定義
“買賣不 破租賃”就是其中最為典型者，即在租賃關系存續期間，租賃物所有權的變動不影響租 賃合同的效力。由于在抵押權實現時，租賃物的所有權自會因拍賣、變賣、折價等實現 行為而發生變動，故而抵押權與租賃權的關系也應當遵循“買賣不破租賃”規則。
法律規定
民法典的規定
第四百零五條
抵押權設立前，抵押财産已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。
法律适用
為避 免在不動産執行的過程中，債務人利用“買賣不破租賃”規則逃避執行，《民法典》第 405條規定：“抵押權設立前，抵押财産已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵 押權的影響。”因此，不動産抵押權與利用權的順位先後就依據登記與占有的先後确定， 抵押權登記在承租人占有租賃物之後的，抵押權不得對抗租賃權，反之則抵押權優先于租賃權。
常見問題
“買賣不破租賃”原則在很多情況下是被限制适用的。如《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》相關規定，如果在抵押權之上設定租賃關系，則其後設定的租賃權對受讓人不具有約束力。這樣規定的原因在于，無論是法院的查封或當事人的抵押行為，均需在房産部門進行登記，進行物權登記即是一種公示行為，而物權一旦公示即可發生物權變動和對抗第三人的法律效果，故在後取得租賃權的承租人不能以“買賣不破租賃”對抗因在先發生的抵押或查封行為而獲益的善意第三人。
此外，作為債權的租賃權，其在某些情況下仍應讓位其他具有優先效力的債權。比如破産企業以其所有的房屋建築物或者土地作為破産财産，在破産清算時租賃權人不能以“買賣不破租賃”突破相關破産法所規定的優先清償順序。
案例分析
某省某市中院判決XX公司訴華X公司等物權保護糾紛案 ——“買賣不破租賃”不能對抗在先變動的物權
裁判要旨
“買賣不破租賃” 使租賃權實現物權化，從而強化了債權效力，增強了其對抗在後發生的物權變動的效力。但租賃權仍為債權的性質不變，租賃權并非在任何情況下都具有優先性。
案件詳情
2012年11月7日，陝西省高級人民法院依申請執行人申請，拍賣被執行人（本案被告）華X公司名下的位于某省省某市市荷塘鎮房産。同月30日，原告XX公司買受了該标的物，并于2013年12月20日在本案審理期間辦理了上述房産的物權變更登記手續。
陝西高院于2006年10月17日查封了華X公司名下的涉案房産。2007年1月31日，由被告華X公司作為出租方、被告勝昌公司為承租方簽訂《廠房租賃合同》，約定租賃期限為20年，從2007年2月8日起至2027年2月7日止，并對租賃費用、支付方式、合同解除、合同終止等進行約定。2013年2月起，勝昌公司因知悉涉案廠房、土地使用權所有權屬已發生轉移而沒有再向華X公司支付租金。而後，勝昌公司與XX公司對有關租金标準等不能達成一緻意見。原告XX公司因與華X公司、勝昌公司就有關廠房的移交、租賃合同的效力等問題産生糾紛，故提起本案訴訟。
裁判結果
某省省某市市某區人民法院經審理後認為：華X公司為涉案房産所有權的登記權利人，在陝西高院對華X公司涉案财産作出司法變賣後，其所有權的權利依相關生效法律文書的規定受到了不得進行處分、設置他項權利等的限制，但尚享有對被查封的财産進行占有、使用和收益的權利。判決華X公司與勝昌公司所簽訂的廠房租賃合同及補充協議有效。勝昌公司應賠償原告XX公司其占用廠房期間的利益損失。
原告XX公司、被告勝昌公司不服一審判決，提起上訴。某市市中級人民法院經審理後判決駁回上訴，維持原判。
專家評析
本案審理的難點在于，以被查封的不動産為标的物簽訂租賃合同，其合同效力如何認定？租賃合同能否對抗因法院查封拍賣而買受的第三人？
1.以限制物權标的物出租的合同效力認定
根據合同法第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。”即具有法律主體資格的當事人根據其真實意思表示簽訂的、内容沒有違反法律的強制性規定的，則合同有效。本案中，雙方當事人簽訂的租賃合同符合法律規定的生效要件且沒有證據證明其存在惡意串通損害第三人利益，故應認定合同有效，這是符合合同相對性基本内涵的。法院對涉案房産的查封隻是限制了權利人對物的處分權，權利人依然享有對不動産的占有、使用和收益等權利。合同屬于債法範疇，其是否有效産生的法律效果是合同當事人的債權債務分配問題，而非物權的變動問題。故在本案中，因法院拍賣執行标的物而受讓涉案不動産的第三人請求确認合同當事人所簽訂的租賃合同無效的訴求無法得到法院支持。
為保持市場經濟活躍高效發展，我國合同法确立了“合同自由原則”以鼓勵交易，這是市場經濟保持活力的基礎和保障，故當事人應在充分遵循市場規律的前提下與交易相對人建立經濟關系，因本人審查不充分或預測不準确等原因而産生的交易風險應由自己承擔。
2.關于“買賣不破租賃”的限制适用
