解釋
1、土地所有人将土地所有權有償或無償地轉移給他人。有償的是買賣，無償的是贈與或遺贈。
土地轉讓行為隻能發生在土地私有制的社會裡，我國在農業、手工業和資本主義工商業社會主義改造基本完成之後，土地變私有制為公有制，因而不允許土地轉讓。
但是土地的使用權可以依法轉讓，受讓人僅對土地享有使用權，而所有權仍屬于國家或集體。
2、在土地家庭承包經營的情況下，土地轉讓指承包人自找對象，由第三者代替自己向發包人履行承包合同的行為。
轉讓的合同内容雖無改變，但是變更了承包人，終結了原承包人與發包人的權利義務關系，确立了受讓人與發包人的權利義務關系。
土地承包經營權轉讓時，承包方與第三者應訂立書面協議。
相關土地轉讓稅率：
轉讓土地使用權，按“轉讓無形資産”稅目繳納營業稅，稅率為5%
轉讓建築物有限産權或永久使用權，将不動産無償贈與他人的行為視同銷售不動産，按5%的稅率繳納營業稅。
轉讓流程
一、轉讓方須報材料
1、原土地證或土地證明材料
2、原土地出讓合同
3、上繳稅務局的土地增值稅證明材料
4、土地評估報告
5、圖件資料
6、土地轉讓專項審計報告
7、營業稅上繳證明材料
二、受讓方須報材料
1、項目批複原件
2、企業法人營業執照、法人身份證明材料等
3、上繳财局契稅證明
4、城市規劃部門批準的符合規劃的圖件資料
三、雙方共同提供的資料
1、土地轉讓申請
2、土地使用權轉讓合同
四、如改變土地用途，由受讓方重新評估，補交差額部分的出讓金，契稅并辦理相關手續
注意事項
以下相關事項，是國有土地轉讓交易中經常出現一些問題，土地轉讓當事人應當多加留意細節，不僅有利于降低交易成本，還有利于控制法律風險，避免出現違法現象。
一、轉讓合同的形式
國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明确雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務随之轉移。
二、國有土地的權屬調查和資信能力調查
1、轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。
土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資産處分權的機構出具的同意轉讓的證明。
2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓後資金無法收回的結局。
三、轉讓價格評估事宜
在轉讓前，應該對土地轉讓價格進行評估。
因為土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。
土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。
尤其是轉讓方為國有單位時，國有土地及相關資産須經法定估價機構估價，并經國土部門予以确認。
四、國有土地使用權轉讓的擔保
1、拟轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的重點。
轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地産主管部門進行調查，核實有無抵押與被采取司法限制。
2、鑒于有無土地權屬及相關争議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明确雙方相互提供擔保。
五、有關稅費
轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費項目、标準及數額進行咨詢，并對稅費負擔問題進行明确。
根據有關規定，稅費的計算依據一般為土地成交價，若成交價格明顯低于正常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據。
六、土地用途及相關用地條件的變更
1、國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。
土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。
2、轉讓前的土地大多是工業用地、辦公用地等，轉讓後多為商業或住宅開發用地，不僅要經規劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。
有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建築密度、容積率、綠化率等用地條件。
七、土地使用權轉讓時地上建築物、其他附着物所有權歸屬問題
1、地上建築物、其他附着物的所有人或者共有人，享有該建築物、附着物使用範圍内的土地使用權。
土地使用者轉讓地上建築物、其他附着物所有權時，其使用範圍内的土地使用權随之轉讓，但地上建築物、其他附着物作為動産轉讓的除外。
2、國有土地使用權轉讓的效力及于地上建築物，無約定的，推定包含。國有出讓土地未達到規定開發程度不得轉讓，劃撥國有土地無地上建築物不得轉讓。
3、土地使用權和地上建築物、其他附着物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。
土地使用權和地上建築物、其他附着物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房産管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。
八、權屬變更程序與支付轉讓價款問題
因國有土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續、登記辦證等多個環節，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉讓費的支付應采用分期付款方式。
即根據轉讓程序設定付款期限與金額，體現相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險。
九、國有土地使用權設定抵押後的轉讓問題
國有土地使用權設定抵押後，并非不能轉讓。可通過與抵押權人協商，以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現轉讓目的。
合同
信息
合同編号：_________
甲方(轉讓人)：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務：_________
委托代理人：_________
身份證号碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳号：_________
電子信箱：_________
乙方(受讓人)：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務：_________
委托代理人：_________
身份證号碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳号：_________
