房地産經紀人:房地産中介的一部分-中文百科頻道

職業概況

自20世紀80年代後期以來，随着房地産交易量日益擴大，房地産經紀人從業人員隊伍迅速發展成為一支數以十萬計的職業大軍，在房地産開發、銷售、租賃、購買、投資、轉讓、抵押、置換及典當等各類經濟活動過程中，以第三者的獨立身份，從事顧問代理、信息處理、售後服務、前期準備和咨詢策劃等工作，而且其從事的職業活動也随社會經濟發展而進一步拓展，從規劃設計、建造運籌、經營促銷到物業管理的咨詢策劃，全方位地融入房地産經營開發的全過程，對促進房地産業的正常發展，日益發揮着不可替代的巨大作用。

根據南京房地産管理局公布的數據，南京地區房地産經紀從業人員數量就有4000馀人。以此為基數進行推算，全國本職業現有從業人員不低于40萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業從業人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯态勢。

近幾年來，本職業已成為常年招聘但總是招聘不足的職業之一，在人力資源市場上是典型的供方市場，缺口較大，就業形勢很好。本職業從業人員的收入較高，但年更新率亦始終很高，達15%以上，即一方面不斷有人進入，同時也有許多人被淘汰出局。

與本職業直接相關的專業為“房地産經營開發”和“市場營銷房地産方向”等，間接的有“傳播與策劃”等。當前，在國内大專院校中，普遍設置有“房地産經營開發”和“市場營銷房地産方向”等專業。

在港台，本職業是比律師更為人們所看好的職業；在人口流動性較大的美國和西歐，更是最近百馀年來平均收入穩居全國前二十名的傳統而又不斷獲得新生活力的職業之一。

工作内容

1、負責客戶的接待、咨詢工作，為客戶提供專業的房地産置業咨詢服務；

2、陪同客戶看房，促成二手房買賣或租賃業務；

3、負責公司房源開發與積累，并與客戶建立良好的業務協作關系。

⑴采集、核實和分析客戶與房源等信息，設計與管理房号體系，填報和分析業務報表等；

⑵陪伴客戶查看房屋，測算購房費用等；

⑶代理契約鑒證與契稅繳納及權證辦理，咨詢與代理各類房貸事宜，協理房屋驗收與移交等；

⑷申辦租售許可證，調研房地産市場，核算與評估房價，設計價格體系，編制宣傳展示與管理用圖表文件，設計平面安排和處理面積誤差。

開發客戶

1、發布廣告：進行網絡廣告或站台子、貼廣告等形式的廣告宣傳，以期買方（求租方）或者賣方（出租方）與自己聯系。

2、接洽客戶：當買房（求租方）或者賣方（出租方）與自己聯系時，了解客戶需求，并記錄下來。

3、信息登記：将房屋供求信息登入公司管理系統，與其他經紀人共享，但客戶聯系方式隻有自己可以看到，或者幹脆不登記，從而保證信息獨有性。

信息維護

1、拓展信息：拓展盤源、客源信息，充實自己的信息庫

2、信息匹配：針對已有的盤源、客源信息進行匹配

驗房看房

1、對已有的盤源進行實地勘測

2、邀約客源實地看房

簽約售後

1、對已看房的客源進行合約簽訂

2、回顧老客戶

評價

經紀人是市場經濟的産物。在發展經濟，促進流通，繁榮市場等方面發揮着明顯的積極作用。經紀人有别于其他商家的生存方式，以及信息來源的多樣性，使經紀人在解決商品供求矛盾具有獨特的功能。具體的講：

