估價方法
基本估價法
由分為收益還原法、市場比較法、剩餘法、成本逼近法。
應用估價法
又稱大量估價法，是在應用基本估價方法基礎上的大範圍分析評估，該類方法的關鍵在于建立評估标準，多适用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、标準宗地估價法、基準地價系數修正法等。
方法的選取
根據《城鎮土地估價規程》的要求，對一宗土地進行估價時，通常要依據評估目的和宗地的用途同時采用上述方法中的兩種，并對兩種方法評估的結果進行分析後取值。
土地估價的影響因素
1.分析内容
影響土地價格的因素主要有：
(1)一般因素。指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。
(2)區域因素。指影響城鎮内部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。
(3)個别因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。
2.分析方法
土地估價時對影響因素的分析、選擇要根據因素影響程度的大小，分主次分析、确定影響因素。
估價要點
土地位置
土地的位置從根本上決定了它未來的增值能力。雖然有些投資者在城市邊緣地區的土地投資中得到了高額回報，但位置好的地塊總是更容易升值。例如，連接相鄰城區的交通便利的地段必将随着時間的發展而升值。因為在一般情況下，社區總是朝着相互融合的趨勢發展，這使得位于城區之間的房地産越來越受青睐從而具有更高的投資價值。
還有一個規律是距離城市交通要道越近的地塊的價值越高。
因此，如果投資者打算購買城市外圍的大片毛地并希望通過持有土地來獲取增值，他就需要獲取關于城市發展方向方面的專業性土地投資分析。如果對城市未來發展模式判斷錯誤，就會導緻投資者等待更長的時間來實現其收益，而随着等待時間的增長，資金的時間價值就會使投資的平均年收益率日趨減少。
土地位置與價值之間的這種關系還同樣作用于小型地塊。例如，投資者購買了位于舊城改造區或經濟開發區内的某地塊，并寄希望于該地區快速發展而帶動地塊升值，如果周邊地區的确按照投資者預計的方向發展，那這項投資就可為投資者帶來十分可觀的收益。
土地屬性
土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對于一類投資者來說是優點而對于另一類投資者來說則是缺點。例如，傾斜的山腳地帶在農作物種植方面效率低下但用于建造高級别墅卻十分理想。同樣，大城市外圍的大片生地對養殖業的意義遠遠低于發展郊外住宅區。
在對市區中的土地投資分析必須十分注意土地本身的特性。地塊的位置、輪廓、給排水設旆、地基質量及規劃變更的可能陛都對它的價值産生影響。單以地塊位置而言，一般住宅區希望位于公交便利、環境幽雅宜人的地區，零售商店及寫字樓需要靠近交通流量大的城市幹道，而工業廠房則願意盡量接近鐵路、公路等交通設施。
時機選擇
“低買高賣”是所有追求利潤的投資者的行動準則，選擇恰當的買賣時機是投資成功與否的關鍵。在房地産投資中，時機的選擇具有尤其重要的意義，因為房地産投資往往是長期的。事實上，房地産通常被看作是基本不具備流動性的資産，因為房地産購買起來往往比較容易而出售變現則相對困難，情況糟糕時，即使白送也可能沒人要。
在所有的房地産投資中，如果是出于投機的目的進行土地投資分析，則選擇好的時機更顯重要。因為許多土地在持有期間并不産生直接收益，投資者持有土地隻是為了等待它升值，而這種升值又是不能确定的。持有土地的時間越長，投資者的平均年收益就越低。
除了土地的初始購買價格之外，投資者還必須持續不斷地投入資金來償還抵押貸款、支付與擁有土地相關的财産稅及土地開發費用。這樣，在土地能夠産生足夠的收益之前，整個投資期内一直需要資金的支持。有時投資者為了降低持有成本，會根據地塊本身的特點對其加以利用，使土地在此期間也能産生一些收入，用以彌補持續發生的支出，例如投資者可以把地塊作為停車場出租或開辟為二手汽車交易市場。
機會成本
投資者在持有土地期間，需要償還抵押貸款償付、支付各種稅費，但除了這些明顯的成本支出外，不能忽視土地投資的機會成本。換句話說，貸款利息可以明确地作為持有土地的一項成本，而那些由于将資金投入土地而不能得到的利息也必須包括在土地持有成本中，這是基于資金時間價值規則的合理推定。如果投入了資金，它就應當創造收益;因而進行了投資而沒有得到的錢(機會成本)也應當被認為是經營成本。
許多房地産投資者把所投入的資金的時間價值作為衡量投資收益的基本尺度。如果在出售一項資産時不能使投資回報超過持有期間的收益損失，那麼就應當把所投入的資金存入銀行或在别處進行更有效的投資。
社會接受程度
