依據
拆遷補償價格評估的法定依據一共有三種：市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分别适用。
市場價
市場評估價是指被拆遷房屋的房地産市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用适宜的估價方法，并在綜合分析影響房地産價格因素的基礎上，對房地産在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
交易均價
商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期彙總測定并公布。
重置價
重置價是指由估價機構采用估價時點的建築材料和建築技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀态的建築物的正常價格。
導報解讀
開題
住建部：拆遷補償将按市場價評估
繼《國有土地上房屋征收與補償條例》在今年1月公布實施後，住建部7日發布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，确定了房屋征收補償的評估辦法。
其中規定，負責房地産價格評估的機構由被征收人協商選定；征收房屋的價值将完全按照類似房地産的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地産市場價格。住建部表示，2003年12月1日原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。
變化一
評估價格完全依照市場
2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定：“拆遷估價應當參照類似房地産的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地産市場價格。”
按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地産的市場價格。
新發布的《國有土地上房屋征收評估辦法》，對此進行了細化。“被征收房屋的類似房地産”是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地産。被征收房屋類似房地産的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建築結構等影響價值的因素。
【解讀】在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經不再綜合政府定期發布的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格。
對此，北京市房協副秘書長陳志昨日表示，《條例》中，是由市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那麼對于房屋價值的判斷，就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構來評估價值，但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現第三方的獨立判斷。
變化二
評估機構由被征收人選
在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定，“拆遷估價機構的确定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。
而在新發布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明确規定，“房地産價格評估機構由被征收人在規定時間内協商選定；在規定時間内協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖号、抽簽等随機方式确定”。
至于評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人。
【解讀】陳志表示，《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構，取消了政府指定評估機構的權力，這是社會公平的體現，也尊重了被征收人的權利。
不過他認為，選定評估機構的辦法，還需細化。“比如要拆一條街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構隻能确定一家，如何協調就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法。可以想一下，現在一個小區成立業主大會，投票都那麼難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收。”
變化三
評估更多體現土地價值
在原來的《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定，“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。
而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明确，估價師應當根據評估對象和當地房地産市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行适用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
【解讀】陳志認為，過去，在房屋拆遷的補償中，體現的主要是房屋的價值。但這其中，土地的價值也很大。而新的條例中，對于土地的價值有了更多的體現。
“比如，在王府井地區征收，可能這個地段的土地在征收後，要開發成商業，将來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現得不明顯。那麼可以假設它在征收後，将來開發項目，會取得多少收益。按照假設計算出的收益，來衡量應該補償給被征收人的那部分。”
據《新京報》
當家作主
積極改變
此次《國有土地上房屋征收評估辦法》的出台，一方面确定了新的房屋征收評估辦法，另一方面從法律上給予了民衆一種積極的聲音。
國有土地上的房屋要征收，價格誰來定？怎麼定？這關系到每一個人的切身利益，給多了征收人不滿意，給少了被征收人又不同意，到底給多少征收的雙方都能夠接受呢？
《國有土地上房屋征收評估辦法》主要在三個方面表現出了新的變化：一是評估價格完全依照市場；二是業主自選評估機構；三是補償的多元化。
價格
新辦法規定，被征收房屋類似房地産的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建築結構等影響價值的因素。第三方（評估機構）出現的意義，即在于是以市場來說話，而不是以政府的權力來說話，也不以老百姓自己盲目的要價來說話，而是按照市場規律來定價。
補償
以前在拆遷補償中的問題，既有補償不到位的情況，但是也有被征收方漫天要價的情況。其實，最核心的問題還是補償問題。要防止政府的單方定價，或者是被征收人的這種漫天要價，其實都是需要回歸到一個市場。因為隻有真正這種市場價格，并且以公開的方式把這種價格讓雙方都知道，這樣當事人才能有很好的預期。
機構
新房屋征收評估辦法的積極意義實際上就在于用專業機構得出一個專業價值，依據專業的程序、法律賦予的權利得出一個價格，而不是一方說了算的這樣一個價格。它的積極意義使得拆遷補償的工作真正做到了依市場、依法律，這樣做到了公開、公平、公正的合理補償，實現這樣的一個目标，向這個目标邁進。
流程
關于房屋征收的評估流程，選定機構、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請複核、申請鑒定，每一個環節被征收人都可以參與，每一個環節都是法定要求必不可少。對于目前屢屢出現的拆遷糾紛來說，公開、透明，各方充分參與的程序設計顯得更重要。同時，為公開、透明、各方充分參與提供一個科學可行的平台和渠道，也是應了發展之需。
同時，通過新的渠道，新的評估辦法，市場化的操作，将每一個環節都公開、透明，并充分利用市場化的處理模式，實現多元化的補償，讓拆遷雙方實現共赢。這是民生所需，亦是發展所期。
半島都市
房屋征收補償按市場價定