⑴社會關系多，市場信息靈，辦事效率高，幫助企業解決供求矛盾，打開市場銷路。

⑵市場體系包括生産資料市場、生活資料市場、科技、人才、勞務、資金、房地産等市場，都需要一大批經紀人員，從中居間，提供信息，介紹客戶，撮合成交。

⑶幫助企業引進國外先進技術、資金和管理經驗，擴大出口貿易。

⑷促進文化體育事業的繁榮，培育文化市場，豐富人民的生活。相關内容

任職資格

1、年齡在20—45周歲，至少高中以上學曆，大多是專科以上學曆，

2、誠實守信，吃苦耐勞，具有良好的團隊精神；

3、能承受較強的工作壓力，因為這行非常累，而且沒有節假日放，願意挑戰高薪，

4、普通話流利；

5、有相關經驗者優先。

6、因國家沒有準入制度，所以整個行業混亂，有沒有執業資格證一樣幹，弄得整個行業烏煙瘴氣。迫切需要國家規範這個行業。

執業資格

執業資格共分三種：房地産經紀人執業資格和房地産經紀人協理從業資格、國際注冊HKTCC職業證書。

2014年8月12日國務院發布關于取消和調整一批行政審批項目等事項的決定，

職業前景

由于國内房地産業中新建房勢頭正猛，二手房市場日見廣闊，加上社會上二次置業潮流方興未艾，本職業的前景預期十分良好，預計在未來的20-30年内，從業人員總數将呈幾何級數增長。整個行業從業人員将大幅增加，屬于快速發展的朝陽型職業之一。

但由于本職業從業人員所從事的工作内容始終沒有一個完整、準确的界定，加之從業人員素質參差不齊，尤其是一些從業者見利忘義，化經紀為經營，化售房為炒房，幹出很多先壟斷房源然後再擡價出售等不規範行為，成為導緻當前房價增長過快的一個重要因素。

因此，按照房地産經紀人的職業特點，标準化、制度化地建立起規範完整的職業體系和與國際慣例接軌的行業自律體系，制定統一的工作規範，對本職業從業人員素質的提高，整個職業穩定和健康地持續發展，具有十分重要的現實意義。

職業技巧

若想做一名合格的房地産經紀人，不僅要通曉房地産專業知識，而且還要熟練掌握法律知識、金融知識及談判技巧，才能在房地産開發商和消費者、買家和賣家中間搭起橋梁，才能在中介行業中使自己立于不敗之地。

（包括房地信息）。所謂房地産經紀，是指為委托人提供房地産信息和居間代理業務。居間，通俗地說就是作中間人。居間是一手牽兩家：上家和下家，并在兩者之間起一種溝通、促進和平穩的作用。對一個房地産經紀人來說，掌握大量的市場信息是他從事好這項業務的先決條件。這些住處應該包括：房地産有關的法律、法規及相關的政策信息、購買對象變化信息等。在很大大程度上來說，經紀人就是利用信息制造利潤，信息就是他們最主要的資本。如果說居間側重的是信息的話，那麼代理就非得要具備專業知識才行。代理是代表某一方去尋找另一方，是買賣和租賃的全過程代理，貫穿于房地産生産各個環節，因此要求經紀人在熟悉有關房地産法律、法規、條例的基礎上通曉房地産開發與經營、建築學、房地産交易、房地産價格評估等專業知識。具體地說，一要掌握房地産開發投資，以及與之相關的市場研究、開發程序、項目可行性研究、工程建設與竣工驗收、資金融通、市場推廣。二要熟悉建築基礎知識，了解建設工程全過程。三要熟悉轉讓、抵押和租賃的條件、程序及具體規定，以及産權産籍的一些基本知識。四要掌握房地産價格評估的理論和實務。

。房地産開發到了今天這樣的局面，早就不是幾年前的單一産品競争了。對于房地産商來說，他們所需要的也不是單純的中介服務，而是能夠提供開拓市場的完善營銷計劃和高超的市場策劃方案的中介服務。房地産市場生産與消費的分離特征，決定了房地産營銷的重要性。房地産在時間、數量、類型、房型、樓層所有權、信息、估價的分離，非得靠市場營銷來彌補。房地産市場營銷組合理論、市場預測和調研方法，乃至産品策略、定價策略、分銷和促銷策略都是房地産市場營銷中心必不可少的東西。要掌握市場營銷知識，就必須掌握市場調研、選擇目标市場、産品開發、産品定價、渠道選擇、産品促銷、售後服務等知識技能。

。房地産經紀人雖然不是律師，也不一定要達到專業水平，但與房地産有關的法律法規是非掌握不可的。我國的房地産業發展得益于房地産法律法規的調整和完善，也就是說房地産的每一項業務，都離不開法律和具體的法規。房地産的三部法律《城市房地産管理法》、《土地管理法》和《城市規劃法》以及據此制定的部門規章和地方性法規，幾乎涵蓋了整個房地産事務。作為經紀人不但要掌握房地産方面的法律法規及各級政府部門關于房地産的政策、方針和精神，而且還要熟悉民法、經濟法、行政法及行政訴訟法、民事訴訟法的知識。舉個最簡單的例子，簽合同，就要牽涉到經濟合同法、民法通則等法律知識。代理租賃要熟悉《城市房屋租賃管理辦法》、《城市私有房屋管理條件》等，懂得什麼房可以租、什麼房不能出租、租賃合同以什麼方式生效等。代理買賣，就得熟悉《城市房屋轉讓管理規定》、《城市已權屬登記管理辦法》中轉讓的條件、交易程序、産權産籍知識及辦證程序。如果代理發展商，要掌握的法律知識就更多了。近年來時興的房地産律師見證業務足以說明法律知識的重要。房地産經紀人要學法、懂法、用法，依法辦事，用法律來維護委托人的合法權益。

