不動産登記條例:出自中華人們共和國自然資源部-中文百科頻道

出台

2007年頒布的《物權法》規定：“國家對不動産實行統一登記制度，統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”但是目前（2013年），相關法律法規并未出台，中國的不動産登記分散在多個部門。

2013年4月，國務院辦公廳發布了包括72項改革方案、提出明确時間表的《關于實施國務院機構改革和職能轉變方案任務分工的通知》其中，提出2014年6月底前出台《不動産統一登記條例》。

2014年1月份的全國國土資源工作會議上，國土資源部副部長徐德明表示，國土部将盡快協調有關部門，建立部際聯席會議制度，加快組建不動産登記局。

2014年5月8日，國土部正式挂牌成立不動産登記局。5月14日，國土部明确2014年國土部立法重點内容，再次強調将以不動産統一登記、完善國家土地督察制度、鞏固行政審批制度改革成果等為立法重點。

2014年6月26日，公開資料顯示，至少已有18個省(區、市)啟動了不動産統一登記工作。不過，原定于月底出台的《不動産登記條例》仍無動靜。

2014年12月2日，有行業專家在研讨會上透露，不動産登記條例已經獲得了高層批複，将在12月出台，除了西藏、新疆、河南、重慶外，中國啟動不動産統一登記相關工作的省份已達到27個。

功能

1、不動産登記條例是落實《物權法》規定、保護不動産權利人的合法财産權的一項有效手段。同時，也是為未來核定相關稅基作準備，為房地産市場的健康發展打基礎。

2、依法查詢：根據不動産登記條例，權利人、利害關系人可以依法查詢、複制不動産登記資料，不動産登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複制與調查處理案件有關的不動産登記資料。

3、反腐：不動産登記制度主要功能不是反腐也不是征稅，而是為市場經濟奠定法律基礎，保護廣大民事主體的私人财産權，并提高交易效率，維護交易安全。反腐、征稅隻是不動産登記制度附屬或派生功能，不動産統一登記是一項基礎性工作，它能為反腐提供技術手段，但這涉及到全國聯網，而這需要漫長的過程。

4、征稅：不動産統一登記實現後，雖然查詢某一特定個人名下的全部不動産會更方便，但不是随便一個人就能查詢，因為涉及到個人隐私和财産安全。征稅也是如此，不動産統一登記能讓征稅更方便，但不能說它的目的就是為了征稅。

方案

2013年12月，在被明确了“不動産統一登記”工作的主要職能部門地位後，國土資源部（下稱“國土部”）已經開始着手起草制定不動産統一登記的法律法規草案和相關規章草稿。在這些法律文件中，亦可能涉及到引發各方争議的“以人查房”的有關内容。該項工作由政策法規司、地籍司等部門共同負責。

2014年國土資源部制定了不動産統一登記工作的四年規劃，要在2017年可實現信息共享，依法公開查詢。總體安排是，從2014年開始力争1年左右時間基本完成各級職責整合和基礎制度建設。2年左右時間逐步銜接過渡，統一規範實施；3年左右時間全面建立并完善各項制度；4年左右時間建立有效運行的不動産登記信息管理基礎平台。

修改

1、明确了不動産登記員制度。不動産登記涉及到的法律問題非常複雜，必須要具備專業的知識，尤其是法律知識。修改後的《暫行條例》明确要求不動産登記人員應當具備與不動産登記工作相适應的專業知識、業務能力，并要求登記機構加強管理和業務培訓。2、增加了對不動産登記類型的規定。修改後的《暫行條例》明确了不動産登記分為首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、查封登記等類型。“不同類型登記的程序和審查都有很大的差别，将來出台的登記細則可依此将各類登記規範好。”3、調整了登記審查要求。《征求意見稿》規定“不動産登記機構要查驗申請登記的不動産是否存在權屬争議”，但這一條被删掉。程嘯說，“登記審查是整個登記的核心，權屬争議審查容易導緻登記機構陷入大量民事争議中，這對登記機構沒有任何好處，也容易使登記效率低下。權屬争議将改為消極要件，也就是出現争議可以不登記，但審查的時候不查這個。”4、把《征求意見稿》中的“登記申請是否違反法律、行政法規的強制性規定”改成了“登記申請要符合法律、行政法規的規定”，程嘯說，“因為現實中，登記機構難以區分強制性、任意性規定。”5、增加了登記錯誤的賠償責任規定。修改後的《暫行條例》明确登記機構登記錯誤對他人造成損害，應當按照《物權法》規定承擔賠償責任。