6月7日，住建部發布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，其中規定，征收房屋的價值将完全按照類似房地産的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地産市場價格；負責房地産價格評估的機構由被征收人協商選定。記者8日從青島市房地産開發管理局了解到，島城房屋征收補償一直按照征收房屋周邊新建商品住房的價格來确定，對于評估機構也有嚴格的挑選程序。
評估機構不能政府定
房子面臨拆遷，到底該定多少補償價？對于被征收人來說，“評估價格由誰來定”是他們最關心的問題。根據新規，房地産價格評估機構由被征收人在規定時間内協商選定；協商不成的，由征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或采取搖号、抽簽等随機方式确定。而不是由政府來指定評估機構。“市城鄉建設委會定期公布房地産價格評估機構名錄。”市房地産開發管理局相關負責人說，目前島城已對如何選定房屋征收工作評估機構做出了明确的規定。
新規更體現土地價值
據介紹，今年3月份青島市發布了《關于做好國有土地上房屋征收工作與補償工作的通知》，對國有土地上的房屋征收與補償，按照征收房屋周邊新建商品房的評估價格來定。“青島的房屋征收補償辦法其實一直走在前面。”市房地産開發管理局相關負責人說，除了補償價按照新建商品房價格外，對于産權調換房屋的公攤面積大于被征收房屋的公攤面積的，在補償時還會對公攤面積差給予補償。
“以前的拆遷補償标準主要定位于體現房子的價值。”青島廣華置業總經理助理于湫說，而新規無疑把征收房屋的價值更多地用土地價值來體現。
根據住建部新規，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地産的市場價格。而“被征收房屋的類似房地産”是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地産。此外，評估時還要考慮到區位、用途、建築結構等影響價值的因素。
征收評估包括七環節
一、被征收人在規定時間内協商選定房地産價格評估機構；
二、由房屋征收部門作為委托人，與評估機構簽訂評估委托合同；
三、估價師對被征收房屋進行實地查勘；
四、房地産價格評估機構向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，房屋征收部門将評估結果向被征收人公示；
五、公示期滿後，評估機構向征收部門提供整體和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告；
六、雙方對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起10日内，向價格評估機構申請複核評估；
七、對複核結果有異議的，自收到複核結果之日起10日内，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
法律法規
住建部印發
關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知
建房〔2011〕77号
各省、自治區住房城鄉建設廳，直轄市住房城鄉建設委員會（房地局），新疆生産建設兵團建設局：
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，我部制定了《國有土地上房屋征收評估辦法》。現印發給你們，請遵照執行。
附件:國有土地上房屋征收評估辦法
中華人民共和國住房和城鄉建設部
二〇一一年六月三日
國有土地上房屋征收辦法
附件：
國有土地上房屋征收評估辦法
第一條為規範國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，制定本辦法。
第二條評估國有土地上被征收房屋和用于産權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地産的市場價格，以及對相關評估結果進行複核評估和鑒定，适用本辦法。
第三條房地産價格評估機構、房地産估價師、房地産價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。
任何單位和個人不得幹預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。
第四條房地産價格評估機構由被征收人在規定時間内協商選定；在規定時間内協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖号、抽簽等随機方式确定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地産價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。
第五條同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地産價格評估機構承擔。房屋征收範圍較大的，可以由兩家以上房地産價格評估機構共同承擔。
兩家以上房地産價格評估機構承擔的，應當共同協商确定一家房地産價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地産價格評估機構就評估對象、評估時點、價值内涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果确定方式等進行溝通，統一标準。
第六條房地産價格評估機構選定或者确定後，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地産價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。
房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地産價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象範圍、評估要求以及委托日期等内容。
房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：
（一）委托人和房地産價格評估機構的基本情況；
（二）負責本評估項目的注冊房地産估價師；
（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；
（四）委托人應提供的評估所需資料；
（五）評估過程中雙方的權利和義務；
（六）評估費用及收取方式；
（七）評估報告交付時間、方式；
（八）違約責任；
（九）解決争議的方法；
（十）其他需要載明的事項。
第七條房地産價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相适應的足夠數量的注冊房地産估價師開展評估工作。
房地産價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。
第八條被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人确定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。
用于産權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于産權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于産權調換房屋的價值”。
第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明确評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。
房屋征收部門應當向受托的房地産價格評估機構提供征收範圍内房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收範圍内向被征收人公布。
對于已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一緻的，除有證據證明房屋登記簿确有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
第十條被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