。房地産金融作為金融業的一個重要組成部分，與房地産開發、經營與管理有着密切的聯系，房地産金融是房地産與金融聯姻的産物。房地産業的發展，要金融業作為後盾，金融業要拓展，房地産業是首選。特别是房改新制度實施、取消實物分房後居民到市場購買住房，經紀人的金融知識就顯得尤為重要。不論是作開發商的全過程代理還是抵押貸款，甚至房地産咨詢業務，都少不了金融知識。一般來說，經紀人應該熟悉國際金融慣例、現行國家金融政策、融資形式、銀行利率、利息計算、貸款種類及手續、還款方法以及住房分積金等知識。

。談判是一門技術，更是一門藝術和科學。它通過談判各方觀點、感情溝通，達成一個雙方都能基本滿意的協議。房地産經紀人的談判也不例外，通過談判完成委托方交給的任務、本身獲得傭金的同時，也使市場的需求得到了滿足。在談判中常見的策略如時機運用策略、利益讓步策略、以誠取勝策略都是房地産經紀人所必須借鑒的。具體到居間或代理業務上至少要提出上策、中策、下策三種甚至更多方案。對房地産經紀人來說，還有一個最現實的問題，就是如何使雙方成交，這就要求房地産經紀人“該出手時就出手”，還可以運用一些智謀、技巧和方法，促使對方早下決心成交。但不能使用欺騙手段。

執業規則

第一條為了規範房地産經紀行為，提高房地産經紀服務質量，保障房地産交易者的合法權益，維護房地産市場秩序，制定本規則。

第二條本規則是指導房地産經紀行業組織對房地産經紀人員進行自律管理的重要依據，是指導房地産經紀行為的基本準則。

第三條本規則有關用語定義如下：

（一）房地産經紀，是指以收取傭金為目的，為促成他人房地産交易而提供居間或者代理等專業服務的行為。

（二）房地産代理，是指以委托人的名義，在委托協議約定的範圍内，為促成委托人與第三人進行房地産交易而提供專業服務，并向委托人收取傭金的行為。

（三）房地産居間，是指向委托人報告訂立房地産交易合同的機會或者提供訂立房地産交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的行為。

（四）房地産經紀機構，是指依法設立并到工商登記所在地的縣級以上人民政府房地産管理部門備案，從事房地産經紀活動的公司、合夥企業、個人獨資企業等經濟組織。

（五）房地産經紀人員，是指房地産經紀人或者房地産經紀人協理。房地産經紀人在房地産經紀機構中執行房地産經紀業務；房地産經紀人協理在房地産經紀機構中協助房地産經紀人執行房地産經紀業務。

（六）房地産經紀人，是指通過全國房地産經紀人執業資格考試或者資格互認，取得中華人民共和國房地産經紀人執業資格，并按照有關規定注冊，取得中華人民共和國房地産經紀人注冊證書，從事房地産經紀活動的專業人員。

（七）房地産經紀人協理，是指通過房地産經紀人協理從業資格考試或者資格互認，取得中華人民共和國房地産經紀人協理從業資格，并按照有關規定注冊，取得中華人民共和國房地産經紀人協理注冊證書，在房地産經紀人的指導和監督下，從事房地産經紀具體活動的協助執行人員。

（八）委托協議，是指委托人和房地産經紀機構約定，由房地産經紀機構提供專業服務，為促成委托人與第三人進行房地産交易的合同。

（九）獨家代理，是指委托人隻委托一家房地産經紀機構代理房地産交易事宜。

（十）傭金，是指房地産經紀機構完成受委托事項後，由委托人向其支付的報酬。

（十一）差價，是指通過房地産經紀促成的交易中，房屋出售人（出租人）得到的價格（租金）低于房屋承購人（承租人）支付的價格（租金）的部分。

第四條房地産經紀人員應當充分認識房地産經紀存在的社會意義和價值，懂得房地産經紀在增進交易安全、保障交易公平、縮短交易時間、降低交易成本、優化資源配置、促進人民群衆居住水平化等方面的重要作用，樹立崇高的職業榮譽感和強烈的職業責任感。