土地投資者必須真正了解地方政府的法律及政策導向。首先，地方政府可以對整個地區的未來發展産生直接的影響。另外，土地的價值還依賴于煤氣、電力及給排水等市政基礎設旆的供應。一些地區采取限制發放市政基礎設旆接駁許可證的方式來控制地區的增長，由此導緻的水電氣供應拖延可能會使得項目開發的時間安排無法實現，因此，土地投資者應盡可能選擇那些開發難度較小的地塊。而從長遠角度看，地方政府限制城市增長的管理措旆可能導緻土地開發成本迅速上升及土地供給嚴重缺乏。
我國土地估價的産生背景和發展過程
改革開放以來，随着我國城鎮土地使用制度的改革和土地進入市場進行轉讓交易，客觀上對土地估價中介服務業務提出了客觀需要，特别是1986年《土地管理法》頒布後，土地估價中介服務有了更快的發展。随着市場化改革的進展，對原為劃撥土地的存量建設用地，需要通過市場機制進行重新配置；國有企業改革和戰略性結構調整中土地資産需要重新盤活；農用地市場開始形成，農村集體建設用地市場已經發育；各級政府逐步提高了土地出讓過程中的招标、拍賣比例，等等。這些市場化取向的改革都對土地估價中介服務提出了更多的市場需求，客觀上要求土地評估中介服務業務的拓展。為适應市場上的客觀要求，1993年，原國家土地管理局制定了《土地估價師資格考試暫行辦法》，規定對土地估價資格實行全國統一考試。
可以說，土地估價行業是伴随着土地使用制度改革而産生并發展起來的，到現在已有二十多年的曆史。在這二十多年裡，土地估價行業在服務于市場經濟建設和國有企業改革、服務于土地使用制度改革與土地市場建設中不斷發展壯大，已成為我國市場經濟體系中一個重要的中介行業，并取得了輝煌的成就。
1.建立了與我國市場經濟體系相适應的土地估價制度和土地估價師資格制度在我國土地使用制度改革與土地市場建設過程中，地價問題一直是核心問題和前提條件。從城鎮土地分等定級到城市基準地價測算，從出讓地價到國企改革中土地資産管理，從土地有償使用到經營城市，土地估價從無到有，建立了一系列的制度和體系。如：建立了基準地價、标定地價、宗地地價、城市地價動态監測系統、征地區片價等地價體系；
建立了從估價機構注冊與公示、估價報告備案、土地資産處置審批改革的管理制度；
建立了土地估價師資格考試、繼續教育、信息公示等土地估價人員和機構的監督管理機制。
2003年12月19日國務院辦公廳轉發了《财政部關于加強和規範評估行業管理意見的通知》(國辦發101号文)，明确規定土地估價師是根據目前我國社會主義市場經濟發展的客觀需要設置的六類資産評估專業資格之一，進一步明确了土地估價師在社會主義市場經濟建設中的地位和作用，這是國務院對土地估價行業二十多年來改革和發展的充分肯定。
2.形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法體系與土地估價的技術标準體系。已先後頒布了《城鎮土地估價規程》、《城鎮土地分等定級規程》、《農用地分等規程》、《農用地定級規程》、《農用地估價規程》兩個國家标準和三個行業标準，以及《土地估價報告規範格式》、《城市地價動态監測技術規範》等技術标準，出版了《土地估價師資格考試系列教材》、《城市土地價格調查與動态監測》、《中國城市地價圖集》、《城市地産評估》等專着和衆多研究報告，有超過60個高等院校開設了土地估價的專業課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。
3.形成了一隻具有規模、專門提供土地估價中介服務的專業隊伍現在，全國共有2萬多名具有資格的土地估價師，其中執業注冊的土地估價師上萬人，執業土地估價機構2000家。經過脫鈎改制、改革土地估價結果确認和土地資産處置審批制度、改革土地估價人員和機構監督管理方式的三次改革，土地估價行業的人員素質、機構規模、業務能力、競争風險意識等都有很大的提高，已經形成了一批具有規模的、能夠自我發展，自我約束，自主經營，自擔風險的土地估價專業隊伍。
4.有利地配合土地使用制度改革和土地市場建設據有關部門的不完全統計，1992年以來，全國土地出讓金收人累計達1萬多億元。土地出讓金收入主要用于了地方城市建設，對改善城市環境、加快城市基礎設施建設，推進土地市場建設起了積極作用。這其中出讓地價評估和城市基準地價評估是土地使用權出讓和土地市場建設的基礎工作。
5.有力地配合國有企業改革據不完全統計，近年來，全國共完成了近6萬家改制企業的土地評估工作，顯化資産幾千億元，僅由原國家土地局和現國土資源部确認和處置的企業數就達200多家，涉及宗地超過10萬宗，其中包括了中石油、中石化、中國聯通、中國電信、中國移動通信等特大型集團公司的改制等，在顯化國有土地資産，促進國有經濟的戰略性調整，防止土地資産流失等方面曾發揮了重要作用。
6.土地估價行業已初步走上政府監管、行業自律、獨立公正、自主發展的道路2002年，國土資源部按照國務院改革行政審批制度的要求，改革了土地估價行業監督管理方式，強化了行業自律，有力促進了行業自律組織建設。目前，已有28個省、自治區、直轄市成立了土地估價師協會，僅2004年，就有十多個省市成立了土地估價的行業自律組織。通過幾年的改革，土地估價行業已初步走上政府監管、行業自律、獨立公正、自主發展的道路。
