具體
土地市場中交易的土地使用權具有期限性。我國土地市場包括土地一級市場和土地二級市場，其中土地一級市場主要是建設用地使用權劃撥和出讓，還包括以租賃、作價出資或入股等有償方式從政府取得國有建設用地使用權的行為；二級市場主要是建設用地使用權的轉讓、出租和抵押。
特點
(1) 不動産市場隻是針對待售财産總供給量的一部分而言 ；n
(2) 産品位置的固定性；n
(3) 産品的非标準化和異質性；n
(4) 影響不動産交易的特别法律條例 ；n
(5) 對當地供求狀況的依賴性 ；n
(6) 絕大多數交易是高額交易；n
(7) 習慣上采用信貸方式來補充多數買者的有限自有财産 ；n
(8) 普通買者非經常的市場參與 ；n
(9) 廣泛的經紀人服務。
從市場理論上講, 在一定的價格水平下 , 似乎所有的土地均可出售。但從現實的土地市場而言, 市場供給隻是土地總量的待售部分。同時 , 由于土地位置的固定性和土地市場的地域性 , 無法形成統一的市場價格, 各市場之間 , 地産增值、貶值等相互影響不強烈 , 價格隻依賴于當地供給與需求。土地市場交易中的權利受到一系列法律約束 , 任何權利的申請、轉移, 都須有法律依據。由于普通的地産市場買賣者不了解市場行情或缺乏經驗, 為了使價格公平合理, 必須有經紀人服務。地産經紀人對土地市場 行情有較充分的了解 , 也有豐富的經驗, 能促使交易順暢進行, 因而, 這種服務也是有償的。
功能
1、 優化配置土地資源n
土地資源的配置方式因配置于手段不同而分為行政劃撥方式和市場方式。行政劃撥方式是由政府用行政手段把土地資源分配到各土地使用者手中, 實現土地資源與其他生産生活資料的結合。中國幾十年的實踐證明, 這種單一的行政劃撥方式一般說效率是低下的, 極易造成土地資源的巨大浪費。
目前, 中國正在對這種方式進行改革 , 以逐步實現大部分土地資源的市場配置。市場方式是通過市場機制的作用把土地資源分配到各土地使用者手中, 實現土地資源與其他生産生活資料的結合。在當代, 這種方式被廣泛應用于西方市場經濟國家, 如美國、英國、日本等。多樣化多目标的人類生産生活活動對土地資源的需求千差萬别, 難以通過政府的行政劃撥手段得以滿足, 隻有通過市場機制的作用, 運用市場原則才能得到滿足。
2、 調整産業結構 , 優化生産力布局n
經濟的健康發展 , 需要有合理的産業結構和生産力布局。以價格機制為核心的市場機制就像一隻 " 無形的手 ", 時刻對一個國家或地區的産業結構和生産力布局依市場原則進行調整, 以實現最大的經濟效益。地租、 地價是土地市場中最重要的經濟杠杆, 是引導土地資源在不同産業中配置 的重要信号這種信号比任何其他非經濟信号和指令更科學, 更能促進生産力布局的優化。
3、健全市場體系 , 實現生産要素的最佳組合n
一個完整的市場體系 , 不但有消費品市場、一般生産資料市場 , 還應包括金融市場、土地市場、房産市場、勞務市場、技術市場等。市場機制隻有在一個完整的市場體系中才能充分發揮作用。土地是人類的基本生産要素 , 隻有實現其市場配置 , 才能健全市場體系 , 最大限度地發揮市場機制的作用。
市場規範n
土地要素市場是社會主義市場經濟體系的重要組成部分。建立土地交易市場的目的，是要通過設立固定場所，健全交易規則，提供相關服務，形成土地使用權公平、公開、公正交易的市場環境。n
建立土地交易市場是以市場方式配置土地的基本要求，是确保土地交易合法性和安全性的需要，是引導土地交易雙方依法交易、杜絕隐形交易的重要手段，是規範土地市場秩序和創造良好的市場環境的主要途徑，也是溝通土地市場信息、增強土地投資決策科學性的基本條件。n
建立土地交易市場，是改革行政審批制度、轉變政府職能的重要舉措，是積極推進依法行政、建立政務公開的有力措施，也是加強廉政建設、接受社會監督的有效手段，對于提高政府的公信力有着重要作用。n
各級土地行政主管部門必須高度重視，增強工作緊迫感，積極創造條件，加快土地交易市場的建設步伐。省轄市和有條件的縣(市)要結合機構改革，按照職能轉變、政事分開、政企分開的原則，充分利用現有交易場所、設施建設土地交易市場，設立土地使用權交易服務的專門機構，作為政府指定交易場所。土地交易服務機構可按事業單位設置、管理，隸屬于同級國土資源管理部門，并接受物價、财政部門的監督。各地要采取切實措施，妥善解決土地交易市場建設的場地、人員編制和經費問題。已經建立土地交易市場的地區，要按本意見要求，進一步完善市場功能，健全交易管理制度，擴大公開交易範圍。
