養老地産:開發商推出的項目-中文百科頻道

簡介

養老地産實現了品質地産和優良健管家服務的有機結合，主要的産品形态包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地産視做商業地産項目長期經營；開發商推出的養老地産項目。對于養老地産的前景，無疑是相當看好的。這從房企以及保險機構大力追捧養老養生地産項目的現狀已經十分清楚。期望對養老養生産業地産的研究上水平，改變養老地産投資人與養老産業脫節的現狀。

養老産業無疑是水平很低的産業，不論是養老床位數量還是養老人群的收入水平以及養老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。高端養老的産生受到養老觀念的束縛，培養起來尚需要時日，需要入住專業養老社區的人，一般是70歲以上的，而今這部分人群出生在20世紀30年代左右，膝下三五個兒女，所以尚能由健康退休的兒女在家照料。缺乏政策支持也是一方面。對于養老産業的支持政策，仍然僅僅停留在研究階段。這對于急速發展的行業來說，政策支持的缺乏從拿地、建設與經營階段開發建設企業都是一頭霧水。但是，最艱難的還是在經營階段。民政部副部長窦玉沛透露，中國将建立養老服務補貼制度。對于低收入的高齡、獨居、失能等養老困難老年人，經過評估，采取政府補貼的形式，為他們入住養老機構或者接受社區、居家養老服務，提供支持，北京、上海、深圳、成都等城市已經在部分試點補貼制度。

中國還将完善政府供養制度，對于城市“三無”、農村“五保”老人，采取集中供養或分散供養的方式，保障其基本生活不低于當地居民平均生活水平，并建立自然增長機制。建立高齡補貼制度，逐步将本地區80周歲以上老年人納入補貼範圍。但是，我們要解決的是持有型經營的問題。與朋友在争論養老地産的前景時，有一個分歧在于如何實現養老項目的盈利。房地産企業在國内的發展高峰期僅僅不足五年，實力房企本身還是鳳毛麟角。對于囤地的看法我一直持異議也是因為國内房企的資金實力還不足以選擇主動囤地，開發過程的現金流增速才是國内房企的最大訴求。這就影響了房企對于養老地産的開發選擇散手為主，而很難考慮長期持有經營。考察衆多項目時我們發現：很多著名的養老項目，養老公寓并不是項目的主體。原因當然是隻有養老公寓，對于投資的收回，還沒有很好的模式。而居家養老的概念還沒有根本改變，高端的機構養老還屬于培育階段，所以持有型養老公寓的發展還不能成為主流。

在談到險資投資養老地産的訴求時，我和同行有争議。他認為養老地産持有經營要考慮資金風險，經營收益不足10%，貸款利息都不足以償還，所以養老項目的持有經營是沒有利潤的。這一點我也贊成。對于房企開發經營養老地産項目，确實是不可持續的。那麼，開發與經營的截然分開勢在必行。作為财務出身的我來說，對于項目資金鍊與項目的盈利是過于看重的。所以在我們操作的生态城項目前期規劃負責人任上，對于項目成本的關注與開發、經營的關注是長期的。考慮開發階段的投資收益問題，我們主要關注的土地成本問題、建設成本問題，引入養老産業以及養老産業布局的盈利問題。如果僅僅依靠開發企業本身的投資，我們必然是放棄現有項目。但是由于我們的接手方鎖定的是國内首屈一指的險資，與國外基金的合作，有實力進行持有經營，這才是項目得以進展的關鍵。無疑，養老地産是相當有前景的，市場需求也是不可抑制的。但是，對于開發單位來說，項目散售模式是很難持續的。散售的結果必然是另一種房地産開發項目，項目也就有挂羊頭賣狗肉之嫌。那麼，項目開發建設完成之後的接收方選擇才是我們應該關注的重點。養老地産是有前景的，但是要有深入的對于開發建設經營模式的探索。

發展現狀

目前國内很多開發商在研究養老地産，由于開發養老地産面臨的困難太多，鮮有開發商采取實際行動。現在養老地産在我國大部分省份還是空白，國内純粹作為養老地産項目來發展的樓盤屈指可數，做得比較好的有北京的東方太陽城、廣州的友好老年公寓、台灣的長庚養生文化村等。

1.項目概況

東方太陽城位于順義潮白河西岸的雙青林場内，社區規劃總建築面積80萬平方米，建築類型有現代獨棟、水畔聯體别墅、中式四合院以及四層電梯公寓等。項目有七個風格各異的小區，約16萬平方米人工湖和75萬平方米的景觀綠地，全社區無障礙設計，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能産品應用于社區各項安全保障與服務設施。