第五條房地産經紀機構、房地産經紀人員從事房地産經紀活動，應當遵守法律法規，遵循平等、自願、公平和誠實信用的原則。

第六條房地産經紀機構、房地産經紀人員應當勤勉盡責，以向委托人提供規範、優質、高效的專業服務為宗旨，以促成合法、安全、公平的房地産交易為使命。

第七條房地産經紀機構、房地産經紀人員在執行代理業務時，在合法、誠信的前提下，應當維護委托人的最大權益；在執行居間業務時，應當公平正直，不偏袒任何一方。

第八條房地産經紀機構以及房地産經紀人員之間，應當相互尊重，公平競争，共同營造良好的市場環境，建立優勢互補、信息資源共享的和諧發展關系。

第九條房地産經紀機構、房地産經紀人員應當保守委托人的商業秘密或者個人隐私，不得擅自将委托人提供的資料公開或者洩漏給他人。

第十條房地産經紀機構應當建立和健全各項内部管理制度，加強内部管理，規範自身執業行為，指導、監督房地産經紀人員及相關輔助人員認真遵守本規則，對房地産經紀人員的違法違規行為進行幹預并采取必要的補救措施，依法對房地産經紀人員的業務行為承擔責任。

第十一條房地産經紀機構應當加強對房地産經紀人員的職業道德教育和業務培訓，鼓勵和支持房地産經紀人員參加行業組織舉辦的繼續教育等活動，促使其不斷增長專業知識，提高專業能力，維護良好的專業形象。

第十二條房地産經紀機構與委托人簽訂委托協議後，方可對外發布相應的房源、客源信息；發布的信息應當與事實相符。

第十三條房地産經紀機構應當在經營場所内的醒目位置明示下列事項：

（一）營業執照；

（二）房地産管理部門備案證明；

（三）房地産經紀行業組織會員證書；

（四）房地産經紀機構品牌标識；

（五）所聘用的房地産經紀人員的姓名、照片、職業資格、聯系電話等；

（六）服務内容、服務标準及業務流程；

（七）服務收費标準及收取方式；

（八）遵守的房地産經紀執業規劃；

（九）使用的房地産經紀業務合同文本；

（十）信用檔案上網公示證明；

（十一）投訴方式和渠道；

（十二）法律法規規定應當明示的事項。

第十四條房地産經紀機構應當貪污承接房地産經紀業務，并指派或者由委托人選定注冊在本機構的房地産經紀人為經紀業務的承辦人，執行經紀業務，并在委托協議中載明。

承辦人可以選派注冊在本機構的房地産經紀人協理為經紀業務的協辦人，協助承辦人執行經紀業務。承辦人選派協辦人的，應當在委托協議中載明，對協辦人執行經紀業務進行指導和監督，并對其工作結果負責。

第十五條房地産經紀機構、房地産經紀人員不得采取引誘、欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通、惡意降低傭金标準或者诋毀其他房地産經紀機構、房地産經紀人員等不正當手段承攬房地産經紀業務。

第十六條房地産經紀機構、房地産經紀人員不得招攬已由另一房地産經紀機構獨家代理的經紀業務；不得承接、承辦自己不能勝任的經紀業務；應當拒絕接受違法違規或者違背社會公德、損害社會公共利益的房地産經紀業務。

第十七條房地産經紀機構承接經紀業務，應當與當事人簽訂委托協議，并尊重委托人的選擇，優先使用行政主管部門制定的房地産經紀合同示範文本或者房地産經紀行業組織推薦的房地産經紀合同文本。

在房地産經紀合同中應當有執行該項經紀業務的房地産經紀執業人員的簽名及注冊号。

第十八條房地産經紀機構不得轉讓或者變相轉讓受托的經紀業務。

經委托人書面同意，兩個或者兩個以上的房地産經紀機構可以合作完成委托人委托的房地産經紀業務。參與合作的機構應當合理分工、明确職責、密切協作，意見不一緻時應當及時通報委托人協商決定。房地産經紀機構對合作完成的經紀業務承擔連帶責任。合作完成經紀業務根據合作協議分配傭金。