條例内容

第一章

總則

第一條為整合不動産登記職責，規範登記行為，方便群衆申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。

第二條本條例所稱不動産登記，是指不動産登記機構依法将不動産權利歸屬和其他法定事項記載于不動産登記簿的行為。

本條例所稱不動産，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三條不動産首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，适用本條例。

第四條國家實行不動産統一登記制度。

不動産登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群衆的原則。

不動産權利人已經依法享有的不動産權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。

第五條下列不動産權利，依照本條例的規定辦理登記：

（一）集體土地所有權；

（二）房屋等建築物、構築物所有權；

（三）森林、林木所有權；

（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；

（五）建設用地使用權；

（六）宅基地使用權；

（七）海域使用權；

（八）地役權；

（九）抵押權；

（十）法律規定需要登記的其他不動産權利。

第六條國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動産登記工作。

縣級以上地方人民政府應當确定一個部門為本行政區域的不動産登記機構，負責不動産登記工作，并接受上級人民政府不動産登記主管部門的指導、監督。

第七條不動産登記由不動産所在地的縣級人民政府不動産登記機構辦理；直轄市、設區的市人民政府可以确定本級不動産登記機構統一辦理所屬各區的不動産登記。

跨縣級行政區域的不動産登記，由所跨縣級行政區域的不動産登記機構分别辦理。不能分别辦理的，由所跨縣級行政區域的不動産登記機構協商辦理；協商不成的，由共同的上一級人民政府不動産登記主管部門指定辦理。

國務院确定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動産登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。

第二章

不動産登記薄

第八條不動産以不動産單元為基本單位進行登記。不動産單元具有唯一編碼。

不動産登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動産登記簿。

不動産登記簿應當記載以下事項：

（一）不動産的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；

（二）不動産權利的主體、類型、内容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；

（三）涉及不動産權利限制、提示的事項；

（四）其他相關事項。

第九條不動産登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動産登記機構應當明确不動産登記簿唯一、合法的介質形式。

不動産登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，并具有唯一、确定的紙質轉化形式。

第十條不動産登記機構應當依法将各類登記事項準确、完整、清晰地記載于不動産登記簿。任何人不得損毀不動産登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。

第十一條不動産登記工作人員應當具備與不動産登記工作相适應的專業知識和業務能力。

不動産登記機構應當加強對不動産登記工作人員的管理和專業技術培訓。

第十二條不動産登記機構應當指定專人負責不動産登記簿的保管，并建立健全相應的安全責任制度。

采用紙質介質不動産登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。

采用電子介質不動産登記簿的，應當配備專門的存儲設施，并采取信息網絡安全防護措施。

第十三條不動産登記簿由不動産登記機構永久保存。不動産登記簿損毀、滅失的，不動産登記機構應當依據原有登記資料予以重建。

行政區域變更或者不動産登記機構職能調整的，應當及時将不動産登記簿移交相應的不動産登記機構。

第三章

登記程序

第十四條因買賣、設定抵押權等申請不動産登記的，應當由當事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

