商品房預售合同:書面協議-中文百科頻道

社會影響

《上海市商品房預售合同》(2000年版本)，引用的仍是1995年的《上海市登記條例》。滞後的預售合同示範文本已不能反映市場的實際情況。

定義

根據《城市商品房預售管理辦法》規定，商品房預售是指房地産開發企業（以下簡稱開發企業）将正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。房地産開發企業與承購人就上述行為所簽訂的合同就是商品房預售合同。

合同範本

商品房買賣合同範本(預售)

出賣人向買受人出售其開發建設的房屋，雙方當事人應當在自願、平等、公平及誠實信用的基礎上，根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地産管理法》等法律、法規的規定，就商品房買賣相關内容協商達成一緻意見，簽訂本商品房買賣合同。

第一章合同當事人

出賣人：_______

通訊地址：_________

郵政編碼：__________

營業執照注冊号：___________

企業資質證書号：____________

法定代表人：___________聯系電話：_____________

委托代理人：___________聯系電話：_____________

委托銷售經紀機構：_______________

通訊地址：_______________

郵政編碼：_______________

營業執照注冊号：________________

經紀機構備案證明号：_______________

法定代表人：___________聯系電話：_______________

買受人：____________

【法定代表人】【負責人】：______________

【國籍】【戶籍所在地】：________________

證件類型：【居民身份證】【護照】【營業執照】【___】，證号：______________

出生日期：____年____月___日，性别：_____________

通訊地址：__________

郵政編碼：_______聯系電話：__________

【委托代理人】【法定代理人】：____________

【國籍】【戶籍所在地】：_____________

證件類型：【居民身份證】【護照】【營業執照】【____】，證号：__________

出生日期：______年_____月______日，性别：_____________

通訊地址：____________

郵政編碼：____________，聯系電話：____________#p#分頁标題#e#

(買受人為多人時，可相應增加)

第二章商品房基本狀況

第一條項目建設依據

1、出賣人以【出讓】【劃撥】【______】方式取得坐落于_____地塊的建設用地使用權。該地塊【國有土地使用證号】【_____】為_____________，土地使用權面積為________平方米。買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房)所占用的土地用途為__________，土地使用權終止日期為______年______月_____日。

2、出賣人經批準，在上述地塊上建設的商品房項目核準名稱為___________，建設工程規劃許可證号為________，建築工程施工許可證号為__________。

第二條預售依據

該商品房已由_________批準預售，預售許可證号為_______。

第三條商品房基本情況

1、該商品房的規劃用途為【住宅】【辦公】【商業】【______】。

2、該商品房所在建築物的主體結構為______，建築總層數為____層，其中地上____層，地下____層。

3.該商品房為第一條規定項目中的【幢】【座】【_____】_____單元____層____号。房屋竣工後，如房号發生改變，不影響該商品房的特定位置。該商品房的平面圖見附件一。

4、該商品房的房産測繪機構為_______，其預測建築面積共______平方米，其中套内建築面積______平方米，分攤共有建築面積_______平方米。該商品房共用部位見附件二。

該商品房層高為_____米，有_____個陽台，其中____個陽台為封閉式，________個陽台為非封閉式。陽台是否封閉以規劃設計文件為準。

第四條抵押情況

與該商品房有關的抵押情況為【抵押】【未抵押】。

抵押類型：_________，抵押人：_____________，

抵押權人：_________，抵押登記機構：_____________，

抵押登記日期：__________，債務履行期限：____________。

抵押類型：__________，抵押人：_____________，

抵押權人：__________，抵押登記機構：___________，

抵押登記日期：_________，債務履行期限：___________。

抵押權人同意該商品房轉讓的證明及關于抵押的相關約定見附件三。

第五條房屋權利狀況承諾

1、出賣人對該商品房享有合法權利;

2、該商品房沒有出售給除本合同買受人以外的其他人;

3、該商品房沒有司法查封或其他限制轉讓的情況;

4、______________;

5、______________。

如該商品房權利狀況與上述情況不符，導緻不能完成本合同登記備案或房屋所有權轉移登記的，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日内退還買受人已付全部房款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照_______%(不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率)計算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付【已付房價款一倍】【買受人全部損失】的賠償金。

