二手房交易稅:漢語詞語-中文百科頻道

正常過戶

二手房交易根據房産所在地區的不同、房屋屬性不同，在交易稅費的收取上也存在着一定的區别，不過大緻上有契稅、交易手續費、交易轉移印花稅、産權登記費、印花費、評估費、營業稅、個人所得稅、土地收益金、測繪費等等費用，而各區房産部門在這些費用的收取标準上也有着細微的差别：

交易手續費

按照房屋的建築面積計算為每平方米6元。2008年11月01日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續費暫減半征收。

測繪費

按照建築面積每平方米1.36元計算。

産權登記費

按照每宗交易80元來計算。

土地登記費

按照每宗交易38元來計算。

評估費

按照評估價格的0.3%~0.5%進行收取。

交易轉移印花稅

稅率标準為0.05%。2008年11月01日起，個人購買或轉讓住房暫免征收印花稅。

契稅

2008年11月1日起，個人購買非普通住房的契稅稅率為3%，個人購買普通住房的契稅為1.5%。而對于個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到0.5%。

個人出售家庭唯一住房，重新購置住房的，原有住房已納契稅在重新購房應納契稅稅額中抵減。

營業稅

稅率收取标準為5.5%。2009年1月1日至2009年12月31日，對于個人購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

個人所得稅

對住房轉讓的個人，能夠提供完整、準确的有關憑證，能夠正确計算應納稅額的，應采取查帳征收，依應納稅所得額的20%計征個人所得稅；對納稅人未能提供完整、準确的有關憑證，不能正确計算應納稅額的，應采取核定征收，稅率暫定為計稅價格的1%。

對個人轉讓現自有住房并在現自有住房轉讓1年内按市場價重新購房的納稅人（時間以新房房産證時間為準），其繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。

具體辦法為：個人重新購房金額大餘或等于原有住房銷售額的，可向所在區地稅部門申請全額退還原來繳納的個人所得稅，購房金額小于原自有住房銷售額時，按照現購房金額占原售房金額比例，向區地稅部門申請同比例退稅。

規定“個人自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房的個人所得，免征個人所得稅。”(非普通住房按5年計算)。

贈與過戶

1、費用：免征營業稅和個人所得稅，但是需要增加 ⑴公證費 40元/平米*産權證面積 ⑶契稅的征收不論房産什麼情況都需要征收全額契稅其他費用和正常過戶都一樣

2、所需材料：⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證複印件一套、買方身份證複印件一份，産權證複印件一套 ⑵不需要經過地稅局直接可以過戶。 ⑶房管局需要材料同正常過戶基本一樣隻不過還需要公證書原件一份。

繼承過戶

1、繼承房産的費用有：⑴公證費 40元/平米*産權證面積 ⑵繼承公證費 80元/單放棄繼承公證80元/人注：繼承的房産再次轉讓出售時個人所得稅按照所得征收20%，不過隻要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣适用。

2、所需材料：⑴公證處需要原産權人的死亡證明、産權證複印件和所有當事人的身份證、戶口本複印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣，隻是還需要公證書一份。注：繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人并且都自願放棄繼承權。

起征點

征稅依據

普通住宅2年之内：{售房收入－購房總額－(營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－購房總額－印花稅)×20%。出售公房：5年之内， (售房收入－經濟房價款－土地出讓金－合理費用)×20%，其中經濟房價款=建築面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建築面積。5年以上普通住宅免交。

按照《個人所得稅法》規定，個人出售自有住房取得的所得，應按“财産轉讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20%。同時，1999年12月，财政部、國家稅務總局、建設部就有關問題又作出了明确規定，具體分三種情況征稅：

1、個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規定确定。即按照轉讓财産的收入額減除财産原值和合理費用後的餘額繳納20%的個人所得稅，合理費用指賣出财産時支付的有關費用。

2、個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積标準的經濟适用住房價款、原支付超過住房面積标準的房價款、向财政或原産權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用後的餘額。

3、職工出售以成本價（或标準價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟适用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房确定應納稅所得額。

免繳少繳

主要有兩種情況可享受個人所得稅優惠政策：

一是對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

二是對出售自有住房并拟在現住房出售1年内按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務機關繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，餘額作為個人所得稅繳入國庫。國庫對于所交費用。