第十九條房地産經紀售貨員在執行業務時，應當注重儀表、禮貌待人，維護良好的職業形象。

第二十條房地産經紀人員在執行業務時，應當向當事人出示自己的注冊證書，不得将注冊證書借給他人使用或者允許他人以自己的名義執業。

第二十一條房地産經紀人員應當要求委托人提供其身份證件，憑借自己的專業知識和經驗做好下列工作：

（一）對于房屋出售人（出租人）委托的，應當向其全面、詳細詢問為促成委托人與第三人進行委托出售（出租）房屋交易必必須的房屋的坐落、實物狀況、權益狀況、周圍環境等情況，要求委托人如實提供相應的房屋權屬證明等資料（核實後留下複印件，退還原件），并到委托出售（出租）房屋現場及有關部門進行必要的調查、核實，向委托人說明其中的有利和不利因素及對交易可能産生的影響。

（二）對于房屋承購人（承租人）委托的，應當向其詳細詢問意願購買（租賃）房屋的用途、區位、價位（租金水平）、面積、戶型、建成年份新舊程度等要求。

第二十二條房地産經紀人員采取假贈與、瞞報或者不實申報成交價、借公證委托售房等手段規避國家相關規定。

第二十三條房地産經紀人員應當及時、如實地向委托人報告業務進行過程中的訂約機會、市場行情變化及其他有關情況，不得對委托人隐瞞與交易有關的重要事項；應當及時向房地産經紀機構報告業務進展情況，不得在脫離、隐瞞、欺騙房地産經紀機構的情況下開展經紀業務。

第二十四條房地産經紀人員應當憑借自己的專業知識和經驗，向承購人（承租人）提供經過調查、核實的标的房屋信息，如實地向其告知标的房屋的有關情況，協助其對标的房屋進行查驗。

第二十五條房地産經紀機構、房地産經紀人員應當嚴格遵守房地産交易資金監管規定，保障房地産交易資金安全，不得挪用、占用或者拖延支付客戶的房地産交易資金。

第二十六條房地産經紀機構、經紀人員不得在隐瞞或者欺騙委托人的情況，向委托人推薦使用與自己有直接利益關系的擔保、估價、保險、金融等機構的服務。

第二十七條房地産經紀機構收取傭金不得違反國家法律法規，不得謀取委托協議約定以外的非法收益，不得以低價購進（租賃）、高價售出（轉租）等方式賺取差價，不得利用虛假信息中介費、服務費、看房費等費用。

房地産經紀機構未完成協議約定的事項，或者服務未達到委托協議約定的标準的，不應收取傭金，但可以依據委托協議的約定，要求委托人支付從事經紀服務已支出的必要費用。房地産經紀機構事先未與委托人就經紀服務費用達成約定的，不得要求委托人承擔經紀服務費用。

第二十八條房地産經紀機構應當建立和健全業務記錄制度。執行業務的房地産經紀人員應當如實全程記錄業務執行情況及發生的費用等，形成業務記錄。

第二十九條房地産經紀機構應當妥善保管委托人提供的資料、委托協議、買賣合同或租賃合同、業務記錄、業務交接單據、原始憑證等與經紀業務有關的資料、文件和物品，嚴禁僞造、塗改交易文件和憑證。

第三十條本規則将根據需要及時修訂、完善，為房地産經紀機構和房地産經紀人員提供良好執業的指引。

第三十一條本規則由中國房地産估價師與房地産經紀人學會負責解釋。

第三十二條本規則自2007年1月1日起施行

資格取消

房産經紀人、注冊稅務師等11項職業資格取消

2014年08月13日新華社消息，國務院印發《關于取消和調整一批行政審批項目等事項的決定》，再次取消和下放45項行政審批事項，取消房地産經紀人等11項職業資格許可和認定事項。這次取消職業資格的主要原則是，國務院部門設置的沒有法律、法規或國務院決定作為依據的準入類職業資格一律取消，行業管理确有需要且涉及人數較多的職業，可報國務院人力資源社會保障部門批準後設置為水平評價類職業資格；國務院部門設置實施的有法律法規依據的準入類職業資格，與國家安全、公共安全、公民人身财産安全關系并不密切或不宜采取職業資格方式進行管理的，按程序提請修訂有關法律法規後予以取消；國務院行業部門和全國性行業協會、學會自行設置的水平評價類職業資格一律取消，确有必要保留的，經國務院人力資源社會保障部門批準後納入國家統一規劃管理。