簡介
由于政策影響，房市攀升，一些人借機囤積房源，轉手獲利，這一類的特殊團體被稱為炒房團。
2003年至2004年，房地産市場最響亮的一個名詞就是“炒房團”。直至今日，說起溫州人們還是很自然地聯想起爐房團和炒房行為以及他們帶來的高房價。對炒房團和炒房行為進行報道、論述的很多，支持者與反對者隊伍都相當龐大，但在衆多報道、論述中，卻甚少從法律角度對炒房團及炒房行為的合法性進行分析。
因此，雖然國家出台了大量調控房地産市場的政策，但真正涉及炒房團和炒房行為的卻不多。筆者通過對炒房團的特征分析，對炒房團和炒房行為的類型進行劃分，研究炒房團和炒房行為的合法性。
炒房團的特征
炒房團是在全國房地産市場上進行投資并在一定程度上對商品房價格産生影響的全國各地購房者組成的團隊。與一般社會團體進行比較，可以發現炒房團有以下特征：
民間性：
炒房團是公民自願組成的，以實現團體成員共同願望（購房牟利）為宗旨的組織。它不隸屬于政府部門，在資金來源、人事組織、事務内容等方面獨立存在于政府體制之外，是民間組織。
赢利性：
炒房團成立的目的即為牟取更多的利潤。以赢利為目的，是它與社會團體相區别的重要标志。在實踐中，由于炒房團種類不同，其赢利的方式也不同：一種類型的炒房團不以影響房地産市場價格為目的，通過持有購進的房屋，待房地産價格上漲後，再行賣出牟利；另一種類型的炒房團，主觀上具有影響房屋價格的故意，通過實施虛假交易、散布虛假信息等方式，炒作房地産，牟取暴利。
自主性：
自主性是指炒房團内部實行自主管理的原則。這集中體現在炒房團的成立、宗旨、重大活動等重大問題均由其自主決定，不受外部組織控制。
法律邊緣性：
高丙中教授将社會團體的合法性分為四種形式：一是社會合法性；二是行政合法性；三是政治合法性；四是法律合法性。炒房團是一個以牟利為目的的團體，無需社團的政治合法性，但他們同樣是市民社會成員為更好實現自己志願而自由組合形成的獨立利益集團。因此有必要分析炒房團是否具有合法性。
就社會合法性而言，一直以來人們對炒房團都是争論不休，因此他們在一定程度上存在社會合法性。而政府對炒房團也從未明确表态，其行政合法性不明。至于法律合法性，炒房團是依照民法自願原則組成的，但他們不是民法主體，而且至今還沒有一部法律對其有明文規定。綜上，無法認定炒房團合法與否，因此我們認為炒房團具有法律邊緣性。
松散性：
炒房團不同于公司、合夥及社會團體的另一大特點是松散性。一是成員往往不固定。通常炒房團的組織者通過新聞媒體或其他方式發布消息，再将社會上報名的人組團，赴外地看房、購房。組團的方式決定了炒房團的組成人員通常是不固定的。二是無嚴密的組織結構。炒房團内部無明确分工，運作方式帶有随機性。
根據上述特征分析，筆者認為，炒房團是市場經濟發展到一定時期的産物，它不能套用任何一種法律上已知的定義進行界定。隻能認為，炒房團是自由市場經濟下社會個體為追求自身經濟利益最大化而結成的松散聯盟，其内部聚集了大量資金，其成員目的均是通過投機房地産市場賺取利潤，在行動時成員之間彼此聯系，對房地産市場造成的影響較一般炒房者要大。
炒房團的類型
在《溫州炒房團》和其他一些有關炒房團的報道中，根據組織炒房團的人員不同，将炒房團主要分成四類：一是由一兩人牽頭，民間自發組織的購房團；二是由中介代理機構通過内部銷售網絡組織的購房團；三是媒體組織的購房團；四是開發商委托他人組成的炒房團。但這種劃分在法律上意義不大，因為根據我國目前的法律，這四類在适用法律上沒有本質區别。但行為方式和主觀特征的不同，會直接影響炒房團應适用的法律。
因此筆者認為可以根據炒房團客觀特征以及主觀特征将其分為一般炒房團和違法性炒房團。一般炒房團是指以最大程度維護自身利益而非影響房地産市場價格為目的，在房地産交易過程中沒有虛買虛賣、散布虛假信息等操縱市場價格行為，由購房投資人組成的團體。違法性炒房團是指主觀上具有影響房地産價格之故意和獲取不正當利益之目的，客觀上具有虛買虛賣、散布虛假信息等操縱市場價格的行為，由房地産開發商雇人或房地産投資者等組成的團體。
對于這兩種爐房團應當區别對待。一般炒房團是市民社會成員在合理範圍内對個人利益的追求，因此應當鼓勵它們正當交易行為，維護其合法權益。而違法性炒房團利益追求極端化，會破壞社會的一般秩序，必須制定相關法律法規明确其應承擔的法律責任。但這方面的規定，在我國現行法律上尚是一片空白。