（一）尚未登記的不動産首次申請登記的；

（二）繼承、接受遺贈取得不動産權利的；

（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動産權利的；

（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的；

（五）不動産滅失或者權利人放棄不動産權利，申請注銷登記的；

（六）申請更正登記或者異議登記的；

（七）法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。

第十五條當事人或者其代理人應當到不動産登記機構辦公場所申請不動産登記。

不動産登記機構将申請登記事項記載于不動産登記簿前，申請人可以撤回登記申請。

第十六條申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：

（一）登記申請書；

（二）申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；

（三）相關的不動産權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動産權屬證書；

（四）不動産界址、空間界限、面積等材料；

（五）與他人利害關系的說明材料；

（六）法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

不動産登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示範文本等信息。

第十七條不動産登記機構收到不動産登記申請材料，應當分别按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責範圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人；

（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正後，應當受理并書面告知申請人；

（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部内容；

（四）申請登記的不動産不屬于本機構登記範圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。

不動産登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

第十八條不動産登記機構受理不動産登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：

（一）不動産界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動産狀況是否一緻；

（二）有關證明材料、文件與申請登記的内容是否一緻；

（三）登記申請是否違反法律、行政法規規定。

第十九條屬于下列情形之一的，不動産登記機構可以對申請登記的不動産進行實地查看：

（一）房屋等建築物、構築物所有權首次登記；

（二）在建建築物抵押權登記；

（三）因不動産滅失導緻的注銷登記；

（四）不動産登記機構認為需要實地查看的其他情形。

對可能存在權屬争議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動産登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。

不動産登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。

第二十條不動産登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日内辦結不動産登記手續，法律另有規定的除外。

第二十一條登記事項自記載于不動産登記簿時完成登記。

不動産登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動産權屬證書或者登記證明。

第二十二條登記申請有下列情形之一的，不動産登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：

（一）違反法律、行政法規規定的；

（二）存在尚未解決的權屬争議的；

（三）申請登記的不動産權利超過規定期限的；

（四）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。

第四章

登記信息共享與保護

第二十三條國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動産登記信息管理基礎平台。

各級不動産登記機構登記的信息應當納入統一的不動産登記信息管理基礎平台，确保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

第二十四條不動産登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。

圖解《不動産登記暫行條例》

不動産登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動産登記申請人重複提交。

第二十五條國土資源、公安、民政、财政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動産登記有關信息互通共享。

第二十六條不動産登記機構、不動産登記信息共享單位及其工作人員應當對不動産登記信息保密；涉及國家秘密的不動産登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。

第二十七條權利人、利害關系人可以依法查詢、複制不動産登記資料，不動産登記機構應當提供。

有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複制與調查處理事項有關的不動産登記資料。

第二十八條查詢不動産登記資料的單位、個人應當向不動産登記機構說明查詢目的，不得将查詢獲得的不動産登記資料用于其他目的；未經權利人同意，不得洩露查詢獲得的不動産登記資料。

第五章

法律責任

第二十九條不動産登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。

第三十條不動産登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、僞造不動産登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條僞造、變造不動産權屬證書、不動産登記證明，或者買賣、使用僞造、變造的不動産權屬證書、不動産登記證明的，由不動産登記機構或者公安機關依法予以收繳；有違法所得的，沒收違法所得；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十二條不動産登記機構、不動産登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動産登記資料的單位或者個人違反國家規定，洩露不動産登記資料、登記信息，或者利用不動産登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；對有關責任人員依法給予處分；有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章

附則

第三十三條本條例施行前依法頒發的各類不動産權屬證書和制作的不動産登記簿繼續有效。

不動産統一登記過渡期内，農村土地承包經營權的登記按照國家有關規定執行。

第三十四條本條例實施細則由國務院國土資源主管部門會同有關部門制定。

第三十五條本條例自2015年3月1日起施行。本條例施行前公布的行政法規有關不動産登記的規定與本條例規定不一緻的，以本條例規定為準。

出台過程

進展緩慢

中國早在2007年就已将“國家對不動産實行統一登記制度”寫入《中國人民共和國物權法》。但不動産登記“九龍治水”的管理模式讓統一登記面臨部門利益和職權再分配等難題，加之一系列的法律難題，緻使統一登記進展緩慢，甚至一度陷入停滞。