提高稅率

介紹

2013年3月1日，國務院出台國五條細則，其中最引人關注的便是個人出售房産要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅，力度之大令市場始料不及。有業内人士指出，此舉将大大加大二手房交易成本，嚴厲打擊投資、投機需求。但也有人擔心，嚴厲的調控可能會使非投機、投資群體受到誤傷，政策效果仍有待實踐檢驗。

有觀點認為，在交易環節提高稅負，将明顯抑制二手房交易，限制投機、投資需求，進而降低房價。也有觀點認為，征收大額的交易稅，會減少市場供給，在限購、限貸、差别營業稅并存的情況下，提高交易稅已不能進一步抑制市場需求，這會加劇市場供需的不匹配。市場需求早晚會出手，最終結果有可能擡高新房價格。

業内人士表示，過去的調控措施主要在新房上發力，二手房交易一直難以有效監管和調控。此番直接向二手房出售所得開刀，能夠将新房和二手市場結合起來，更好地抑制投機，從而遏制房價過快上漲。不過，由于購房需求是多樣化的，“一刀切”的政策難免傷及無辜，着其中就包含改善型購房者。中國房地産學會副會長陳國強說，針對不同人群，不同需求，房價調控需要精細化的差别對待，政策條款必須對剛需、改善性需求和投機炒房作出區分。

全國人大代表，中國社科院學部委員程恩富表示：對二手房交易課重稅可能打擊投機，有助于抑制房價的上漲，但此舉會波及“改善需求”，同時可能推高新樓盤和房租的價格。他強調，交易環節20%的稅率偏高，未來需要适度下調。

住建部副部長:交易稅不得轉嫁給購房者否則嚴懲不貸

房産轉讓稅費

根據國家稅法有關政策規定，個人轉讓房地産涉及的有關稅費在商品房銷售過程中，大緻涉及到以下幾種稅費，包括：契稅、手續費、印花稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、中介服務費、房屋所有權登記費、房産稅等。

契稅

《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，征稅對象為土地使用權、房屋所有權的轉移行為，稅目為國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓(包括出售、贈與和交換)，房屋買賣、贈與和交換，稅率為3%—5%，納稅人是在我國境内承受轉移土地、房屋權屬的單位和個人。國家規定對個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。國家在地産業稅收政策調整中，從價格、面積、容積率三方面明确了享受優惠政策的普通住房标準。從6月1日起，個人購房的契稅優惠政策也将按照統一的普通住房标準執行。據國家契稅條例的規定,房屋買賣要向國家交納契稅,征收的标準是按房屋買賣成交價的3%~5%收取,全部由買方負擔。

征稅對象：發生使用權轉移的土地和發生所有權轉移的房屋

納稅人：買方

稅率：3%

印花稅

印花稅是對經濟活動交往中書立領受的各種應稅經濟憑證所征收的一種稅。根據印花稅暫行條例規定，個人買賣房地産按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收印花稅。對房屋買賣雙方要繳納印花稅，印花稅要貼在房屋買賣契約正本上。

征稅對象：經濟合同、産權轉移書據、營業賬簿、權利、許可證照和經财政部确定征稅的其他憑證

納稅人：買賣雙方

稅率：0.05%

城市維護建設稅

繳納增值稅、營業稅的單位和個人，是城市維護建設稅的納稅義務人。它以納稅人實際繳納的增值稅、營業稅額為計稅依據，分别與增值稅、營業稅同時交納。納稅人所在地在市區的，稅率為營業稅稅額的7%；納稅人所在地在縣城鎮的,稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城、鎮的，稅率為1%.

教育費附加

這是國家為發展教育事業、籌集教育經費而征收的一種附加費，依營業稅額為計費依據，稅率為3%。

土地增值稅

土地增值稅于1994年開始征收，目的主要是為了規範土地、房地産市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益。土地增值稅以納稅人在中華人民共和國境内轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附着物所取得的增值額為征稅對象，依照規定的稅率征收的一種稅收。土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，稅率分别為30%、40%、50%、60%四檔。土地增值稅也有一些優惠政策。如因國家建設需要依法征用、收回的房地産，對居民個人擁有的普通标準住宅等，在其轉讓時免征或暫免征收土地增值稅。轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附着物并取得收入的單位和個人，都要繳納土地增值稅，土地增值稅實行四級超額累進稅率。

