收益法:求取估價對象的價值的方法-中文百科頻道

簡介

收益法(income approach，income capitalization approach )，也稱收益資本化法、收益還原法。是房地産評估中常用的方法之一。收益法是預計估價對象未來的正常淨收益，選擇适當的報酬率或資本化率、收益乘數将其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數将其轉換為價值來求取估價對象的價值的方法。

收益法的本質是以房地産的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。

收益法的雛形是用若幹年的年地租（或若幹倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。

企業價值評估中的收益法，是指通過将被評估企業預期收益資本化或折現以确定評估對象價值的評估思路。

收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。

公式

淨收益每年不變收益為有限年期的公式

V：房地産價格

a：房地産年淨收益

r：折現率

n：剩餘收益年期

價值理解

社會對企業價值的理解或觀念不同，影響評估人員對收益法的應用。

在歐美發達國家中，對于資産交易中的企業價值評估、單項無形資産評估均廣泛采用收益法，并且容易被交易雙方所接受。但就目前國内情況看，則很少有評估機構和評估人員采用收益法，對于企業價值評估幾乎千篇一律用成本法，即使有少數機構或評估師采用了收益法，其結果也大都受到有關部門或社會人士的質疑而不被接受，這反過來又進一步影響了收益法在企業價值評估中的應用。

由于西方發達國家市場經濟發展曆史很長，市場發育比較成熟和完善，人們對于市場經濟中企業價值的理解和觀念明顯區别于計劃經濟體制影響下的中國大多數人。在市場資産交易中，任何投資者的目的非常明确，即投資是為了收益，某項資産交易能否成功以及成交價格的高低就取決于該項資産在未來能否為投資者帶來收益及收益能力的高低，而不是取決于購建被交易資産的成本。對于一個企業來講，雖然一個企業是由固定資産、流動資産、無形資産及負債構成的，但相互之間絕不是孤立的、靜止的，而是一個有機的整體，各種因素之間存在着相互依賴、相互影響的極其複雜的關系。一個運營中的企業，由于各種資産的交互作用及社會等外部環境的影響，其價值并不遵循1+1=2的數學規律。投資者在投資時雖然也注意固定資産、流動資産及負債狀況，但是更為重視企業對整體資産的運營能力和運營潛力，例如企業的技術力量、産品的種類及技術水平、品牌的社會影響及市場占有份額、企業在行業中的地位、行業内技術發展狀況及發展趨勢等等，即除了關注有形資産外，更加關注能否通過無形資産效能的發揮而使有形資産高效運營，從而獲得期望的收益，對于任何一項不能獲得最低預期收益的資産，投資者是不會進行投資的。因此，一個企業在未來能否具有獲利能力及獲力能力的大小就成為其交易及交易價格的最基礎條件。收益法正是以被評估資産未來收益能力作為價值評估的基礎，因而在市場經濟社會中容易被社會所接受。

在中國國内，由于長期受計劃經濟的影響，社會上大多數人對資産價值的認識還停留在企業賬面上，認為會計賬面真實記錄了企業資産的數量及價值，是企業資産價值的真實反映，因而成本法才易于為社會所接受。由于社會對收益法的懷疑和排斥，影響了評估機構和評估人員對收益法的應用。

行業現狀

人才缺乏

缺少能夠熟練運用收益法的高素質人才是制約收益法應用的關鍵

運用收益法最關鍵的内容是對企業未來收益的預測，

這是一個十分複雜的過程，要做出科學合理的判斷不僅涉及企業的有形資産，更重要的是對那些企業賬面上并不顯現的各種無形資産在未來運營中所能發揮作用的潛力和交互影響做出判斷，對行業、市場、技術進步、社會環境、國家政策等外部環境對企業發展的影響做出判斷。這就要求評估人員要具有很高的業務素質，尤其要具有很強的綜合分析問題和解決問題的能力。從國内情況看，資産評估行業在短短的十幾年時間内得到了迅猛發展，根據國内有關部門統計報道，僅财政部批準的評估機構已超過3000家，注冊評估師已超過20000人，從業人員近十萬人，而這還隻是評估行業中的一部分，再加上其它部委批準和管轄的各種各樣的機構及人員，其數字着實令人吃驚、令人鼓舞。但是正是由于在短時間内迅速發展，現有評估人員基本都是通過考試從各行業中新近進入資産評估行業的，雖然這些人可能都是原來各個行業中的精英，對各自的行業比較精通或十分精通，但由于從事資産評估工作時間很短，缺乏廣泛領域内知識的積累和資産評估工作的經驗積累，因而絕大多數評估人員尚不具備将影響企業運營的各種因素進行有機的、科學合理的綜合分析和判斷的能力，或者說其執業能力還不能适應收益法對評估人員業務素質的要求。因此，評估師在評估實踐中有意識的盡量避免采用收益法，從而影響了收益法的應用。

報告質量低

部分評估報告質量不高而受到社會的質疑，進一步影響了收益法的推廣應用

評估報告質量不高主要表現在對企業、行業、政策及社會環境的影響缺乏分析、參數的确定依據不充分并嚴重脫離實際，程序簡化，甚至編造數據，最終使評估結果嚴重偏離客觀實際。造成評估報告質量不高的原因除了評估人員不具備運用收益法的能力，隻是機械的套用書本上的公式，不恰當的使用假設代替調查分析，所取參數缺乏依據，最終導緻評估結果偏離實際外，主要是外界幹預、行業内部不正當競争和少數評估師職業道德素質不高。

外界幹預主要來自企業及政府主管部門。為了企業或地方的利益，企業或主管部門往往對評估結果有一定的要求，其中最為典型的是企業的上市評估。如果評估結果不能滿足要求，通常就以更換評估機構相要挾。評估機構為了自身的經濟利益就要求評估師放棄原則，迎合企業及部門的要求，因而評估中不是以調查和客觀分析為基礎，而是根據結果要求來設定參數，其結果必然偏離客觀實際，由此受到社會的質疑。

不正當競争主要表現在評估機構采取競相壓低收費、給回扣、滿足委托方要求等手段來承攬評估項目。當收費額度低于項目評估所需合理成本後，評估人員就無法按照評估程序去進行必須的調查、資料收集及分析等基礎工作，隻好通過簡化程序、利用假設或拍腦袋确定參數，從而既減少開支、有所收益，而且也滿足了委托方的要求。公平、公正、科學合理、勤勉盡責是世界範圍内所有評估人員所應遵循的最基本道德準則，不正當競争就是以喪失上述職業道德為代價的。少數評估機構和評估人員之所以放棄基本道德準則去進行不正當競争，其最根本原因是受經濟利益的驅使。

信息來源少

信息來源的匮乏制約收益法的應用

及時、準确地掌握大量不同行業的經濟信息、技術信息和政策信息是運用收益法的基礎，因此大量收集、整理和分析不同的信息是評估機構和評估人員運用收益法的前提。但是由于中國實行市場經濟的時間較短，市場發育很不成熟，市場機制也不健全，因此各種信息的來源極為有限，一是信息發布渠道少，二是信息陳舊，許多行業主管部門的網頁上基本沒有可用的信息，行業協會及企業也很少發布信息，即使有，也往往是不全面、不及時、甚至受到人們的質疑。許多有用的信息隻能通過報紙、電視、廣播等新聞報道了解，而這些信息又往往是不連續的、支離破碎的，有時甚至是相互矛盾的。因此評估人員在收集所必須的材料方面面臨很大的困難，必須花費大量的人力、财力和時間，從而影響和制約了評估人員對收益法的采用。