2013年11月，中國國務院常務會議決定由國土資源部負責指導監督全國不動産統一登記職責。

2014年以來，不動産登記相關工作進展較快。3月，不動産登記工作部際聯席會議第一次會議召開，明确用3年左右時間全面實施不動産統一登記制度。5月，經中央編辦批複，國土部挂牌成立不動産登記局。8月，不動産登記局“三定方案”印發。

2014年11月28日，中央編辦已批複同意中國土地礦産法律事務中心更名為國土資源部不動産登記中心，主要承擔不動産登記相關政策、業務、技術等方面的支撐工作。與此同時，不少地方政府也已成立了不動産登記主管部門，并已展開相關工作。

會議審議

2014年7月30日，國務院常務會議讨論《不動産登記暫行條例（征求意見稿）》，決定向社會公開征求意見；确定适時發布大城市城鎮調查失業率數據，更好服務經濟社會發展。

會議認為，建立不動産統一登記制度是推進簡政放權，整合部門職能職責、減少多頭管理、逐步實現一個窗口對外，方便企業和群衆的有效舉措。會議讨論了《不動産登記暫行條例（征求意見稿）》，強調已經發放的權屬證書繼續有效、已經依法享有的不動産權利不因登記機構和程序的改變而受影響。會議決定，按照立法程序要求，将征求意見稿向社會公開征求意見，之後再推進相關法律修改工作。

征求意見

2014年8月15日，中國政府法治信息網公布了《不動産登記暫行條例(征求意見稿)》。征求意見稿由國土資源部起草，報請國務院審議。國務院法制辦在征求有關方面意見的基礎上，會同國土資源部反複研究、修改，形成此稿。自公開征求意見以來，社會各界特别是法學界，針對不動産登記員和登記代理制度、不動産登記類型、不動産登記機構及證書統一、不動産登記與公證、信息共享與保護等多方面問題，踴躍反饋意見。

正式出台

《不動産登記暫行條例》，2014年12月22日正式公布。與《征求意見稿》相比，條例主要涉及明确不動産登記類型等5處修改。5處修改明确了不動産登記員制度、增加了對不動産登記類型的規定、調整了登記審查要求、增加了登記錯誤的賠償責任規定等。

條例問答

2014年11月24日，國務院總理李克強簽署國務院令，公布《不動産登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。國務院法制辦、國土資源部負責人就《不動産登記暫行條例》的有關問題回答了記者提問。

問：為什麼要制定出台《不動産登記暫行條例》？

答：整合不動産登記職責、建立不動産統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要内容，也是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，對于保護不動産權利人合法财産權、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業、方便群衆，具有重要意義。根據物權法第十條規定，不動産實行統一登記，并授權行政法規對統一登記的範圍、登記機構和登記辦法作出規定。制定出台條例，通過立法規範登記行為、明确登記程序、界定查詢權限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責，實現不動産登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台“四統一”。

問：制定條例把握的基本原則是什麼？

答：為貫徹落實《國務院機構改革和職能轉變方案》有關要求，條例主要遵循4條原則：一是統一規範，明确一個部門負責登記，并對機構設置、簿冊管理、基本程序、信息共享與保護提出統一要求。二是嚴格管理，重點規範登記行為，強化政府責任，提高登記質量，增強不動産登記的嚴肅性、權威性和公信力。三是物權穩定，明确已經發放的權屬證書繼續有效，已經依法享有的不動産權利不因登記機構和程序的改變而受到影響。四是簡明扼要，主要圍繞實現“四統一”作出原則規定，對一些操作性規定，在今後的配套實施細則和技術規程中予以細化。

