樓盤:正在建或正在出售的樓房-中文百科頻道

基本定義

樓盤，是香港不動産買賣時，對物業的稱呼，一個樓盤可以是一個單位、一幢大廈或一個屋苑；甚至一幅地皮、一個泊車位、樓花期貨等。樓盤的資訊包括建築面積平方米，有裝修、景觀、層數、地點、價錢、房間數目，會所設施，甚至實用率。前稱資料未必是法例規定，不實陳述時有可能。大樓盤或藍籌樓盤指其交易量高、價格穩定、轉手易且快，鐵路沿線。通常成為炒樓者至愛。

行情

以廣州為例，“國五條”細則出台，廣州的調控落地政策也将在近期出台。相對二手樓市場的恐慌情緒，廣州一手樓市場依然火熱。2013年4月清明節前後，傳統上不适合買樓，因此開發商都趕在清明節前大力推貨，買家也搶着入市。而從近期熱銷樓盤來看，不少市中心樓盤較年前有了不小的漲幅。

命名

概念

計劃經濟時期沒有房地産産品概念，住房由國家分配，所建樓盤也基本上沒有名稱，有的隻是“××廠（所）家屬院”、“××廠（所）福利區”，每幢樓相互之間以“×号樓”區别。房地産進入市場初期，樓盤逐漸有了自己的名稱，如“緯街商住樓”、“庫鈔街綜合樓”、“太白小區”、“西塔小區”、“青龍小區”、“朝陽新村”……等，這些名稱基本上是以街道、區位、建築标志來命名，不是來自于市場化，而帶有濃厚的計劃經濟色彩。

随着市場經濟的發展，房地産市場競争日趨激烈，各種營銷手段層出不窮，知識産權、市場形象的重要性日益凸現。樓盤名稱作為房地産的商标、業績的标識，日益被開發商、政府、置業者所重視，每個樓盤或住宅區随即都有了經過政府部門或專門機構正式批準備案認可的公開名稱。可以說，樓盤命名已成為房地産營銷不可或缺的利器，其作用也是其他營銷手法所無法取代的。

意義

1．市場核心定位的反映

随着策劃機構介入，房地産開發日趨規範，在樓盤的市場定位完成以後，樓盤命名就是市場核心定位的反映。樓盤名稱或文化底蘊深厚，或意味深長，或灌輸新居住理念，或反映地域特征，或展示品牌形象，或訴說親情溫馨，總之與樓盤定位緊密相關。

2．市場的第一驅動力

樓盤名稱是面向市場的第一訴求。一個極具親和力、給人以審美愉悅的樓盤名稱，可讓客戶産生第一印象，并會強化置業者的第一印象，雖然未必起決定性的作用，但富有内涵的案名，至少可吸引目标客戶對樓盤本身的關注，以至于引發現場看房的欲望。成功的案名使全程策劃與營銷戰略事倍功半。

3．給置業者的心理暗示

案名的第一印象，貫穿于房地産營銷的始終，甚至在整個看房、選房、簽約的過程中，都發揮着潛移默化的作用，它的功能性、标識性、親和力都會給顧客以強烈的心理暗示與鼓動。

4．開發商給置業者的承諾

樓盤名稱實際上是開發商為自己樓盤向置業者的公開承諾，開發商既要使樓盤屬性、功能與樓盤名稱相一緻，而且要保證名實相符——案名引發置業者美麗的憧憬與樓盤的現實存在相一緻。

5．樓盤市場品牌的昭示

好的樓盤名稱有橫空出世與非同反響之感，當它或的職業者的喜愛和認同時，就可以起到促進銷售的效果，甚至可以成為品牌，這對于大型住宅區分期開發樓盤的後期銷售至關重要，意義重大。

均價

市場上确實存在用“均價”來吸引購房人的廣告。一些開發商在樓盤推廣時，打出的均價，可能并不是這個項目推出的幾棟樓的整體均價，而是其中“均價”最低的那棟樓的價格。這樣價格的樓，社區中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區中其他樓中的戶型沒有什麼兩樣，無論是樓層位置還是朝向、通風、采光都不是最差的，隻是可能沒有景觀，或者由于樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。“均價”，顧名思義當然是這個樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但“均價”不是簡單的最高價與最低價的算術平均值，而是發展商根據當前的市場情況制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。

一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要标準：是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，在給每一戶定價前，先要定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這裡就要應用到價差系數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用拟定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。

而每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）差以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數（好朝向、好位置的戶型當然系數就高），再用這棟樓拟定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。因此，你在挑房時就會産生用“均價”的價格，買不到自己合适的房子。n一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層在6-8層，戶型位置多為東、西向；一梯二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5%-8%，高層是在15%-20%之間。

戶型

小戶型

小戶型主要是指30m2~60m2戶型，一般做成單身公寓、一房一廳，或是小兩房。主要适合單身人士、情侶、孩子較小的三口之家等居住。

中戶型

中戶型主要指70m2～120m2的戶型，一般從兩室一廳到三室兩廳都有，能滿足兩三口之家的大多數空間需要。

大戶型

130m2以上面積就可算是大戶型，一般會設計成三房兩廳兩衛或更多房間，适合三口之家以上的大家庭居住。

術語

開盤

開盤是指樓盤建設中取得了“銷售許可證”可以合法對外宣傳預銷售了，為正式推向市場所進行的一個盛大的活動，就像某酒店開張營業了一樣。

均價

“均價”，顧名思義當然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發現，用标着的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距。“均價”到底是什麼樣的一個價格？

“均價”不是簡單的算術平均值，而是發展商根據當前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要标準，是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這裡就要應用到價差系數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用拟定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。

而每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）差以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數（好朝向、好位置的戶型當然系數就高），再用這棟樓拟定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。

期房

期房指房地産開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地産權證大産證為止，所出售的商品房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。

期房在港澳地區稱做為買"樓花"，這是當前房地産開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地産項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。n從工程的角度來說，期房則是從開發商拿地，做好項目擴初設計方案以後一直到工程施工完成主體建築之前，都屬于期房。

現房

現房是指消費者在購買時已經通過交付标準的各項驗收（各地對交付标準沒有統一規定），可以正式入住的物業。n按國家銷售“現房”的規定，已經蓋好的房子，不等于是“現房”，已經有人入住的房子也不等于是“現房”，而已領房産證和土地使用證（隻有部分房子擁有土地證，北京為例，新建的規劃到各區的現房都不擁有土地證，隻有原來規市國土資源直接管理的才擁有土地證）的房子才叫“現房”。

這種現房銷售已不再需要“銷售許可證”，而是要查看“房産證”，簽合同也不是必須使用商品房買賣标準合同。購買這種房子，對購房人有利的是可以做到眼見為實，但購房人的眼光可要敏銳點兒，千萬别心血來潮，買錯了“現房”比買期房更容易使自己陷入被動。