基本简介
依法律规定或合同约定须经租赁物所有人同意的，须征得所有人的同意。根据有关法律、法规规定租赁合同中的出租人可以是以下6种人：
1、财产所有权人；
2、国有企业的财产经营权人；
3、典权人，在典期内，可以将典物出租以获取收益；
4、使用权人，依法获得某种财产使用权的人可以将财产出租；
5、占有人，即以善良意愿将财产占为已有的人；
6、在征得出租人同意后，承租人可以将财产再出租，成为新租赁关系中的出租人。
二、有权决定在租赁期满后是否继续将房屋出租。
三、可以决定是否允许承租人将房屋转租。
四、因承租人的过错造成房屋损坏的，有权责成承租人负责修复或者赔偿。
五、承租人违反租赁合同的有关规定，出租人有提前终止合同，收回房屋的权利。如果因此而造成出租人的损失，出租人有权要求承租人赔偿。承租人违反规定的行为有：
1、未经出租人同意，擅自将承租的房屋转租、转让、转借或是与他人调换使用；
2、擅自拆、改房屋结构或改变用途（拆改房屋结构有可能造成房屋危险，改变用途则是违约行为）；
3、拖欠房租累计6个月以上；
4、利用房屋进行违法活动；
5、故意损坏承租的房屋；
6、法律、法规规定要以终止合同、收回房屋的其他行为。
此外，如果出租的是公有住宅，而承租人没有的理由，将房屋空关达6个月以上的，出租人有权提前终止合同，收回出租的房屋。
义务
1、出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；
2、出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；
3、出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权；
4、出租人解除合同时应当在合理的期限之前通知承租人。
应交税款
个人出租房屋并取得收入，应依法纳税。税务机关可以委托各级政府的外来人口管理部门、区县房屋土地管理局、街道办事处，乡镇政府或经北京市地方税务局确认的其他具有代征税费能力的单位作为代征人，负责出租房屋税款的征收。
应缴税费各地均有所不同。此处以北京为例，出租人应缴纳以下税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税。现在除了个人所得税按照现行办法进行申报纳税以外，其余只需按实际收入的5%计征综合税费，就无需缴纳此外的其他税费了。
除了合同印花税，由双方各自承担50%以外，所有税费都应由出租人缴纳，而不可约定由承租人承担。
会计处理
租凭贸易
经营租赁的出租人会计处理要点如下：
（1）起租日前发生的费用。
起租日前，在谈判过程中，出租人与承租人双方均可能发生一些有关通讯、差旅和制订租约的费用。这些费用为数不大，一般由双方各自负担。对于数目较大的费用由哪一方负担或双方怎样分担。对于数目较大的费用由哪一方负担或双方怎样分摊，须事先协商确定。发生共同负担的费用须先记入暂付款或其他应收款账户，待租赁成立，在承租人与出租人之间按商定比例分配，转账记入租赁费用账户。
（2）起租日，将出租资产进行转账。
出租人应从起租日起的明细账上反映租出资产的情况，如从在库转入租出。由于经营租赁的租赁期较短，与出租资产所有权有关的各种收益和风险，并不因为租赁而转移给承租人。出租的资产仍应看作是出租人的资产，所以它仅仅改变了资产的分类。
（3）租赁期内的收和费用。
①租金收入。一般在租金收付时，作为当期收入入账。如果收支租金的间隔时期比会计期收入入账。如果收支租的间隔时期比会计期为长，或者各期租金金额变动幅度较大，则需采用预提办法处理，使各期的金额较为合理；
②计提租赁资产折旧。出租人专用于出租的固定资产，应与自己营业所用固定资产划分清楚，分开记账。折旧费用记入租赁费用账户，而不是一般的管理费用。租赁资产出现短期闲置现象，在闲置期间仍应继续计提折旧。不过，应该规定一个期限，闲置时间过长，超过规定期限的，应停止计提折旧；
③租赁资产的大修理。应在租约上明确规定，由出租人还是由承租人负责进行租赁资产的大修理，一般由出租人负责。在订立租约确定租金时，应把必要的大修理费用考虑在内。可采用预提的方式主入租赁费用；
④租赁资产的日常修理。一般由出租人负责进行，发生的修理费用直接计入租赁费用账户。为了方便起见，有些租约规定日常修理由承租人进行。