2.建築設計

東方太陽城住宅以二到四層低層建築為主，每層帶電梯，方便老人出行。社區及住宅内實行無障礙設計，社區中道路及住宅出入口設計為無障礙步行道和無障礙防滑坡道，不設置門檻。住宅内低按鍵、高插座，安裝電子安防系統和戶内緊急呼叫援助系統，一旦發生緊急情況，管理中心和援助人員可以在第一時間趕到。

3.景觀設計

東方太陽城的景觀設計創造了一個“綠色”的人居環境。穿插于社區的大型景觀綠地和外圍近10萬株的樹木形成了社區基礎性的綠色背景，連續的水系統将各組團中心的湖面景觀貫穿循環聯系起來，每一個組團有一個休閑用的公共花園，都有一個設計主題以體現特征。

4.配套公建

東方太陽城公建群位于社區的中央，分為商業文化中心、康體醫療中心、零售中心、酒店和短期度假公寓等五大部分。

商業文化中心地下一層為農貿市場和社區信息控制中心，首層為超市、精品店及餐廳，二至三層為老年大學。老年大學設有多功能廳、圖書館、咖啡廳、活動室和休息室，而且課程設置涉及陶藝、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學、地理學等多種類型。

康體醫療中心包括溫泉療養浴、洗浴中心、有氧鍛煉室、室内遊泳館、多功能體育場、室内跑道、體操房、保齡球館、療養型健身器械區等。康體醫療中心的社區醫院由東方太陽城與中日友好醫院合作成立，擔負整個社區的醫療衛生保健工作，聘請老年病專家定期坐診，還開展“家庭病房”、醫務人員上門服務，并配備救護車，實行全周日服務。

零售中心涵蓋餐飲、零售、商業服務等與基本生活密切相關的商業配套設施和服務網點。

開發模式

對于養老項目的開發模式也在不斷地研究和探索。一方面實地考察了許多國内外的養老項目，對其發展模式及特征進行了深入研究；另一方面接觸了一些準備開發或正在開發的養老項目，市場的狀況和趨勢。通過對這些國内外養老項目的梳理和借鑒，遠景設計研究院總結15種适應于當前國内市場的養老項目開發模式，希望與大家共同探讨。

與社區共同建設

模式1：專門建設綜合型養老社區

綜合型養老社區是指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。社區中除了有為老人提供的居住建築之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業，也可以是由政府投資進行建設。

綜合型養老社區的規劃設計應考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素——老人最初入住時可能身體較為健康，但随着年齡的增長，老人會逐漸産生護理需求。因此在開發建設時，應充分考慮這些因素，設計出相應形式的居住産品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。例如當老人健康自理時，可以居住在一般的養老住宅中；當需要較為全面的護理時，可以選擇入住護理型養老公寓或養老設施。

通常來講，由于城市土地資源緊張，一些較大規模的養老社區會選在城市近郊或郊外。此時可以選擇低密度的開發形式，實現與郊外的環境協調。在規劃設計時，應注意将不同類型的居住産品合理分區，保證各自的獨立性，避免相互幹擾。開發大規模綜合型養老社區時，可考慮分期建設，例如先建設自理型養老住宅和部分服務設施，預留出一定的發展用地，等到一段時期後，再建設護理型養老公寓及相應的配套設施等等

綜合型養老社區中應包括多種類型的養老居住産品，以及相應的配套服務設施

模式2：新建大型社區的同時開發養老組團

一些房地産開發企業在開發大型居住區樓盤時，會考慮劃分出一部分區域專門建設養老組團。這種開發模式有利于帶動企業轉向新的客戶群，走産品差異化路線。養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務資源，降低配套設施的建設量。

開發時一方面應注意将老年人的比例控制在适當的範圍内，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養老組團的規模，盡量劃分為一個個小型居住組團，以營造社區的歸屬感。

養老住宅靠近中心商業區布置，建設比例控制在一定範圍内

模式3：普通社區中配建各類養老産品

據調研，許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習慣差異而産生矛盾，老人和子女更願意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區中配建一些養老居住産品，可滿足老人與子女在同一社區就近居住的需求。這種“全齡社區”的居住理念能夠較好的符合中國現階段國情，将會是較受歡迎的一種養老居住模式。

普通社區中可配建的老年住宅和公寓示意圖

普通社區中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元内上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指将普通住宅樓棟中的一部分套型進行适老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。設計時應注意根據住戶的購買力來控制套型總面積，特别是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以50~60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。