電子信箱：_________
甲方擁有位于_________市_________路占地面積為_________平方米的土地使用權。
甲方拟将該土地使用權及與之相關的項目開發權轉讓給乙方。甲乙雙方經友好協商，現根據我國現行土地轉讓及開發的法律法規，結合本協議所指土地及其開發的實際情況，自願達成如下協議，供雙方共同遵照執行。
正文
第一條轉讓土地基本情況
1、土地坐落位置：_________
2、土地使用權面積：_________
3、已批準的容積率為：_________
4、已批準的建築面積：_________(其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。)
5、土地規劃用途：_________
6、土地使用期限：_________
7、土地現狀：_________
8、國有土地使用證号：_________
9、國有土地使用權出讓合同書号：_________
10、地号：_________
第二條土地項目開發權狀況
1、甲方已領取了建設用地批準書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證;
2、甲方已經_________市政府批準在拟轉讓的地塊上取得單項開發權，并領取了單項開發資質證;
3、甲方已按土地規劃用途委托了設計并辦理了報建手續，繳納了報建所需費用。
第三條其他權利狀況
1、甲方确認本協議所轉讓的土地使用權及項目開發權是其合法擁有，不存在抵押、查封、第三人主張權利等産權瑕疵;
2、承擔形成轉讓款的現狀所産生的債權債務及一切法律經濟責任，甲方确認為取得本協議所轉讓的土地使用權及項目開發權已支付了一切應付款項、費用，不存在債權、債務争議(包括綠化費、拆遷安置補償等)。
第四條文件的提供
1、甲方應向乙方提供下列文件：工商行政管理部門核發的甲方營業執照(出示原件或提供複印件)。
2、乙方應向甲方提供下列文件：
(1)投資審批部門簽發的項目批準證書(複印件);
(2)工商行政管理部門核發的乙方營業執照(出示原件或提供複印件)。
第五條轉讓期限
1、本合同所述土地使用權轉讓期限為自乙方申領的該場地國有土地使用權證載明的起始日起至_________年_________月_________日止。
2、自乙方領取該場地國有土地使用權證日起，前款所述場地的土地使用權歸乙方所有，其合法權益受國家法律保護。
3、在轉讓期限内，除本合同另有規定外，甲方不得收回土地使用權。
第六條轉讓價格
1、甲乙雙方确認本協議的轉讓價格以甲方已獲得批準的可建築面積為計價面積，轉讓價每平方米人民币_________元，計人民币_________元;
2、上述轉讓價格包含甲方取得轉讓土地的使用權與項目開發權所已付和應付的一切款項、費用;
3、乙方在受讓後獲準增加或減少建築面積，與甲方無關，不作為增加或減少乙方向甲方支付轉讓款的依據。
第七條支付方式
1、支付
(1)在本協議生效之日起_________個工作日内，乙方應支付本協議轉讓價款_________%給甲方。
(2)在甲方将涉及轉讓地塊的使用權和項目開發權資料，包括但不限于土地出讓合同書、紅線圖、建設用地批準書、建設用地規劃許可證、建築工程規劃許可證，建築設計要點、設計圖紙、單項開發權批文及資質證等原件資料交付後_________個工作日内，乙方應支付本協議轉讓價款的_________%給甲方;
(3)在規劃國土部門根據甲乙雙方共同申請将涉及轉讓地塊的土地使用權和項目開發權辦理到乙方或其指定人名下後_________個工作日内，乙方應支付本協議轉讓價款的_________%給甲方。
(4)在乙方根據項目開發需要，将原規劃的辦公、商場功能報批為商住功能後_________個工作日内，乙方應支付本協議轉讓價款的_________%給甲方。
(5)在乙方獲準開工後_________天内，乙方應支付本協議餘下轉讓價款給甲方。
2、甲方收取本協議轉讓價款的開戶銀行為：_________帳号為：_________;甲方亦可書面通知乙方有關甲方收款或委托第三人收款的新的銀行及帳号：_________。
3、甲方收取乙方款項，應按規定開具發票予乙方或乙方指定的單位或個人。
第八條資料的交付及手續的辦理
1、在本合同生效後_________個工作日内，甲方應将涉及轉讓地塊的土地使用權及項目開發權資料，包括但不限于土地出讓合同書、紅線圖、建設用地批準書、建設用地規劃許可證、建築工程規劃許可證、建築設計要點、設計圖紙、單項開發權批文及資質證等原件資料給乙方。
2、在本協議生效後_________天内，甲乙雙方備齊有關資料共同向市規劃國土部門申請辦理本協議所指土地的使用權轉讓登記手續及項目開發權的更名過戶手續。
第九條稅費的負擔
在本協議土地使用權轉讓和項目開發權更名過戶過程中，涉及到政府主管部門及政府部門指定的機構應收取的各種稅費，均由甲方承擔，如按規定應由甲乙雙方分擔的，亦由甲方以乙方名義支付，乙方應承擔的部分，已由其以轉讓價款方式體現在支付給甲方的價款中。
第十條轉讓的法律狀況
1、甲方轉讓本協議所涉及之土地使用權後，該土地使用權出讓合同及登記文件中載明的權利和義務随之轉移給乙方;
2、在土地使用權的轉讓登記以前，有關該地塊産權瑕疵所引起的風險、責任，由甲方承擔;自房地産登記機關核準轉讓登記之日起，有關該地塊的風險和責任由乙方承擔。
3、甲方為取得該地塊的土地使用權及項目開發權所需支付的一切款項、費用(包括但不限于政府回填綠化費)、債務、責任，由其自行承擔，不因本協議的生效及轉讓登記手續的辦理而轉移。
轉讓稅費
一、營業稅及附加(出讓方)：
1、按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。
2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。
二、印花稅和契稅(雙方)：
1、按産權轉移書據(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。
2、按成交價格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。
三、土地增值稅(出讓方)：
1、按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額，繳納土地增值稅。
2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額;開發土地的成本、費用;與轉讓房地産有關的稅金等。
3、稅率的确定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。
為計算方便，可以通過速算公式計算：
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數
(0、5%、15%、35%分别對應30%、40%、50%、60%稅率)。
一、新征耕地環節