（4）终止租赁，收回资产和可能发生的损失赔偿。
租赁期满，或出于承租人或出租人的要求停止租赁时，出租人应收回租出的资产，如把资产从租出转入时，出租人应收回租出的资产，如把资产从租出转入在库。在收回租出的资产时，可能会发现资产损耗过大，按照租约规定，由承租人赔偿损失。当确定损失的金额时，借记其他应收款，贷记租赁资产累计折旧。
融资租赁
（1）确定出租人总投资。出租人租赁总投资是未经贴现的因出租资产而将获致的总收入，它包括：最低租赁得款额和预计将收到的无担保残值。最低租赁得款额应在租赁开始日借记“”应收租赁款“”账户，无担保残值应借记“预计残值”账户。
（2）确定合适的利率。出租人租赁会计所用的利率是使以下等式得以成立的利率：租赁开始日租赁资产公允市价=最低租赁得款额的现值-+无担保残值的现值。这种利率为租赁内含利率。
（3）确定净投资。有了总投资和合适的利率，就可确定出租的净投资，它是最低租赁得款额的现值与无担保残值现值之和。净投资中最低租赁款额的现值，在租赁开始日应贷记销售收放账户，表示承租人将付给出租人的金额的现值。如果没有无担保残值，净投资即最低租赁得款额的现值，也即租赁开始日租赁资产的公允市价。
（4）计算未实现利息收入。在求得总投资和净投资的基础上，即可计算未实现利息收入，它是总投资和净投资之差。此数在租赁开始日应贷记未实现利息收入账户。这部分收入将在租赁期内分期予以确认。
（5）租赁资产成本的记账。租赁资产成本或账面价值减无担保残值的现值，应在租赁开始日借记销售成本账户。如果没有无担保残值，记入销售成本账户的是租赁资产的成本或账面价值。由于出租人在租赁开始日按公允价值贷记销售收入账户，按资产成本借记销售成本账户，可能在租赁开始日构成出租人的一笔销售利润。
房屋出租（6）租金的记账。各期所收到的租金，应分别借记银行存款和未实现利息收入账户，贷记应收租赁款和利息收入账户。
（7）订有保证条款。如果租约中订有租赁资产最低残值的保证条款，或因承租不不续航天则受罚的条款，租赁期末应收租赁款账户余额必与担保残值相等。
（8）定期核查无担保残值。倘若原估价过高，致使投资净额降低，应作损失处理；但发现原估价过低则不作处理。
直接融资租赁出租人的会计处理由于直接融资租赁和销售式融资租赁的唯一区别，是在租赁开始日出租人不会发生损益，即租赁开始日租赁资产的账面价值等于公允价值。因此，租赁开始日的会计处理两者略有不同。在直接融资租赁下，采用净额法时，出租人应以租赁净投资借记应收租赁款和预计残值账户，贷记设备账户；采用总额法时，应以租赁总投资分别借记应收租赁款、预计残值账户，贷记设备和未实现利息收入账户。未实现利息收入需在租赁期内予以摊销，转为已实现的利息收入。
举债经营融资租赁出租人的会计处理举债经营融资租赁除了出租人和承租人以外，还有第三者贷款人直接参加，因此，会计处理较前两者更为复杂：房屋出租（1）确定出租人应收租金。出租人应收租金=租金总额-（长期借款本金+利息）
（2）确定出租人总投资。根据美国财务会计准则第13号公告（SFAS13）中的说明，总投资额由下面四个部分组成：
①从承租人那里收到的租金收入减去应付给贷款人的本息。
②交易中确认的可实现的投资税贷项（即投资减税）。
③租赁资产的估计残余价值。
④由以下两项组成的未得到的和递延的收入：
（1）预计的税前租赁收入（或损失）减去起租日直接成本以后的数值。
（2）剩余租赁期间的投资税款贷项，即出租人总投资=出租人的应收租金+投资减税+预计残值-未实现租赁收益。
（3）确定合适的利率。出租人于租赁实行日的投资已知，必须计算出投资报酬率。投资报酬率根据每年现金流出流入量求得。必须指出，该投资报酬率不同于租赁内含利率。
（4）确定净投资。出租人的净投资按年计算。每年净投资=出租人应收租金余额+预计残值-未实现租赁收益-递延所得税余额；或每年净投资=上年净投资-（上年现金流量-上年净投资×投资报酬率）。
（5）确定出租人净利润。出租人净利润=租赁投资税前利益+投资减税利益-会计确认所得税费用。它是举债经营融资租赁所产生的主要利益。租凭贸易（6）确定递延所得税。递延所得税是由于出租人对租赁资产取得所有权采用加速折旧法而获得递延交纳所得税的利益。也称为出租人的再投资利益。它是会计确认的所得税费用和税务所得税支付额之间的差额，该项差额计入“递延税”。