民法典規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。” 可見，立法實行租賃權物權化，即不動産在租賃關系存續期間發生物權變動的，對租賃關系不産生影響，買受人不能因此要求承租人返還租賃物，從而強化了債權效力，這在法理上稱為“買賣不破租賃”。該原則作為突破合同相對性的例外情況之一，要求租賃權的産生發生在物權變動之前。
但在本案中，早在租賃雙方當事人簽訂租賃合同之前，法院已經通過查封行為限制了涉案不動産所有權人的處分權。實際上，租賃權的性質仍為債權，“買賣不破租賃”僅僅增強了其對抗在後發生的物權變動的效力，其仍應遵循物權的優先性原則。本案中，涉案房産在出租之前已被法院查封，權利人對不動産物權的行使已經受到限制，換句話說，所有權人在出租涉案房産之前已經喪失了對該不動産的處分權，一旦房産進入拍賣的執行階段即可用以優先擔保權利人債權實現的事實已成既定化，因此房産查封後設立的租賃權不能對抗因法院強制執行而受讓該不動産的第三人。
事實上，“買賣不破租賃”原則在很多情況下是被限制适用的。如《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》相關規定，如果在抵押權之上設定租賃關系，則其後設定的租賃權對受讓人不具有約束力。這樣規定的原因在于，無論是法院的查封或當事人的抵押行為，均需在房産部門進行登記，進行物權登記即是一種公示行為，而物權一旦公示即可發生物權變動和對抗第三人的法律效果，故在後取得租賃權的承租人不能以“買賣不破租賃”對抗因在先發生的抵押或查封行為而獲益的善意第三人。
此外，作為債權的租賃權，其在某些情況下仍應讓位其他具有優先效力的債權。比如破産企業以其所有的房屋建築物或者土地作為破産财産，在破産清算時租賃權人不能以“買賣不破租賃”突破相關破産法所規定的優先清償順序。
适用範圍
從買賣不破租賃原則的确立過程可以看出，該原則主要适用于土地、房屋等不動産的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有确定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權利者，不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約，如果契約已經公證或者該契約有确定日期，則該租賃權有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外。《德國民法典》第571條第1項規定:“出租的土地在交付轉承租人後，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關系所産生的權利和義務。”即規定了土地租賃契約中，出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規定:“不動産租賃已将其登記時，對于以後就其不動産取得物權的人，亦發生效力”。即依日本民法，租賃經登記後，有對抗力。我國台灣地區的民法典對此也做出了規定，該法典第425條規定:“出租人于租賃物交付後，縱将其所有權認與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續存在。”值得注意的是，這些國家或地區的“買賣不破租賃”是指不動産租賃而言。這是因為，“以居住營業或農耕為目的，而承租他人之不動産，各國立法為謀求社會生活之安定及增進，均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規定該原則同樣适用于動産租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿然作出判斷。
我國在合同法出台之前，司法解釋也明确規定該原則僅适用于房屋買賣。而在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數僅限于房屋租賃。對此，結合其他國家和地區的立法，大多數學者主張對我國合同法229條所确定的買賣不破租賃原則應當僅限于房屋等不動産的租賃。
在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那麼，對于存在于土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關系亦應仍然有效，即應當類推适用買賣不破租賃原則。
限制适用
1、動産租賃的限制适用