1、耕地占用稅。占用耕地建房或者從事非農業建設的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人。以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規定的适用稅額一次性征收。實際占用的耕地面積包括經批準占用的耕地面積和未經批準占用的耕地面積。
2、契稅。按成交價格的3%繳納。
3、印花稅。土地使用證，每本貼花5元。
4、城鎮土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅;征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。征用的耕地與非耕地，以土地管理機關批準征地的文件為依據确定。
二、土地出讓環節
1、契稅。在我國境内轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，按成交價格的3%繳納。對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金應征收契稅，不得因減免出讓金減免契稅。
2、印花稅。土地使用證，每本貼花5元;土地使用權出讓合同按産權轉移書據征收印花稅，按合同載明出讓金額的萬分之五繳納。
三、土地轉讓環節
1、營業稅。凡轉讓土地使用權的單位和個人為營業稅的納稅義務人。以轉讓土地使用權收取的全部價款和價外費用，按5%稅率計算繳納。
單位和個人銷售或轉讓其購置的不動産或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動産或土地使用權購置或受讓原價後的餘額為營業額。
2、城建稅、教育費附加、地方教育附加。以轉讓土地使用權實際繳納的營業稅為計稅依據。城建稅的稅率。納稅人在市區為7%;在縣城、建制鎮的為5%;不在上述地區的為1%。教育費附加的征收标準為3%，地方教育附加征收标準為2%。
3、土地增值稅。凡轉讓國有土地使用權并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，轉讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。
其計稅依據為轉讓土地使用權所取得的增值額。
稅率為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
4、所得稅。個人轉讓土地使用權，取得的轉讓所得按“财産轉讓所得”計征個人所得稅，差價的20%。單位轉讓土地使用權，取得的轉讓所得計入應納稅所得額計征企業所得稅。
5、印花稅。土地使用證，每本貼花5元;土地使用權轉讓合同按産權轉移書據征收印花稅，按合同載明轉讓金額0.5‰繳納。
6、契稅。在我國境内轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。
土地使用權出售按成交價格的3%繳納;土地使用權贈與、交換按征收機關參照土地使用權出售的市場價格核定金額的3%繳納。
四、土地使用環節
(一)自用
1、城鎮土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍内使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅義務人。我省對獨立于行政區劃外的，從事生産、經營活動的農場、林場也征收土地使用稅。
以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。
免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅;納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應按規定繳納土地使用稅。
納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權土地上的多層建築，對納稅單位看按其占用的建築面積占建築總面積的比例計征土地使用稅。
(二)出租
1、城鎮土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍内使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅義務人。我省對獨立于行政區劃外的，從事生産、經營活動的農場、林場也征收土地使用稅。
以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。
免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅;納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應按規定繳納土地使用稅。
納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權土地上的多層建築，對納稅單位看按其占用的建築面積占建築總面積的比例計征土地使用稅。
2、營業稅。按租金收入的5%繳納。
3、城建稅、教育費附加、地方教育附加。以出租土地實際繳納的營業稅為計稅依據。城建稅的稅率。納稅人所在地在市區為7%;在縣城、建制鎮的為5%;不在市區、縣城或鎮的為1%。教育費附加的征收率為3%，地方教育附加2%。
單位或個人出租土地，其取得的租金收入，應分别計征所得稅。
(三)投資
1、營業稅。以土地使用權投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。
以不動産、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，應區别以下情況征收營業稅：不動産的所有權或土地的使用權沒有發生轉移，屬于将場地、房屋等轉讓他人使用的業務，其收取的固定利潤，應按“服務業”稅目中“租賃業”稅目征收營業稅;
不動産所有權或土地使用權發生了轉移，其收取的固定利潤，按“銷售不動産”或“轉讓無形資産”征收營業稅。
2、土地增值稅。對于以房地産進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯營條件，将房地産轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。
對于以土地作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地産開發的，或者房地産開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，不适用暫免征收土地增值稅的規定。
3、企業所得稅。企業以土地使用權進行對外投資，企業所得稅視為按公允價值轉讓無形資産并投資兩項業務，轉讓無形資産應确認轉讓損益，計入應稅所得。
4、契稅。以土地權屬作價投資、入股的，視同土地使用權轉讓，由産權承受方繳納。
5、印花稅。實收資本和資本公積兩項的合計金額大于原已貼花資金的，增加的部分需要交納萬分之五的印花稅。