問：條例如何落實關于統一登記機構的要求？

答：為将分散的登記職責整合到一個部門，條例規定：一是明确由國土資源部負責指導、監督全國不動産登記工作，同時要求縣級以上地方人民政府确定一個部門負責本行政區域不動産登記工作，并接受上級不動産登記主管部門的指導和監督。二是規定不動産登記原則上由不動産所在地的縣級人民政府不動産登記機構辦理，直轄市、設區的市人民政府可以确定本級登記機構統一辦理所屬各區的登記。三是規定跨縣級行政區域的不動産登記，由所跨縣級行政區域的登記機構分别辦理、協商辦理，或者由共同的上一級人民政府不動産登記主管部門指定辦理。

問：條例對不動産登記簿作出哪些規定？

答：不動産登記簿是不動産權利的載體，登記内容、登記形式、介質保管等與權利人密切相關，條例規定：一是明确登記内容，要求登記機構設立統一的不動産登記簿，将不動産的自然狀況、權屬狀況、權利限制狀況等事項準确、完整、清晰地予以記載。二是規範登記形式，要求登記簿原則上要采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質，登記機構要明确唯一、合法的介質形式。三是細化保管責任，要求登記機構建立健全相應的安全責任制度，永久保存登記簿；紙質登記簿要配備防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施；電子登記簿要配備專門的存儲設施，采取信息網絡安全防護措施，并定期進行異地備份；任何人不得損毀登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項；登記簿損毀、滅失的，要依據原有登記資料予以重建。

問：在登記程序方面如何體現方便群衆原則？

答：方便群衆申請登記，保護權利人合法權益，是條例的立法目的，為此，條例規定：一是穩定申請人預期，對申請人、申請材料、初審受理、查驗要求、實地查看、辦理期限等均作出明确規定。二是尊重申請人意思自治，規定登記機構将申請登記事項記載于登記簿前，申請人可以撤回登記申請。三是簡化申請程序，強調當場審查的原則，要求登記機構受理後書面告知申請人，對不符合法定條件不予受理的，以及不屬于本機構登記範圍的，也要書面告知申請人，并一次性告知需補正内容或者申請途徑；未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理；登記機構原則上要自受理登記申請之日起30個工作日内辦結登記手續，完成登記後依法核發權屬證書或登記證明。四是減輕申請負擔，規定登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求申請人重複提交。

問：條例規定了哪些内容，以實現登記信息共享與保護？

答：關于登記信息共享，條例主要規定：一是建立信息管理基礎平台，要求國土資源部會同有關部門建立統一的不動産登記信息管理基礎平台，登記信息要納入該平台，确保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。二是加強登記部門與管理部門的信息共享，要求登記信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門的審批信息、交易信息等實時互通共享。三是加強其他部門之間的信息共享，要求國土資源、公安、民政、财政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門加強不動産登記有關信息互通共享。

關于登記資料查詢，條例主要規定：一是查詢主體，按照物權法的有關規定，把登記資料查詢人限定在權利人和利害關系人，有關國家機關可以依法查詢、複制與調查處理事項有關的登記資料。二是查詢資料的使用，規定查詢登記資料的要向登記機構說明查詢目的，不得将查詢獲得的資料用于其他目的，未經權利人同意，不得洩露查詢資料。

問：條例主要規定了哪些法律責任？

答：為督促登記機構依法履行職責，條例規定了嚴格的法律責任：一是登記錯誤責任，規定登記機構登記錯誤給他人造成損害，要依法承擔賠償責任。二是不當履職責任，規定登記人員有虛假登記，損毀、僞造登記簿，擅自修改登記事項等濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。三是安全保密責任，規定登記機構、信息共享單位及其工作人員要對登記信息保密，涉及國家秘密的要依法采取必要的安全保密措施，違反規定洩露登記資料、信息，或者利用登記資料、信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；對有關責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

此外，條例對當事人提供虛假材料申請登記，僞造、變造、買賣、使用不動産權屬證書、登記證明，違法洩露、非法利用查詢的登記資料、信息等行為，也規定了相應的法律責任。