第三章商品房價款

第六條計價方式與價款

出賣人與買受人按照下列第______種方式計算該商品房價款：

1、按照套内建築面積計算，該商品房單價為每平方米_____(币種)______元，總價款為_____(币種)____元(大寫_________元整)。

2、按照建築面積計算，該商品房單價為每平方米________(币種)_________元，總價款為_____(币種)______元(大寫_____元整)。

3、按照套計算，該商品房總價款為______(币種)______元(大寫_______元整)。

4、按照______計算，該商品房總價款為______(币種)______元(大寫_________元整)。

第七條付款方式及期限

(一)簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金______(币種)______元(大寫)，該定金于【本合同簽訂】【交付首付款】【_________】時【抵作】【______】商品房價款。

(二)買受人采取下列第_____種方式付款：

1、一次性付款。買受人應當在_____年____月____日前支付該商品房全部價款。

2、分期付款。買受人應當在_____年_____月____日前分_____期支付該商品房全部價款，首期房價款(币種)元(大寫：______元整)，應當于______年______月_______日前支付。

3、貸款方式付款：【公積金貸款】【商業貸款】【_____】。買受人應當于____年____月____日前支付首期房價款______(币種)____元(大寫______元整)，占全部房價款的______%。

餘款_______(币種)___________元(大寫________________元整)向(貸款機構)申請貸款支付。

4、其他方式：___________________。

(三)出售該商品房的全部房價款應當存入預售資金監管賬戶，用于本工程建設。

該商品房的預售資金監管機構為__________，預售資金監管賬戶名稱為_______，賬号為________。

該商品房價款的計價方式、總價款、付款方式及期限的具體約定見附件四。

第八條逾期付款責任

除不可抗力外，買受人未按照約定時間付款的，雙方同意按照下列第_____種方式處理：

1、按照逾期時間，分别處理((1)和(2)不作累加)。

(1)逾期在_____日之内，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之____的違約金。

(2)逾期超過____日(該期限應當與本條第(1)項中的期限相同)後，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，應當書面通知買受人。買受人應當自解除合同通知送達之日起_________日内按照累計應付款的_____%向出賣人支付違約金，同時，出賣人退還買受人已付全部房款(含已付貸款部分)。

出賣人不解除合同的，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之________(該比率不低于第(1)項中的比率)的違約金。

本條所稱逾期應付款是指依照第七條及附件四約定的到期應付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的，按照相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額确定。

2、______________。

第四章商品房交付條件與交付手續

第九條商品房交付條件

該商品房交付時應當符合下列第1、2、____、______項所列條件：

1、該商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件;

2、該商品房已取得房屋測繪報告;

3、__________________________;

4、__________________________。

該商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。

第十條商品房相關設施設備交付條件

(一)基礎設施設備

1、供水、排水：交付時供水、排水配套設施齊全，并與城市公共供水、排水管網連接。使用自建設施供水的，供水的水質符合國家規定的飲用水衛生标準，___________________________;

2、供電：交付時納入城市供電網絡并正式供電，___________________________;

3、供暖：交付時供熱系統符合供熱配建标準，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網，___________;

4、燃氣：交付時完成室内燃氣管道的敷設，并與城市燃氣管網連接，保證燃氣供應，__________________;

5、電話通信：交付時線路敷設到戶;

6、有線電視：交付時線路敷設到戶;

7、寬帶網絡：交付時線路敷設到戶。

以上第1、2、3項由出賣人負責辦理開通手續并承擔相關費用;第4、5、6、7項需要買受人自行辦理開通手續。

如果在約定期限内基礎設施設備未達到交付使用條件，雙方同意按照下列第_____種方式處理：

(1)以上設施中第1、2、3、4項在約定交付日未達到交付條件的，出賣人按照本合同第十二條的約定承擔逾期交付責任。

第5項未按時達到交付使用條件的，出賣人按日向買受人支付_____元的違約金;第6項未按時達到交付使用條件的，出賣人按日向買受人支付_____元的違約金;第7項未按時達到交付使用條件的，出賣人按日向買受人支付____元的違約金。出賣人采取措施保證相關設施于約定交付日後____日之内達到交付使用條件。

(2)_______________。

(二)公共服務及其他配套設施(以建設工程規劃許可為準)

1、小區内綠地率：_______年_____月_____日達到______;

2、小區内非市政道路：_______年_____月_____日達到______;

3、規劃的車位、車庫：_______年_____月_____日達到______;

4、物業服務用房：_______年_____月_____日達到______;

5、醫療衛生機構：_______年_____月_____日達到______;

6、幼兒園：_______年_____月_____日達到______;

7、學校：_______年_____月_____日達到______;

8、_______________________________;