普通社區中還可以配建養老公寓，其經營方式大緻可分為出租或出售兩種。養老公寓通常為社區中專門的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規劃設計時，建議将養老公寓靠近小區出入口或社區邊沿布置，一方面人員、車輛(例如救護車)出入近便，另一方面養老公寓底層可設置對外商業或公共設施，兼顧對外經營，同時也便于對養老公寓進行單獨管理。

模式4：成熟社區周邊插建多功能老年服務設施

據資料顯示，一些城市存在城區老人就近入住養老機構困難的情況。以北京市為例，城六區老年人口總量和比例均高于遠郊區縣，老齡化程度嚴重，但城六區的養老床位數量卻低于遠郊區縣，由此可見城區對于養老設施的需求是十分迫切的。這些社區往往年代較久，周邊配套設施成熟，具有良好的區位條件，然而社區周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個社區之間插建養老設施将會是一種較為有效的開發模式。開發者可考慮利用零散地塊新建，或通過對既有建築(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進行建設。這種開發模式投資相對較少，易于複制和實現連鎖經營。

此類老年服務設施可為小規模、多功能、綜合型的設施，其服務範圍往往輻射周邊多個社區，因此具體的功能可根據周邊的社區需求進行确定。通常來講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區老人提供上門護理、送餐、洗浴等服務

與相關設施并設

模式5：與醫療機構結合，就近設置養老設施

目前國内一些養老機構希望與醫療機構建立合作關系，使養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設。這種“醫養結合”模式的特點在于，能夠将優質的醫療資源引入養老項目，從而提升項目的核心競争力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

與此同時，還有一些醫院直接劃分出部分閑置床位用于開辦養老院，這樣既能夠提高醫療資源的使用效率，又能夠滿足一些護理程度較重、普通養老機構無法收養的老人的養老居住需求。

模式6：養老設施與幼兒園并設

養老設施與幼兒園共同設置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人願意與兒童共同在一起的心理，又能夠将養老設施與幼兒園進行統一建設和管理，節約建造和人力成本。從規劃角度來看，幼兒園在居住區中的配置密度與老年日托設施較為類似，若将這類養老機構與幼兒園設置在一起，則能實現與社區的緊密結合，從而較好滿足社區養老的服務需求。

模式7：與教育設施結合，建設養老公寓

與大學等教育設施相結合的養老社區也是很受歡迎的。有很多“高知老人”在退休後希望能夠繼續學習、發揮餘熱。養老社區、老年公寓若能靠近大學設置，并讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養老項目吸引高知老年群體的亮點，從而促進銷售。

與旅遊或商業地産結合

模式8：在旅遊風景區中開發養老居住産品

養老地産與旅遊、休閑、養生産業相結合是較為合适的一種模式。市場上已經有一些開發商嘗試在開發旅遊地産的同時，加入養老養生、康複保健、長壽文化等理念。這類養老項目一般會選在具有較好的風景資源或特色文化資源的地區，例如海南、廣西、雲南等地。

此類項目的用地規模往往較大，各類居住産品、服務設施容易較為分散，因此在規劃設計時，應将養老居住産品相應地集中布置，并注意就近設置配套服務設施，節省服務管理的人力，避免出現交通路線過長、服務不到位或老人出行不便等問題。

一些與風景資源結合的項目中，老人可能僅在一年裡的某個季節或時段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。在設計時應注意對養老居住産品的創新。

模式9：與商業地産結合，開發老年公寓

在城市中心區等繁華地段進行商業地産開發時，搭配建設老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區中便利的商業、休閑配套資源，而當他們需要護理時，往往更不願放棄城區的優質醫療資源。特别是一些高端養老客戶群，他們具備相應的經濟實力在城市中心區養老、消費。若能在較為繁華的地段建設高端養老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。

由于城區内的土地價格較高，開發者通常會選擇較為集約的開發模式，例如将老年公寓與普通住宅共同結合在一棟高層建築中。以日本東京的豊州老年公寓為例，其選址位于東京灣畔的一處新興高檔生活區内，周邊1公裡範圍内配有大型綜合購物中心、醫院、公園、大學等配套設施。老年公寓采取複合居住模式，同一棟樓内集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住産品(圖9)，使出租對象多樣化，從而降低運營風險。設計時需要注意為不同的居住人群配置獨立的出入口，以便單獨管理。