從買賣不破租賃原則産生的曆史條件及各國立法規定來看，該原則應當不适用于動産租賃。對于我國合同法第229條的規定是否應當适用于動産呢？筆者認為，動産租賃不應當适用該原則，其理由如下：第一，動産的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動産租賃權以特殊的保護。第二，對動産租賃适用“買賣不破租賃”原則，不利于财産的流通，不利于充分發揮财産的效用，不符合物盡其用的财産利用原則。第三，租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導緻法律體系的紊亂，這一邊界應通過其适用的客體體現出來，即租賃權物權化應是指不動産租賃權的物權化。第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動産實行租賃權物權化。
2、在不動産抵押權之上設定的租賃關系的限制适用
最高人民法院關于适用《中華人民共和國擔保法》若幹問題的解釋第六十六條規定：“抵押人将已抵押的财産出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人将已抵押的财産出租時，如果抵押人未書面告知該财産已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該财産已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關系限制适用該原則。司法解釋做出如此規定的原因在于：雖然對于承租人享有的承租權，古今立法者的态度經過了從“買賣擊破租賃”到“買賣擊不破租賃”的變遷，逐步體現出一種租賃權物權化的趨勢，但是，法律對租賃權效力的特殊規定隻是強化了債權的效力，從而達到對租賃人權利保護的目的，但租賃權的性質不因此而改變。在将房屋抵押後再出租的情況下，仍然适用“先物權優于後債權，物權優于債權”的原則。一旦債務人不能償還債務，可以通過變賣抵押物用于清償債務。
3、在人民法院查封的不動産之上設定的租賃關系的限制适用
查封是指人民法院執行人員将作為執行對象的财産加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的幹預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括财産保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權，不動産被查封後，其所有人或使用權人喪失了對不動産的處分權。因此，被查封的财産，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8号複函明确指出，執行債務人擅自處分被查封的房産的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險隻能由他自己承受。
4、破産财産處理過程中的限制适用
破産企業的房屋建築作為破産财産，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化；以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破産财産，其權屬同樣會發生變化。在破産案件中，對于破産企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破産宣告時尚未履行完畢的，在破産财産處理過程中，一般應限制适用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：（1）若适用該原則，那麼租賃合同繼續有效，将導緻租賃債權的實現或清償不僅優先于第一順序的破産企業結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破産企業結欠稅款，而且優先于同為第三順序的其他破産債權，甚至這一租賃債權将會得到完全實現或全額清償，這有悖于破産法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則；（2）在許多破産案件中，特别是國有或集體企業破産案件中，将房屋建築物結合破産企業的土地使用權作為整體轉讓進行變現的情形較多。若适用該原則，那麼租賃合同繼續有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附着有租賃關系，不利于自己的開發利用，由此影響破産财産的變現。
适用瑕疵
１、是否僅僅适用于買賣。
“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動，還包括因贈與、繼承、互易甚至合夥投資引起的所有權變動。此種廣義理解已為大多數人所認同。據此，“買賣不破租賃”精确地理解為“租賃物所有權變動不得對抗租賃物債權”更為準确些。但目前尚沒有明确法律條文給予明确。
２、是否适用于“動産”。
“租賃”，依合同法第212條規定，租賃合同是出租人将租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對租賃物進一步設定限制，就是可包括不動産也可以是動産，從字面看無論是不動産還是動産都可以适用“租賃物所有權讓與不得對抗租賃物債權”原則。但是當我們将這個概念運用到229條的時候，不禁會發現，如果所有權轉移以交付為要件的動産也适用第229條，将不利于财産的流通，有悖于現代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞，應限定于不動産，如房屋等更妥。但目前司法習慣是這樣做，但也沒有法律條文明确。
