理論争議
艾略特·艾登伯格（Elliott Ettenberg）——2001年在其《4R營銷》一書中提出4R營銷理論。唐·舒爾茨（Don E. Schuhz）在4C營銷理論的基礎上提出了4R營銷理論。
理論内容
4RS理論的營銷四要素：
第一，關聯（Relevancy/Relevance），即認為企業與顧客是一個命運共同體。建立并發展與顧客之間的長期關系是企業經營的核心理念和最重要的内容。
第二，反應（Reaction），在相互影響的市場中，對經營者來說最難實現的問題不在于如何控制、制定和實施計劃，而在于如何站在顧客的角度及時地傾聽和從推測性商業模式轉移成為高度回應需求的商業模式。
第三，關系（Relationship/Relation），在企業與客戶的關系發生了本質性變化的市場環境中，搶占市場的關鍵已轉變為與顧客建立長期而穩固的關系。與此相适應産生了5個轉向：從一次性交易轉向強調建立長期友好合作關系；從着眼于短期利益轉向重視長期利益；從顧客被動适應企業單一銷售轉向顧客主動參與到生産過程中來；從相互的利益沖突轉向共同的和諧發展；從管理營銷組合轉向管理企業與顧客的互動關系。
第四，報酬（Reward/Retribution），任何交易與合作關系的鞏固和發展，都是經濟利益問題。因此，一定的合理回報既是正确處理營銷活動中各種矛盾的出發點，也是營銷的落腳點
理論特點
4RS營銷理論的最大特點是以競争為導向，在新的層次上概括了營銷的新框架，根據市場不斷成熟和競争日趨激烈的形勢，着眼于企業與顧客的互動與雙赢，不僅積極地适應顧客的需求，而且主動地創造需求，運用優化和系統的思想去整合營銷，通過關聯、關系、反應等形式與客戶形成獨特的關系，把企業與客戶聯系在一起，形成競争優勢。其反應機制為互動與雙赢、建立關聯提供了基礎和保證，同時也延伸和升華了便利性。“回報”兼容了成本和雙赢兩方面的内容，追求回報，企業必然實施低成本戰略，充分考慮顧客願意付出的成本，實現成本的最小化，并在此基礎上獲得更多的市場份額，形成規模效益。這樣，企業為顧客提供價值和追求回報相輔相成
理論缺陷
當然，4R營銷同任何理論一樣，也有其不足和缺陷。如與顧客建立關聯、關系，需要實力基礎或某些特殊條件，并不是任何企業可以輕易做到的。但不管怎樣，4R營銷提供了很好的思路，是經營者和營銷人員應該了解和掌握的．
4R之外的+0.5R，幾乎所有的市場營銷理論都是在強調如何搶占市場和争取客戶，奪取利潤為最大目标．但市場行為本身就是一種風險博弈，也可以說在市場上什麼都是可變的，隻有利潤和風險是永恒的．所以建議學習該理論時候能再加上0.5R，即risky control． 相信能夠把握好風險控制的管理者才能擁有更長久的發展動力和空間。
競争營銷
4R營銷以競争為導向，在新的層次上提出了營銷新思路
根據市場日趨激烈的競争形勢，4R營銷着眼于企業與顧客建立互動與雙赢的關系，不僅積極地滿足顧客的需求，而且主動地創造需求，通過關聯、關系、反應等形式建立與它獨特的關系，把企業與顧客聯系在一起，形成了獨特競争優勢。
營銷體現
4R營銷真正體現并落實了關系營銷的思想
4R營銷提出了如何建立關系、長期擁有客戶、保證長期利益的具體操作方式，這是關系營銷史上的一個很大的進步。
營銷回報
4R營銷的回報使企業兼顧到成本兩方面的内容