與國際品牌接軌

模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設施

一些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場，建設連鎖型老年設施，以緩解其國内的養老壓力。例如歐洲一些國家的養老服務成本非常高，他們希望能在勞動力相對低廉的國家拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區建立養老設施，讓老人在比較健康的年齡段到這裡養老。對于中國而言，能夠借此機會引入外資，并學習國外先進的護理、管理經驗，同時也能在一定程度上促進就業、帶動消費。

模式11——與國際知名養老品牌共同開發，引進管理模式

最近的養老地産開發熱潮促使很多開發商、投資者或政府人員都到國外參觀考察，從中看到了很多先進的管理模式，并希望能夠将其在國内推行和實現，例如引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等。這種模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。雖然美國、歐洲、日本等發達國家的養老産業發展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合适。中國老人的生活習慣、經濟條件和思維方式與國外老人有很大差别，直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”，需要适當轉化。

以其他方式轉型

模式12——與保險業結合，利用險資投資養老地産

保險資金介入養老地産的情況已經開始出現。從險資的特征來看，由于其資金規模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為适合投資養老地産，也有利于養老地産的靈活經營。未來保險業可能會成為養老産業重要的投資主體之一。

模式13——與護理服務業結合，将原有優勢注入養老地産

在對日本養老産業的研究中發現，一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養老地産方向轉型，并最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。

模式14——利用自身獨特資源轉型開發養老地産

在我們所接觸到的項目中，曾碰到過酒店管理公司希望轉向投資養老地産的情況。這類公司具有自身獨特的資源優勢，一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處，很多經驗都能夠應用于養老設施的管理服務中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓，或在酒店中提供養老服務等。

模式15——将舊的國有資産盤活，改造為老年設施

可将一些閑置的國有資産盤活，改造為老年設施，例如城裡的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資産所在區位較好，在城市中的分布相對均勻，比較适合進行改建(圖11)。随着中國的人口結構逐漸向高齡化、少子化發展，幼兒園或小學很有可能空置下來，将這些建築部分改造為老年公寓的情況将會逐漸多起來。

這種開發模式的重點在于，需要選擇便于進行适老化改造的建築。例如注意建築的開間尺寸、走廊寬度、門洞大小等能否滿足老人居住和輪椅通行的要求等等。通常采用框架式結構的建築可改造性較強，内部牆體移位相對靈活，更有利于進行改建。

發展趨勢

“采菊東籬下，悠然見南山。”這樣的意境和居所，千百年來，曾經是多少人向往的理想栖居之地。而能夠擁有一所“面朝大海，春暖花開”的房子，更是每一個對生活保有向往的人們共同的夢想。如今這些看似平凡而又遙遠的生活願景你都可以在海南這個小島上實現。來海南島買房養老，成為了老人們怡享晚年的新風潮。

“候鳥”式旅遊養老成時尚

随着社會經濟的發展，生活水平的提高，老年人的消費觀念逐漸從傳統轉向現代，從注重物質享受逐漸轉向要求更高的精神享受。更多的老年人退休後不再滿足于傳統的單調的養老方式，而是願意選擇外出旅行，走向大自然，走向各個旅遊景區，走向文化景區，在“玩”中鍛煉身心，在“玩”中享受晚年。“旅遊完善人生”，這是多數老年人對旅遊的認識，他們認為，老年并不是人生的結束和衰敗，而是人生最成熟的階段，他們更應該盡情地享受人生的美好。“熟年”就是對老年段的一個新的概括詞。而海南得天獨厚的養生條件，更是對内地的老人們則很有誘惑力。

海南有山有海空氣好，房價便宜民風樸實，是個養老的好地方，如今已經成為了國人的共識。新鮮的空氣、充足的陽光、溫暖的氣候，良好的水質，大自然賦予了海南“養老天堂”的一切良好條件，這些自然天賦為海南獨有的，是其他地方無法複制和模仿的。而在今年年初，“海南國際旅遊島”正式獲批後，更是吸引了全國乃至國際的關注。将海南打造成為全國養老勝地，也被提上了發展規劃的議程預案。

諾貝爾物理學獎獲得者，美籍華人楊振甯先生曾表示，海南是全球華人最為理想的養老勝地。而台灣著名文學大師李敖也稱，希望以後到海南養老。如今，随着海陸空交通的便利，越來越多的内地老人來到海南島旅遊，并為海南島得天獨厚的自然環境和氣候所吸引，在海南置房養老，這也形成了一種海南獨特的現象，這些來海南置房養老的老人也被形象的成為“候鳥一族”。