炒房行為的類型
自的不同的炒房團和炒房者其行為方式也必然不同。炒房的主要目的是獲利，因此如何獲利，應成為劃分炒房行為的一個基本标準。從牟利方式看，主要有以下幾種炒作房屋的行為：
一是通過團體購房，以團購形式增強和開發商談判的能力，壓低價格整體買入，之後再以零售價格獲得回報。它類似于商品買賣中的批發與零售，其購房的目的是賺取零售時的差價。
二是通過新聞炒作、散布、傳播消息等手段形成房價上漲的假象，造成虛假的供求不平衡，影響房地産市場價格，再通過房地産交易獲取利潤。這與房地産市場不規範，市場信息不透明，缺乏必要的監管機制，對虛假廣告打擊不力密切相關。一些媒體、開發商為牟利而聯合炒作，也讓這種行為屢能得逞。将市場即将發生變動的意思向不特定的人傳播是這種行為必要的構成要件。它的行為特征和目的與證券市場中惡意散布、制造虛隔信息操縱市場行為類似，并違背《廣告法》和《房地産廣告發布暫行規定》等法律的規定，應當用法律對其進行制約。
三是虛假交易。包括開發商的洗售行為以及炒房團的相對委托行為。開發商的洗售行為是指開發商以獲取利益為目的，由其内部人員或雇傭外部人員，以炒房者名義通過虛假交易制造房地産市場假象、誘騙他人作出錯誤的房産投資。其手法是開發商先預售或銷售部分商品房（期房），由預先安排好的同夥（炒房者）配合買進，繼而退還開發商，取回價款。這種行為是一種不改變實質所有人而對同一商品房（期房）賣出後又買回的操縱行為。
所謂實質所有權人是相對于名義所有權人的一個概念，它是指盡管商品房（期房）并非以自己的名義持有，但是以自己的資金購買的商品房（期房）在自己的控制之下，享有該商品房（期房）的權益的人。他們的行為或許會在開發商和炒房者的産權登記上發生移轉，但事實上依然是由開發商控制與支配，這種情況下隻是名義所有權的轉讓或名義所有權人的變更，不屬于轉移實質所有權的商品房買賣。開發商的這種行為與《證券法》中的操縱市場行為中的洗售（wash sale）十分相似，也稱為“沖洗買賣”。
四是一些炒房團（包括個别炒房者）以實際交易操縱的方式炒高房地産。炒房團利用其資金優勢買進某一樓盤，使散戶産生錯覺，誤以為交易活躍、房地産市場價格上漲，盲目跟進；而炒房團趁機抛售從中牟取暴利。其行為方式類似于證券法的實際交易型的操縱市場行為。
結合對炒房團特征與類型的分析，筆者認為以第一種方式炒作房屋的應視為一般性炒房團，以第二、三、四種方式進行房地産炒作的應視為違法性炒房團。同時這三種行為也是炒房團（炒房者）利用其資金、信息等優勢操縱市場，影響房地産市場價格的集中表現，它們影響了房地産市場的正常秩序。因此無論是炒房團還是一般炒房者，隻要有第二、三、四種行為的，都應當制定相應法律，要求其承擔法律責任。即認為一般炒房團及其炒房行為是具有合法性，采取實際交易、散布虛假信息等行為操縱市場的炒房團及其炒房行為應認定違法。
溫州炒房團
從2000年開始溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、甯波、金華等地置業。“溫州的房地産開發規模相當于江西一個省的總量，而溫州市區的人口不過100萬多一點。”溫州市建設局房地産開發處副處長李祥川透露說，炒透本地樓市後，溫州人開始大規模向外擴張，這就有了“溫州購房團”。
據不完全統計，溫州市區及樂清、永嘉等縣約有8萬多人在全國購置房産，其中至少90%以上是炒樓，按1人購買2套房子動用資金60萬元計算，總資金額在420億元。
在外地有160萬溫州人，購置多處房産的相當普遍，保守估計在5萬人以上。按照1人1套50萬元計，共為250億元。國外的溫州人在國内投資房産的資金也不下幾十億。而業界廣泛認同的是，溫州有10萬人在炒樓，動用的民間資金高達1000億元。
一位溫州購房團的成員告訴記者，“溫州現在是全民炒房。按照回報率15％計算，這比任何一個産業都要賺錢，可謂‘溫州第一産業’。”
業内人士分析，溫州人炒房很有特點：商鋪、公寓、别墅是溫州人炒房的首選。據調查，有在滬購買商鋪意向的溫州人群中，半數以上喜歡購買30萬至50萬元的小商鋪，另有一小部分合股購買百萬甚至千萬元以上的整層商鋪、寫字樓。此外，溫州人有錢，屢屢采用一次性現金付款的“款爺”作派，讓世人稱奇。
中介一條街：炒房如炒股