為了追求利潤，企業必然實施低成本戰略，充分考慮顧客願意支付的成本，實現成本的最小化，并在此基礎上獲得更多的顧客份額，形成規模效益。這樣一來，企業為顧客提供的産品和追求回報就會最終融合，相互促進，從而達到雙赢的目的。
雙赢保證
4R營銷是實現互動保證
4R營銷的反應機制為建立企業與顧客關聯、互動與雙赢的關系提供了基礎和保證，同時也延伸和升華了營銷便利性。
操作要點
緊密聯系顧客
企業必須通過某些有效的方式在業務、需求等方面與顧客建立關聯，形成一種互助、互求、互需的關系，把顧客與企業聯系在一起，減少顧客的流失，以此來提高顧客的忠誠度，赢得長期而穩定的市場。
提高對市場的反應速度
多數公司傾向于說給顧客聽，卻往往忽略了傾聽的重要性。在相互滲透、相互影響的市場中，對企業來說最現實的問題不在于如何制定、實施計劃和控制，而在于如何及時地傾聽顧客的希望、渴望和需求，并及時做出反應來滿足顧客的需求。這樣才利于市場的發展。
重視與顧客的互動關系
4R營銷理論認為，如今搶占市場的關鍵已轉變為與顧客建立長期而穩固的關系，把交易轉變成一種責任，建立起和顧客的互動關系。而溝通是建立這種互動關系的重要手段。
回報是營銷的源泉
由于營銷目标必須注重産出，而達成回報是動力的源泉，注重企業在營銷活動中的回報，所以企業要滿足客戶需求，為客戶提供價值，不能做無用的事情。一方面，回報是維持市場關系的必要條件；另一方面，追求回報是營銷發展的動力，營銷的最終價值在于其是否給企業帶來短期或長期的收入能力。
應用分析
案例一：4RS營銷在房産銷售中的應用
如果用4RS移植到現今的房地産銷售行業，我們會發現房地産的營銷将會進入一個前所未有的真正的雙赢時代。
具體于房地産行業，4RS是一個非常準确描述開發商與業主之間關系的一種營銷策略，同時也符合當前人們對商業的普遍要求，也是第一次把雙赢的概念引入房地産的營銷策略。
4RS有利于建立樓盤品牌，進一步成就企業品牌。一個好的營銷策略能産生一個成功的樓盤，一個成功的樓盤就能成就一個企業品牌。4RS就是這樣一個營銷策略。
現代企劃的鼻祖史蒂芬金曾說過：“産品是工廠所生産的東西，品牌是消費者要購買的東西。産品是可以被競争者模仿的東西，品牌卻是獨特的。産品極易過時落伍，但成功的品牌卻能長久不衰。”開發商建立品牌的出發點是滿足消費者的需求，而有些需求是感情化的，這就需要關系營銷的力量。通過引入4RS營銷策略，可以給業主一個有情感“依歸”感的房子，4RS策略通過将關系營銷引入售賣過程來建立起開發商與業主之間情感溝通的橋梁，使業主與開發商能相互理解，相互支持，完全可以成就一個名牌樓盤，進一步成就一個名牌的企業。
事實上，很多名牌的企業都已在經營實踐中運用着4RS營銷策略。京城經典的房地産營銷案例——潘石屹的現代城，在整個的營銷推介過程中，都能看到4RS的影子，并且發揮了顯著的影響力。首先從開發理念上看，老潘第一個引進國外的SOHO觀念，針對了大批的自由職業者“在家辦公” 的消費需求，抓住了消費者的需求變化，及時适應了一批消費者的房産需求變化，将4RS的關聯（Relevancy）要素轉變為銷售核心價值，制造出有核心競争力的産品。