買房養老風從島外來

根據海南省住建廳今年的統計結果顯示，今年上半年，海南島島外人士購買海口商品住房占銷售總套數和總面積的71%、63%；購買三亞商品住房占銷售總套數和總面積的85.5%、85.4%；購買文昌市商品住房占銷售總套數和總面積的94.1%、92.1%。

“許多島外遊客來海南觀光一次，旅遊兩次，第三次就來買房了”。三亞市長曾經這麼對媒體說。據地産海南不完全統計數字顯示，在海南新開發的樓盤中，内地購房者俨然是購房的主力軍。在三亞市，來自北京和東北三省的購房者，他們的購房數在不斷攀升，占島外購房總數的1/3。上海、浙江、廣東等沿海地區也蘊藏着巨大的購房潛力。此外，湖北、四川等地近年來也異軍突起。海外及港澳台地區等高端購房者數量雖不多，但也占了三亞市高檔公寓樓銷售量的10%。做為全國唯一的熱帶島嶼，海南擁有全國獨一無二的氣候、環境和旅遊資源，因此海南的旅遊地産也因擁有獨特的發展優勢。組合了居住、旅遊、度假、商務、養老、療養等多種因素在内的全新度假投資置業方式，使越來越多的島外人士來海南旅遊度假的同時捎帶上考察旅遊地産、投資置業。這已成為國内富人一種時尚。

據中國房地産協會的統計數字，目前國内約有6.6%的家庭擁有第二套住房，而實際上這個比例可能要達到15%。海南島依托着得天獨厚的自然環境以及日益完善的城市功能，再加上“國際旅遊島”建設的帶動作用，這些都将成為海南島作為理想第二居住地的有利要素。

海南島置房養老的優勢

海南島氣候溫和，四時花香，四面環海，山清水秀，風光绮麗，空氣新鮮，工業污染少。全島年平均氣溫22.3℃至25.4℃；海南島四面環海，中間五指山區地處高山地帶，空氣新鮮、通暢，環境安靜。

海南空氣質量優良。在全國48個城市中，海口、三亞的空氣綜合質量名列前茅。三亞的空氣質量在2003年世界環保組織監測認定的全球10個空氣質量最好的城市中，名列第二，僅次于古巴名城哈瓦那。海南空氣透明度好，降塵少，粉塵濃度低，紫外線強。

海南氣候環境具有明顯的獨特性，西伯利亞的冷空氣一到廣東，往往就在瓊州海峽發生了變化；南下的冷空氣大部分都被五指山阻擋。

在海南，嚴重威脅人類特别是老人生命的主要疾病，如冠心病、老年慢性支氣管炎、肺心病、腦血管疾病發病率大大低于北方。新鮮的空氣，能促進血液循環，大大降低高血壓、心血管疾病的發病率。

海南森林複蓋率高，空氣中的負離子含量高，能提高人體免疫力。海南終年綠樹成蔭，綠色植物能充分發揮殺菌素、吸附細菌、病毒、蟲卵及微塵的作用，減少了疾病發生的機會。

醫學專家認為，冬天來海南的老人特别多，是因為海南獨特的氣候優勢和環境優勢。老年人的疾病不同于青壯年，有其特殊性。最常見的是高血壓、心腦血管病、惡性腫瘤和呼吸系統疾病。所有人群中慢性病患病率為32%，而老年人中就高達74%。尤其是到了冬天，由于氣候幹燥，溫差大，老年人易得呼吸道疾病和心腦血管疾病。在海南患這些老年常見病的人群明顯低于内地，就是因為海南的熱帶海洋性氣候對治療這些常見的老年病很有幫助。海南熱帶氣候能使老人們的常見疾病如哮喘、鼻炎等呼吸道疾病以及關節類疾病得到很好的康複。

特别是被稱為“東方夏威夷”的海南三亞，更是老年人鐘愛有加的養生天堂。當内地的冬天寒冷難耐之時，美麗的三亞卻依然溫暖如春，這裡是老人冬季最理想的避寒之地。三亞擁有世界一流的空氣質量，空氣中負氧離子含量是全國平均指标的三百倍，其水質純潔，陽光充足，年平均氣溫為27Co，冬天日平均氣溫24Co，是真正沒有冬天的地方。内地老年人到海南居住一個月以上身體各項機能都有顯着的提高，疾病會得到明顯的改善。特别是患有高血壓、糖尿病、氣管炎、風濕和腦血管疾病的老人到三亞居住一段時間後會有明顯的改善。就是這樣的好空氣，好氣候，好心情，與大海接觸，讓老人們可以快快樂樂地安享晚年！