３、買賣不破租賃與抵押權競合。
最高人民法院《關于适用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第66條第1款規定，抵押人将已抵押的财産出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。因此，以抵押财産出租的，不适用“買賣不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權優于租賃權，租賃關系因抵押權的實現而解除。
４、财産保全與租賃競合。
财産保全與租賃競合，指在同一标的上同時存在财産保全和租賃，二者在效力上發生沖突的情形。二者效力發生沖突時如何處理解決，盡管法律沒有明文規定應怎麼處置，并且從“買賣不破租賃”的适用條件來看，買賣的行為也是發生于後，按理說應該也可以适用“買賣不破租賃”。但如果這樣執行，法院查封的威嚴則毫無是處，因此關鍵要看二者哪個成立在先。若租賃先于查封存在，則在債權人依法定程序取得被查封财産所有權後，原租賃契約當然地适用于債權人，對債權人具有法律拘束力，因為承租人在承租時并不能預見到将來租賃物會被查封。若租賃後于查封存在，則在債權人依法定程序取得被查封财産所有權後，原租賃契約并不适用于債權人，除非債權人同意。因為查封的目的是實現債權，承租人明知承租的房子有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃契約，由此帶來的風險隻能由他自己承受。若承租人不知道或不應當知道租賃物已被查封的，則損失應當在承租人或出租人之間按照雙方過錯承擔相應責任。
作用
我國合同法第二百二十九條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。即在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權發生變更的，租賃合同對新所有權人仍然有效，新所有權人不履行租賃義務時，承租人得以租賃權對抗新所有權人，這在法理學上稱之為“買賣不破租賃”。
民法理論認為，所有權屬于物權，而承租權則是債權。随着社會經濟的發展，平等市場經濟主體活動的複雜化，物權與債權的區别界限卻越來越難以劃定，出現了你中有我，我中有你的融合趨勢，這一特點在我國《擔保法》及《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題解釋》中有集中體現。在這種趨勢下，買賣不破租賃原則作為處理物權與債權關系的一個例外，在調整市場經濟秩序和人民的社會生活秩序中發揮了重要作用，其存在有其重要意義和法律價值。
首先，有利于維護社會經濟秩序的穩定，體現了法律所追求的秩序價值目标。随着社會經濟的發展，平等主體之間的經濟交往越來越密切，交易更加頻繁，有時會出現一間房屋今天剛租出去，而明天就可能轉手出賣的現象，如果按照調整物權與債權的一般原則來處理，新的所有權人可以對抗承租人；那麼将大大增加承租人的承租風險，造成經濟秩序的混亂。因此為有效發揮租賃物的效用，同時也為了維護财産流轉秩序，就有必要對買方與賣方出租人的權利作必要的限制，以此實現法的價值追求。
其次，有利于保護承租人的合法權益，是合同法立法宗旨的具體體現。合同法就是通過保護合同當事人的合法權益，以期達到維護社會經濟秩序，進而促進社會主義現代化建設的目的。買賣不破租賃原則在平等保護買賣雙方當事人及租賃雙方當事人的權利和權益的同時，對租賃合同中承租人權利給予了特别的關懷。
再次，體現了民法原理中的誠實信用原則。誠實信用原則被稱為民法原則中的帝王條款，它是指民事主體在從事民事活動時應當誠實、守信，以善意的方式行使權利、履行義務，不得規避法律，其本意是要求按照市場制度的平等互惠原則行事，在締約時，誠實不欺詐；在締約後，守信并自覺履行。因此，首先要求房屋出租人與承租人簽訂租賃合同時，對房屋享有處分權、出租權，當房屋出租人準備将其所有的房屋出賣時，第一是負有通知義務，即提前通知承租人，承租人享有在同等條件下優先購買的權利；第二是本着誠實信用的原則，出賣人應當履行告知義務，即将要出賣的房屋上負擔的承租義務應如實告知買受人，否則買受人可以以此對抗出賣人。房屋出租人的上述兩個義務，通常被稱為前合同義務，這是誠實信用原則在買賣合同和租賃合同中的具體運用，上述義務也應是買賣不破租賃原則中出賣人的應有義務。這在我國立法例中已有規定。不僅如此，在運用誠實信用原則指導買賣不破租賃原則進行司法實務時，還要求買受人要嚴格遵守出賣人與承租人之間所簽訂的租賃合同，不能單方面撤銷或變更出賣人與承租人之間事先簽訂的合同的任何内容。