9、_______________________________。

以上設施未達到上述條件的，雙方同意按照以下方式處理：

1、小區内綠地率未達到上述約定條件的，________________。

2、小區内非市政道路未達到上述約定條件的，______________________。

3、規劃的車位、車庫未達到上述約定條件的，__________________。

4、物業服務用房未達到上述約定條件的，___________________。

5、其他設施未達到上述約定條件的，________________。

關于本項目内相關設施設備的具體約定見附件五。

處理原則

在目前的房地産糾紛案件中，商品房預售合同糾紛占有相當大的比例。這類糾紛具有标的金額大、涉訴人數多、法律政策性強等特點，處理起來比較困難。從實踐來看，商品房預售合同糾紛有價格糾紛、不能交付或不按期交付商品房糾紛、預售商品房轉讓糾紛、質量糾紛等，其中最常見的是價格糾紛和不能交付或不按期交付商品房糾紛。我們認為，正确處理商品房預售合同糾紛，必須針對不同性質的糾紛采取不同的原則和方法。

價格糾紛的處理

商品房預售合同的投資數額大、履行期限長，所以，從商品房的開工建設到交付使用往往需要很長的時間。在這段時間内，可能會由于市場行情的變化而引發商品房的價格糾紛。一方面，預售方常以建築材料的價格上漲或房地産價格的上漲為由要求提高房價遭預購方的拒絕而形成糾紛；另一方面，預購方有時也會以房地産價格的下跌為由要求降低房價遭預售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預售合同的價格糾紛占整個商品房預售合同糾紛的一半以上。

由于法律對此尚沒有明确規定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按原合同的約定處理，有的按當事人分擔風險的風險負擔原則處理，有的按情勢變更原則處理。最高人民法院《關于審理房地産管理法施行前房地産開發經營案件若幹問題的解答》中對商品房預售合同的價格糾紛的處理作了原則性規定。我們認為，這個《解答》對處理《城市房地産管理法》施行之後的商品房預售合同的價格糾紛亦有一定的指導意義。

由于商品房預售合同的價格糾紛的形成原因比較複雜，所以，我們認為，不可能按照一個固定的方法處理，而應當根據具體情況加以解決。

首先，應當堅持合同效力的原則。隻要商品房預售合同依法成立，就應當維護合同的嚴肅性，強調合同義務的履行。所以，在一般情況下，合同當事人以建築材料或房地産的價格上漲或下跌為由要求提高房價或降低房價的，法院不應當支持。應當說，在房地産市場中，建築材料或房地産的價格上漲或下跌确實是存在的，但這種價格上漲或下跌屬于正常的市場風險，而不屬于國家政策性的風險。

商品房預售合同的雙方當事人在簽訂預售合同時，是根據市場行情确定價格的，所以，當事人對于這種市場風險是能夠預見的。基于正常的市場風險所産生的房價的上漲或下跌，隻能由預售方或預購方自己承擔，而不能将其轉嫁給另一方當事人，也不能由雙方當事人分擔這種風險；

其次，應當堅持情勢變更原則。情勢變更原則是合同履行的一項重要原則，盡管我國現行法律中還沒有明确規定這一原則，但學者們都普遍承認之，我國的審判實踐也已經運用情勢變更原則處理了有關糾紛。在房地産審判實踐中，各地也基本上都将情勢變更原則作為解決房地産糾紛的一項原則。例如，在商品房的價格因國家政策的變化、地方政府的房地産開發規劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變更原則處理價格糾紛。在運用情勢變更原則處理商品房預售合同的價格糾紛時，應當特别注意正确區分情勢變更與正常的市場風險的區别。

不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理

在商品房預售合同糾紛中，預售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預售方的建房資金不到位而引起的，有的是因為預售方将商品房轉賣給第三人引起的，等等。對于這類糾紛，較難處理的問題是判定繼續履行合同還是解除合同。

在預售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數預購方都要求預售方退還房款(解除合同)并承擔違約責任。當然，也有的預購方要求預售方繼續履行合同并承擔違約責任。對于這類糾紛，我們認為，應當在堅持合同效力的前提下，切實維護預購方的合法權益。一方面，在預售方有能力繼續履行合同的情況下，應當要求預售方繼續履行合同并承擔違約責任。

否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預售方無力退款而使預購人的合法權益得不到保障；另一方面，在預售方沒有能力繼續履行合同的情況下，而預售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔違約責任。如果預售方既無繼續履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以采取一定的保全措施，以保護預購方的合法權益。在這種情況下，法院應當判決解除合同，責令預售方承擔違約責任，并對預售方已建的商品房或土地使用權依法進行強制拍賣，以拍賣的價款退還預購方的房款。

法律問題

預售商品房按揭

按揭是指在樓宇建築期内，商品房預購人将其與開發商(預售方)簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》内的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。

