社會影響
由市建委和市工商局聯合拟定的《北京市存量房屋買賣合同》征求意見稿在首都之窗等四個官方網站公示。《合同》對存量房（二手房）房屋權屬進一步細化，并明确規定交易中資金必須通過專用賬戶進行劃轉（除自行交割外）。
重點考查的事項
确認産權的可靠度
1、注意産權證上的房主是否與賣房人是同一個人；
2、搞清楚是成本價房還是标準價房或者是經濟适用住房；
3、一定要驗看産權證的正本，而且到房管局查詢此産權證的真實性。
考察原單位是否允許轉賣
1、确認标準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；
2、大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，因此要确認原單位是否同意出讓；
3、一般來說，軍産、院(醫院)産、校(學校)産的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。
查看是否有私搭私建部分
1、是否有占用屋頂的平台、走廊的情況；或者屋内是否有搭建的小閣樓；
2、是否改動過房屋的内、外部結構，如将陽台改成卧室或廚房、将一間分隔成兩間；
3、陽台是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽台面積應該怎麼計算的問題。
4、頂層房屋是否在樓頂上有私自搭建建築。
确認房屋的準确面積
1、包括建築面積、使用面積和套内實際面積；
2、産權證上一般标明的是建築面積；
3、最保險的辦法是測量一下房屋内從一端牆角到另一端牆角的面積，即所謂地毯面積。
4、産權證所确認的面積與實際面積是否有不符之處；
觀察房屋的内部結構
1、戶型是否合理，有沒有特别不适合居住的缺點；
2、管線是否太多或者走線不合理；
3、天花闆是否有滲水的痕迹，牆壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。
4、注意觀察廁所（浴室），廚房等經常用水地方的樓上有無漏水痕迹。
考核房屋的市政配套
1、打開水龍頭觀察水的質量、水壓；
2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個台的節目；
3、确認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象；
4、觀察戶内、外電線是否有老化、有無裸露在外的現象；
5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；
6、煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣；
7、小區有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器；
8、冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
9、寬帶是否已經接入小區。
了解裝修的狀況
1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；
2、了解住宅的内部結構圖，包括管線的走向、承重牆的位置等，以便重新裝修。
3、了解房屋是否有蟑螂、白蟻、老鼠啥的。
查驗物業管理的水平
1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；
2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；
3、小區是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數量和責任心；
4、小區綠化工作如何，物業管理公司提供哪些服務。
5、小區樓道是否有專門的垃圾清理人員。
6、有無簡單服務。
了解以後居住的費用
1、水、電、煤、暖的價格；
2、物業管理費的收取标準；
3、車位的費用（包括自行車）。
4、其他的一些費用，比如網費，有線電視費等。
追溯舊房的曆史
1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；
2、哪些人住過，什麼背景，是何種用途；
3、是否發生過不好的事情，是否欠人錢或者發生過盜竊案；
4、是否欠物業管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。
了解鄰居的組合
1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區内看人來人往，通過衣着和生活規律判斷人的社會層次；
2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心；
3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。
計算一下房價
1、自己通過對市場上在售房屋的反複比較判斷房屋的價值；
2、委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估；
3、銀行提供按揭時會做保值評估，這個價格可以看成是房屋的最低保值價。
二手房按揭的條件
1、年滿18歲，符合購房所在地對戶口的要求，并能提供相應的婚姻證明材料；
2、能提供穩定的收入支付本息的證明；
3、願意将所買的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押；
4、所購房屋産權所屬真實可靠；
5、支付有關手續費。
請律師
1、二手房買賣的情況比直接從開發商購買商品房更為複雜，因此有律師提供建議參考更可靠；
2、建議請一位盡可能熟悉業務的律師做全面顧問。
找代理行
1、二手房上市采取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作；
2、代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準确程度還需要驗證；
3、在把你的業務交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失?代理行的服務收費标準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?
考察代理行是否可靠，應該提供兩證
1、有效的當地工商局頒發的營業執照，當地房屋土地管理局頒發的中介代理行資質證書；
2、資質證書是行業管理部門頒發的，對保證代理行的可靠性更有作用。
及時了解政策、程序、費用上的變化
1、二手房上市還是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，随時了解政策的變化；
2、媒體的報道十分關注二手房上市，要注意報紙的新消息；
3、向律師及中介代理行咨詢;
4、最可靠的還是向有關房管部門咨詢，及時了解最新的信息。
産權是否完整
1、确認産權的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現這樣的糾紛;
2、隻可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以後才能将房款轉移到原戶主手上。
小心房款和産權的交接
1、不要随便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；
2、可以考慮将房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成後，再将房款轉入賣方的賬戶。
保證産權順利過戶
1、必須要經當地房屋土地管理局辦理完産權才算完成過戶手續;有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；
2、從買房的角度來說，一定是産權過完戶以後這套房才真正屬于你，在此之前，賣方随時可以毀約。
簽訂合同時的注意事項
購買二手房時，除了在簽訂二手房合同前，要對該房産有一個大體的了解外，在簽訂二手房合同時也需要注意以下問題：
需要準備的證明材料
購置房地産，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：
1、身份證原件或護照原件及複印件；
2、未成年人的戶口簿或出生證明及監護人的身份證和戶口；