用于産權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一緻。
第十一條被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用範圍内的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自願進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。
第十二條房地産價格評估機構應當安排注冊房地産估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋内外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。
被征收人應當協助注冊房地産估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。
房屋征收部門、被征收人和注冊房地産估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章确認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地産估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。
第十三條注冊房地産估價師應當根據評估對象和當地房地産市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行适用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
被征收房屋的類似房地産有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地産有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，合理确定評估結果。
第十四條被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。
被征收房屋室内裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停産停業損失等補償，由征收當事人協商确定；協商不成的，可以委托房地産價格評估機構通過評估确定。
第十五條房屋征收評估價值應當以人民币為計價的貨币單位，精确到元。
第十六條房地産價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當将分戶的初步評估結果在征收範圍内向被征收人公示。
公示期間，房地産價格評估機構應當安排注冊房地産估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地産價格評估機構應當修正。
第十七條分戶初步評估結果公示期滿後，房地産價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估範圍内被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。
整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地産估價師簽字，并加蓋房地産價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。
第十八條房屋征收評估業務完成後，房地産價格評估機構應當将評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。
第十九條被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地産價格評估機構應當向其作出解釋和說明。
第二十條被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日内，向房地産價格評估機構申請複核評估。
申請複核評估的，應當向原房地産價格評估機構提出書面複核評估申請，并指出評估報告存在的問題。
第二十一條原房地産價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日内對評估結果進行複核。複核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知複核評估申請人。
第二十二條被征收人或者房屋征收部門對原房地産價格評估機構的複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日内，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。
第二十三條各省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地産管理部門應當組織成立評估專家委員會，對房地産價格評估機構做出的複核結果進行鑒定。
評估專家委員會由房地産估價師以及價格、房地産、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。
第二十四條評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對複核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地産估價師不得少于二分之一。
第二十五條評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日内，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果确定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。
經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地産價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。
第二十六條房屋征收評估鑒定過程中，房地産價格評估機構應當按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。
第二十七條因房屋征收評估、複核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于産權調換房屋權屬以及相關房地産交易信息的，房地産管理部門及其他相關部門應當提供便利。
第二十八條在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的，房地産價格評估機構應當在評估報告中說明有關情況。
第二十九條除政府對用于産權調換房屋價格有特别規定外，應當以評估方式确定用于産權調換房屋的市場價值。
第三十條被征收房屋的類似房地産是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地産。
被征收房屋類似房地産的市場價格是指被征收房屋的類似房地産在評估時點的平均交易價格。确定被征收房屋類似房地産的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。
第三十一條房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地産價格評估機構承擔。複核評估費用由原房地産價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規定的收費标準執行。
第三十二條在房屋征收評估活動中，房地産價格評估機構和房地産估價師的違法違規行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地産估價機構管理辦法》、《注冊房地産估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。
第三十三條本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。但《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定。