“房屋面積155平方米，原價4698元／平方米，成交價：按原總價加17.8萬元……”這是記者近日在溫州新世紀D1幢底層的一家房産中介商那裡看到的一份房屋買賣合同。此次成交的是位于溫州新城區的恒達·假日花園的一套期房。
記者自稱是來自杭州的買房客。該房産中介的負責人周先生熱情地介紹說，恒達·假日花園今年2月份剛剛開盤，要到2005年才全部交付使用，現在這個樓盤的許多房子都在房屋中介處挂牌，一般每套已經上漲了20萬元左右。
“你可以買下來，然後加兩三萬元放在我這裡，也許明天就出手了。”周先生熱情地鼓動。
“這個地方可是一天一個價。”他強調說。
記者問他有沒有現房。他回答說：“這裡都是炒期房的，哪裡有什麼現房？”似乎是為了證實自己的說法，他又出示了另外一個名單：“你看，中心花園剛開盤第二天就有人來挂牌了。”記者掃了一眼，兩套房子的登記資料上赫然顯示：“加5萬元”。
與周先生毗鄰的“誠信房産中介”的吳小姐告訴記者，在她這裡登記挂牌的除了已經正式開盤的期房，還沒有正式預售的“房号”也不少。
站在新世紀花園D1幢的樓下，隻見房産中介一字排開，總數超過20家。據周先生說，常來這裡的專業炒房客不下1000人，其中大約有30多名溫州永嘉的家庭婦女幾乎天天在這裡轉悠，就像一些大中城市的股民每天看股票一樣。杭州新政封殺炒房
在溫州市面上，開發商手中的一級市場幾乎沒有存量房，他們以各種形式收取定金，相當一部分3年以後才可能到手的房子在二級市場上已轉了五六手了。
有圈内人士披露，按照常規操作手法，有門路的直接從開發商手中拿到預定号，過段時間擡價賣出；接手者再次擡價、再次脫手；更新的樓盤推出時，又以提高了的房價行情作參照定價，并開始新一輪的炒賣過程。如此周而複始，房價扶搖而上。“溫州的房子和樓花像接力棒似的，在炒家手中一路傳遞。炒家似乎至今尚未被套牢過，而且是屢買屢賺，這使得溫州人把投資熱情幾乎全都落到了房地産上。”
在溫州炒得不亦樂乎之後，投資客開始走向全國：一般由溫州某媒體刊登外地某市的看樓廣告，出面廣招投資客，組成“溫州購房團”。這些購房團大多由一些溫州企業老總的太太牽頭，所以購房團也被稱為“太太團”。據說這些購房團操作已經非常專業和熟練。
上海和杭州成為受溫州購房團影響的“重災區”。以杭州為例，根據杭州市國土局估計的兩組數據：一方面，購買杭州商品房的人，本地人不到50％，而溫州的投資客則以20％之多而位居第二；另一方面，杭州房地産市場近年來的年成交量約在200萬平方米左右，均價一年攀升一個台階，1999年每平方米均價為3000多元，現在杭州商品房每平方米均價大概在5000元左右。
9月18日，建設部副部長劉志峰在記者招待會上點名指出，“滬杭房價上漲過快”。這引起浙江省各級政府的迅速反應，日前召開的一次杭州市政府常務會議上形成的幾點意見頗為耐人尋味。
“意見”規定，杭州市居民個人轉讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，免征個人所得稅……
面對公衆的困惑，杭州市市長茅臨生公開表态：“通過加強稅收征管和恢複征稅，控制炒房現象，如對炒作商品房期房轉讓的，增收期房轉讓契稅；對于炒二手房者，恢複征收20％的個稅；對購買高檔住宅的實行3％的高稅率等。”
“通過調節稅收抑制房價，在國外有很多。”浙江工業大學經貿學院虞曉芬舉例說，新加坡也曾出現過房地産過熱的現象，政府就征收過100％的個人所得稅。當炒房者覺得炒房風險太大時，他會退出來使投機性的需求減少，原來囤積的房子，包括開發商手上的房子也會吐出來。
來自浙江省省直房地産置換部的消息顯示，目前在網上挂牌的數量比上月平時翻了一番。這對已飽受溫州投資客所累的杭州市民來說，無疑是一個利好。但政策的執行程度以及城市的監管空白，近期似乎還未能對溫州購房團構成全面封殺的态勢。
“深房理”炒房團
4月11日早上8點11分，因涉嫌違規炒房而被深圳七部門聯合調查的“深房理”發出了一條新的微博：“深圳：晴，微風，21度。”微博後面還附上了一朵鮮花的圖标。一群粉絲在跟帖中點贊和祝福。近期，因被曝出搖籃會員合夥炒房材料102份，“深房理”被推上風口浪尖。就在兩天前，深圳七部門聯合發布《關于對涉及“深房理”的舉報事項進行調查處理的通告》。通告涉及的多項違法違規事項性質較為嚴重，如涉嫌非法集資、教唆炒房人騙取購房資格、協助借款人騙取信貸資金違規用于購房等。