應納稅額 = 增值額×适用稅率增值額 = 轉讓收入－扣除項目金額轉讓收入包括貨币收入、實物收入和其它收入。

扣除項目包括：

①取得土地使用權所支付的金額，指支付的地價款和交納的有關稅費。

②房地産開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、配套設施費、開發間接費。

③房地産開發費用，包括銷售費用、管理費用、财務費用，其中銷售費用、管理費用按（1）（2）項金額之和的5%以内計算扣除，财務費用按(1)(2)項金額之和的10%以内計算扣除。

④與轉讓房地産有關的稅金，指營業稅、城市建設維護稅、印花稅、教育費附加。

⑤按(1)(2)項金額之和加計20%扣除。

應納稅額的計算，采用四級超額累進稅率。按增值額每次以适用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

①增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額 = 增值額×30

②增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額 = 增值額×40%－扣除項目金額×5

③增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%土地增值稅稅額 = 增值額×50%－扣除項目金額×15

④增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額 =增值額×60%－扣除項目金額×35%

公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。

征收對象：增值部分

納稅人：賣方

稅率：1%或減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率征收

房産稅

房産稅是對坐落在城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍内的房産征收的一種稅收.房産稅的計稅依據分為房産餘值和租金收入兩種：

① 企、事業單位的房産不論自用還是出租均以房産評估值（沒有房産評估值的按房産原值）一次扣除30%後的餘值計算繳納房産稅。

② 其他單位（免稅單位或房産管理部門）和個人出租的房産以租金收入為房産稅的計稅依據。

房産稅實行的是比例稅率：

① 以房産餘值為計稅依據的，稅率為1.2%。

② 以租金收入為計稅依據的，稅率為12%。

計算公式：

①房産稅應納稅額 = 房産評估值×70%×1.2% 或：房産原值×70%×1.2%

② 房産稅應納稅額 = 租金收入×12%

手續費

辦理了房屋買賣過戶手續後，由買賣雙方向房地産管理部門交納手續費，征收的标準是按照國家房屋買賣成交價或最低保護價的1%，由買賣雙方各繳納一半。

房屋産權登記費

辦理房屋所有權登記時，應交納登記費、權證工本費、印花稅。登記費的收費标準是每建築平方米3角，管房單位自測并符合要求的每平方米減收8分，由登記人交納。不按規定期限申請登記，又未獲準緩期登記的，每逾期1個月，每建築平方米加征罰金1角；已申請登記，但未按期辦理手續的，亦按上述标準加征罰金。

權證工本費，每件收費4元；共有權執照及他項權利執照，每件收費2元。印花稅，每件5元。

中介服務費

中介服務費是依法設立并具備房地産中介資格的房地産咨詢、房地産價格評估、房地産經紀等中介服務機構,為企事業單位、社會團體和其他社會組織、公民及外國當事人提供有關房地産開發投資、經營管理、消費等方面的中介服務，向委托單位收取合理的費用。

①評估收費。房地産價格評估收費、土地價格評估收費标準實行政府定價，其收費标準按照标的總額采取差額定率分檔累進制。土地宗地價格評估收費标準與房地産價格評估收費标準相同。基準地價評估收費另立标準。具體收費标準請參見“房地産中介制度”一章。此外，每宗房地産價格評估收費不足300元的，按300元收取。

為土地使用權抵押而進行的土地價格評估，評估機構按一般宗地評估費标準的50%計算評估費。

企業轉制、資産重組過程中，涉及房地産評估的，按房地産價格評估标準的50%計收評估費。

②代理收費。房屋租賃代理費，無論成交的租賃期限長短，均按半至一月成交租金額标準，由雙方協商議定一次性計收。

房屋買賣代理收費，按成交價格總額分檔累進計收： 500萬元以下 2.5% 501~2000萬元 2% 2001~5000萬元 1.5% 5001~100000萬元 1% 1001萬元以上 0.5% . 實行獨家代理最高收費标準不得超過成交價格總額的2.8%。

③咨詢費書面咨詢費

普通咨詢報告，每份收費300?/FONT>1000元；技術難度大、情況複雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可适當提高收費标準，收費标準最高不超過咨詢标的額的0.5%.

口頭咨詢費.房地産中介服務機構對委托人的口頭咨詢，按照咨詢服務所需時間結合咨詢人員專業技術等級由雙方協商議定收費标準。

個人所得稅

個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項應稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應稅所得之一。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。對出售自有住房并拟在現住房出售1年内按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金。

征稅對象：财産轉讓所得

納稅人：賣方

稅率：成交價的1%或差額的20%