业内人士提醒租房人：租房过程中存在着很多欺诈行为，比较常见的陷阱有四类：
第一类：假广告陷阱
在报纸、街头传单或某些网站上刊登虚假房源广告是黑中介最常见的欺诈行为。表现形式为广告上介绍一些地段好、条件也好的房屋，租金却十分低廉，吸引租房人。租房人一旦表示愿意租住，黑中介就会说，刊登的房屋已经被租出去了，接着就推荐条件差租金高的房屋，骗取看房费、信息费或逼租户就范。
应对方案：
可以通过以下几种方式了解市场价格，便会对虚假报价具有免疫力。
首先，参考北京市国土房管局发布的《北京市房屋租赁指导价》。《指导价》的内容包括北京各区房屋不同居室的平均租金情况，虽然只是平均价格，却也能起到一定的参考作用。
其次，咨询正规中介公司。正规中介公司不会搞那种骗人的小伎俩，在房屋的租金上十分透明。并且店员及经纪人都受过专业培训，十分了解市场行情，所以可以较准确地估算出您需要房屋的租金。
最后，向有租房经历的人讨教。如果是第一次租房，搞不清楚市场行情是很正常的，这时候，如果向同学、同事中有过租房经验的人讨教一番，也可以大致了解他们所熟悉的地域的房屋租金价格。
第二类：乱收费陷阱
乱收费问题一直是黑中介、小中介的专利，收费理由颇多，如看房费、信息费、咨询费等等，其表现形式多样。一般情况下，租房人在委托这些黑中介寻找房屋时，这些黑中介的工作人员会马上声称有合适的房子，但必须要先交上少则几百元多则上千元的所谓押金，理由是为了防止房客和房东见面后撇开中介。而一旦在你要求其工作人员陪同看房时，他们通常会推托说房东有事情不能前来，或带你看一些你根本无法接受的房屋。随后就是一拖再拖，总之押金是不会退的，甚至采取恐吓、武力等暴力手段使租房人退缩。某些黑中介手中一套房源也没有，骗够一笔钱后就携款潜逃，这种打一枪换一个地方的快速战给租房人讨要押金以及案件侦破带来了很大困难。
应对方案：
要防止被黑中介骗，就一定要认清黑中介。黑中介的一般脸谱是设施简单，网点单一，小办公室、一张桌子加几部电话，便于打快速战;有求必应。不论你要什么条件的房子，他们都说可以提供，而且价格还十分便宜;要求先交定金、押金或看房费，声称对房子不满意可以退款。
当然，普通租户不能有那么多的时间和精力去一一识别真假中介，可行的办法是委托那些正规大型中介。而正规中介不会收取看房费、信息费和任何押金。
第三类：假房东陷阱
常见的假房东陷阱一般是骗子租来一套房子，随后冒充房东将房子转租，最后携租金潜逃。就在去年，京城就发生了多起这样的假房东事件，给租房人带来很大的经济损失。
应对方案：
委托正规大中介，这种情况就很容易避免。建议租客在与房东见面后，一定要查看房东的房产证、身份证;如果他是帮助朋友出租房屋，那么一定要有出租委托书、朋友的房产证、身份证或复印件;如果房产证没有办下来，一定要房东出具购房合同。同时，在看房时察言观色，向房东提出只有真房东才能回答的问题来判断房东的真伪，为了保险起见，还可以审查房东的真实身份，并且向其单位求证。最后，最稳妥可靠的办法就是委托正规大型品牌中介公司租房。一些大型中介公司近日推出的房东保真，先行赔付的承诺，通过这些中介租房，一旦遇到假房东骗租，租客的一切损失都由中介公司来承担。
第四类：免佣金陷阱
表现形式一般为宣称不收佣金，背后大幅提高房租，吃差价。表面上似乎让租房人占了便宜，实际上租房人的损失少则上千元，多则数千元。举例说明：一套1300元/月的一居室，一般情况下，交易达成后，客户应付给中介公司1300元作为佣金。但那种打着免佣金幌子的骗人中介，会将房租提高到1600元。虽说，表现上好像省了1300元，但租上一年的房子，损失的钱就是：(1600-1300)×12-1300=2300元，租房人最后不但没有省钱，反而破费了2300元，岂不更亏?
应对方案：
不要轻信类似免佣金的广告宣传，切不可有贪小便宜心理。与佣金相比，中介公司的服务和诚信度才是关键。
最后，专家提醒租房人，在租赁高峰期租房，不要因为一时心急而掉进居心不良者的陷阱，不要在租房过程中贪便宜而因小失大，所以最好选择正规大型中介，这样才能够保证租房交易的快捷、安全。
租赁协议的主要法律规定
租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。n
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