其次，在現代城的售賣過程中，随着消費者的需求變化，現代城的圖紙也在建築過程中不斷地修改，最初現代城為解決頂層物業銷售的難度，将頂層的戶型設計成複式結構的，結果一下子供不應求，所有的頂層複式的房子都賣完了，還是有顧客不斷地來問還有沒有複式的了，潘石屹當機立斷，将下面本來平層的房子改成複式的，以适應消費者變化的購房需求，就這樣一層挨一層的從頂層往下改去，設計院說，怎麼改個沒完，潘石屹回答說，消費者的需求是最好的設計，隻要消費者有需求變化，設計就要改。這正是4RS中的反應（Respons）要素。再次，現代城的營銷中後期建立了業主溝通網站，所有業主的意見都可以在第一時間到達公司的最高領導那裡，對所有業主的資料建立詳細的資料庫，附以無理由退房等有力的售後保障，開發商與消費者之間建立長效穩固的關系，關系（Relationship）要素，把對業主的管理變成了責任，消費者從顧客變成了品牌忠誠者，從管理營銷組合變成管理和顧客的互動關系。最後，回報可當然不止是現代城一個項目的成功，潘石屹和他的紅石公司聲名赫起，其後開發的其他項目在企業品牌和客戶關系的積累中無往不利，且營銷費用也節省了不少，短期利潤與長期回報雙效回籠。
可行性
綜上所述，4Rs理論之于房地産營銷的導入有以下幾個可行性：
一4Rs營銷理論的理論中軸是為競争服務，在新的層面上組合了營銷的新框架。
适合于競争日益激烈的房地産行業。4Rs根據市場不斷成熟和競争日趨激烈的形勢，關注企業與顧客互動與雙赢， 适用于房地産行業剛剛擡頭的品牌建設趨勢，能夠建立起大批忠誠消費。
二4Rs體現并落實了關系營銷的思想。
通過關聯、關系和反應，提出了如何建立關系、長期擁有客戶、保證長期利益的具體操作方式，這是一個很大的進步。符合房地産公司的長效營銷特點，房産消費的特點決定消費者消費的理智性。因此良好的口碑是拓寬客戶資源的最有效方法。
三反應機制為互動與雙赢、建立關聯提供了基礎和保證，同時也延伸和升華了便利性。
在當前競争激烈的房地産市場，顧客具有動态性。顧客忠誠度是變化的，要提高顧客的忠誠度，赢得長期而穩定的市場，就得與顧客建立某種利益方面的關聯。就像社區服務項目，可以給物業公司帶來一定收益，形成一種互求、互需的關系。開發商的市場任務也不再是制定和實施計劃，而是對顧客的希望作及時的回複和反應，滿足顧客不斷變化地需求的同時，獲得合理的利潤回報，達到一個雙赢的市場局面。
四“回報”兼容了成本和雙赢兩方面的内容。
追求回報，房地産企業必然實施低成本戰略，充分考慮顧客願意付出的成本，實現成本的最小化，并在此基礎上獲得更多的顧客份額，形成規模效益。這樣，房地産企業為顧客提供價值和追求回報相輔相成，相互促進，客觀上達到的是一種雙赢的效果。對房地産企業來說，市場營銷的真正價值在于其為企業帶來短期或長期的收入和利潤的能力。
由于房地産産品消費環節的特殊性，一個好的營銷策略就顯得尤為必要和重要。也就是說，後期的物業管理開展的順利與否，很大部分決定于前期的銷售策略。4RS策略既為生産者的利潤着想，又同時關注消費者的希望和需求，确實更為全面、完善，也更為實際。
中國房地産經過二十多年的發展，已從價格競争、質量競争逐步走向品牌競争；也從集團購買轉為個人消費。4RS有利于促進房地産業的規範化發展。因為引入 4RS營銷策略，整個社會對購房居住的看法和觀點就可能會發生變化。開發商認識到與業主互動的重要，業主也認識到與開發商雙赢的重要，誰也不會隻顧自己利益，物業管理費可能不再難收，欺詐行為可能不僅是業主憎恨，連開發商也深惡痛絕，房地産企業導入4RS營銷策略，整個行業将會沿着一個良性循環的軌道發展。