預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的标的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的财産。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在将來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。

預售商品房按揭具有以下法律特征：

(1)預售商品房按揭是一種要式法律行為，應簽訂書面合同，并應到規定的房地産管理部門辦理登記備案手續；

(2)預售商品房按揭是一種從合同，是為擔保主債權得以實現而訂立的；

(3)預售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經成立即對三方當事人具有約束力。

(4)預售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業務收取貸款利息，除少數政策性無息貸款外，預售商品房按揭均系有償合同。

預售商品房按揭的當事人有三方：購房人、售房方和銀行。按揭合同應當由三方當事人訂立，如果購房人與售房方雙方約定辦理按揭，實際并未與銀行辦理，則按揭合同不能成立。由此産生的損失由雙方分擔。房地産開發商應對有關按揭的規定應當了解，合同未能成立其有一定過失，因此應承擔主要責任。對于購房人與售房方按約定交納了部分購房款，在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此後雙方就如何付清購房餘款協商不成，則應适用情事變更原則，解除合同，雙方合理分擔損失。

重複預售

所謂重複預售，是指出賣人在與前買受人訂立商品房預售合同後，又就同一商品房與後買受人訂立商品房預售合同的行為。出賣人與前買受人訂立商品房預售合同之後，作為買賣對象的房屋尚未建成，無法立即進行交付和移轉房屋所有權，這就為出賣人進行嚴重侵害買受人權益的重複預售行為提供了可能。

分析重複預售的關鍵在于支持哪個買受人履行合同的請求以及肯定哪個買受人産權登記的效力。其具體可分為以下三種類型：

1.兩次預售均未辦理預售登記。

因未辦理預售登記，前、後買受人享有的均是一般合同債權。就同一标的物而設立的多個債權，其效力是平等的，不能以合同訂立的時間先後而使債權具有不同效力，故前、後買受人均有權請求出賣人履行合同。在前、後買受人均請求出賣人履行合同的情形下，應保障出賣人選擇合同相對人的自由，賦予其自主選擇房屋所有權歸屬的權利，以利于加速财産流轉和提高其使用價值。一般根據預售行為所具有的特殊因素，支持該預售行為中的買受人履行合同的請求。

這些特殊因素主要有：買受人已交納了全部或大部分房款，或已辦理商品房抵押貸款登記手續，而另一買受人尚未交納房款；買受人已入住，并已對房屋進行了裝修等改善行為；買受人屬于商品房消費者，且其預售登記手續正在辦理過程中，而另一買受人購買商品房并非為居住使用等。對這些特殊因素的認定必須符合公平原則的要求。需要強調的是如要支持後買受人履行合同的請求，則必須同時具備後買受人為預購行為時為善意的要件，即其不具有侵害前買受人債權的故意，也不存在與出賣人惡意串通，後買受人對此負舉證責任，否則承擔舉證不能的法律後果。

在兩次預售均未辦理預售登記的情形下，如果某一買受人已辦理産權登記，則涉及到對該産權登記的效力如何認定的問題。一般來說，辦理産權登記意味着不動産物權變動公示方法的完成，不動産物權變動的法律效果已經産生，因此應貫徹“登記者受保護”原則，對該産權登記的效力予以肯定。

2.其中一次預售已辦理預售登記。

因辦理預售登記，買受人的期待權即獲得物權的排他性效力，同時該預售合同也取得較未辦理預售登記的預售合同優先的效力。此時應根據“登記者受保護”的原則來決定支持買受人履行合同的請求、确認産權登記的效力。已辦理預售登記的買受人可請求出賣人履行合同，能獲得産權登記，亦可請求宣告未辦理預售登記的買受人取得産權登記的行為無效。但後買受人已辦理預售登記，其期待權獲得保護必須同時具備為預購行為須為善意的要件，并由其對此負舉證責任，否則承擔舉證不能的法律後果。

3.兩次預售均已辦理預售登記。

買受人的期待權因辦理預售登記而具有物權化特征，故應按“登記在先者受保護”的原則來決定支持買受人履行合同的請求、确認産權登記的效力。前買受人辦理預售登記在先，其不但可以請求出賣人履行合同，獲得産權登記，宣告後辦理預售登記的買受人取得産權登記的行為無效，而且可以直接請求登記機關注銷後買受人的預售登記。實踐中亦有後買受人辦理預售登記在先的情況，此時保護後買受人登記在先的期待權，必須同時具備其為預購行為須為善意的要件，并由其對此負舉證責任，否則承擔舉證不能的法律後果。