3、有委托代理人，須提供經公證的委托書及代理人身份證。
購房者如是境外人士，所提供的是外文需翻譯
境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經下列境内、外機構公證、認證後方為有效。另外，要看清楚合同中的約定内容。這主要包括以下内容：當事人的名稱或姓名、住所。這裡主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯系辦法等，以免出現欺詐情況；雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查；應寫明是否共有财産、是否夫妻共同财産或家庭共同财産。
标的
這裡應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況；同時還要寫明房屋産權歸屬（要與第一條銜接），房屋轉賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業管理費用及其他交費狀況；房屋相關文書資料的移交過程。
價款
這裡也是很主要的内容，主要寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定金；尾款等。
履行期限、地點、方式
這裡主要寫明交房時間；條件；辦理相關手續的過程；配合與協調問題；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。
違約責任
這裡主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什麼情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇适用問題。
解決争議的方式
這裡主要約定解決争議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫清明确的條款。
合同生效條款
雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當事人不能為自己的利益不正當地阻撓條件成就或不成就；生效或失效期限；緻使合同無效的情形；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消後，财産如何進行返還。
合同中止、終止或解除條款
按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明确約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務；解除權的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除後，财産如何進行返還。
合同的變更與轉讓
在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。
最新二手房買賣合同範本及合同條款詳解
例:二手房買賣合同範本：
賣方：________（以下簡稱甲方）身份證号：____________________
買方：________（以下簡稱乙方）身份證号：____________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地産管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自願、協商一緻的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：
第一條：甲方所售房屋權證号及座落位置、結構、層次、面積、附屬設施。
1、甲方所售房屋所有權證号為"______号“，房屋土地使用權證号為”______号"；
2、甲方所售房屋位于______區______路（街）______号，為______結構；
3、甲方所售房屋建築面積______平方米；
4、甲方所售房屋附屬設施為______。
第二條：房屋價格及其他費用。
1、甲、乙雙方協商一緻，甲方所售房屋總金額為（人民币）___拾___萬___仟___佰元整（含附屬設施
費用）；
2、甲、乙雙方達成一緻意見，雙方交易稅費由方負擔。
第三條：付款方式。
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
第四條：房屋交付。
甲、乙雙方在房地局交易所辦理完過戶手續（繳納稅費）後___日内，甲方将房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時間可據實予以延長。
第五條：乙方逾期付款的違約責任。
乙方未按本合同規定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金額的2‰支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，屆時将由乙方承擔此次交易中雙方的全部交易稅費，并向甲方支付購房款10%違約金。
第六條：甲方逾期交房的違約責任。
甲方未按本合同第四條規定将房屋及時交付使用，每逾期一日，按照購房總價的2‰支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為甲方不履行本合同，乙方有權解除合同，由甲方承擔此次交易中雙方的全部交易稅費，并向乙方支付房價10%的違約金。
第七條：甲方保證在交接時該房屋沒有産權糾紛和财務糾紛，如交接後發生該房屋交接前即存在的産權糾紛和财務糾紛，由甲方承擔全部責任。
第八條：本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等法律效力。
第九條：本合同在履行中發生争議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成的，甲、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。
第十條：本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十一條：本合同一式五份，甲、乙雙方各執一份，其他三份交有關部門存檔。
甲方（簽章）：乙方（簽章）：
住址（工作單位）：住址（工作單位）：
聯系電話：聯系電話：
_________年____月____日
常見問題
當前，二手房買賣合同沒有統一的标準範本，在實踐中，各個中介公司的二手房合同樣本各式各樣，甚至同一公司的的二手房合同都不一樣。因二手房買賣協議不規範，約定不明确導緻糾紛的事例數不勝數。因此，由專業房産律師針對二手房買賣雙方的實際情況，起草、審查二手房買賣協議，讓買賣雙方簽訂一份嚴謹、詳盡、約定明确的二手房買賣協議，是避免二手房糾紛的關鍵措施之一。下面簡單介紹一下二手房合同中買賣雙方最容易忽視的幾個問題：
一、購房者未能成功申請貸款
當前，通過貸款支付主要房款是大多數購房人的首選付款方式，但如果買方不能通過銀行審查，又該怎麼辦？買賣雙方應當根據雙方的實際付款能力進行約定，可以選擇如果貸款不成，買方在某個期限内另行自籌資金購房，也可以約定如果貸款不成，終止買賣協議。
二、國家出台新規定，限制房屋轉讓或附加稅費
簽訂二手房買賣協議之後，國家出台新政策，辦理二手房轉讓須附加一定稅費，如2006年，國家出台關于普通住房自住不滿5年的房子，要交納個調稅等政策等一系列政策，買賣雙方為如何承擔協議後出現的稅費引發了一些糾紛。為避免此類糾紛，應當在合同中約定國家出台新政策後的合同履行辦法，是按新規定辦，還是終止合同，終止合同的處理辦法等事項；此類約定是否明确可操作，具有現實意義。如當下一直在讨論對經濟适用住房是否增加或改變上市交易的限制。
三、出售房屋的代理權
如果産權證上的房主與賣房人不是同一個人，操作賣房的人作為代理人必須取得房主的合法授權。授權文件應當規範、合法有效，并且要作為房屋買賣協議的附件。
四、房屋附屬物的轉移
有些房屋附有車庫或地下室，這些附屬物應當一并轉移，在買賣合同要作出約定；
五、房屋的内部結構的保障條款
二手房因裝修改變房屋結構的情況比較常見，如果改變房屋結構影響到房屋安全，其責任是相當重大的，在買賣合同中應當記載并約定相關事項；
六、土地使用期限
二手房土地使用期限，直接涉及買方的後期利益，如果剩餘土地使用年限不清楚，應當讓賣方合同中承諾如果剩餘土地使用年限不實所承擔的責任。
