精裝修:商品住宅裝修一次到位實施導則-中文百科頻道

精裝修房概念

根據由建設部制定的《商品住宅裝修～次到位實施導則》要求.精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成。導則要求開發單位為住宅裝修的第一責任人.承擔相應的責任，而不是由物業公司作為責任人.精裝修住宅要分為不同标準，設立樣闆問由住戶來進行選擇：房屋的售價中應該包括房屋的工程成本和裝修成本兩個組成部分。并要在合同中标明、按照這一導則，精裝修的住宅被分為普通住宅、中高級住宅和高級住宅三個檔次，今後消費者如果購買精裝修住宅，可以按照這一标準對采光、照明、室内溫度、隔音效果、甚至每間屋子裡有幾個電源插頭，做一個詳細比照。

注意問題

精裝修非全裝修

"精裝修”非“全裝修”購房時别被售樓處忽悠了。

業主買房時，售樓處人員強調是“全裝修房”，但住進的卻是“精裝修房”。一字之差謬以千裡。有些房産開發商通過偷換概念的伎倆，使業主誤把“精裝修房”等同于“全裝修房”，并借此規避自身責任。

購房合同

日前，陳先生等業主向福山工商分局投訴，反映被房産開發公司誤導購房的經曆。他們說，房産商在相關廣告上寫明所售樓盤系“全裝修房”，并标注“3800元/平方米裝修标準，打造完美住家”的廣告語，結果住進去時卻發現根本不是那麼回事。陳先生說：“當時，我們被要求分别與房産公司簽訂《商品房預售合同》，并與指定的裝修公司簽訂《裝修施工合同》。該合同規定有關房屋樣闆房、宣傳資料、模型、展示闆及廣告僅供乙方在選擇樓盤時參考，其中所述内容并不作為該房屋的交付标準和條件。而《裝修施工合同》根本就沒寫清裝修材質的品牌、等級、價格等關鍵事項。結果房鑰匙拿到手後，卻發現根本不是全裝修房，很多地方都得自己再掏錢裝修。”

工商人員介紹說，根據有關規定，“全裝修房”是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成的集合式住宅。此外，有關規定還明确，“全裝修房”的第一責任人應是開發商，無論房屋本身還是裝修工程存在質量問題，開發商都應當負責。

而“精裝修房”出現問題，屬于房屋質量範圍，業主要依據《購房合同》找開發

商解決；屬于裝修工程質量範圍的，業主要依據《裝修合同》找裝潢公司解決。隻有訂立單個《全裝修房合同》，并在合同中明确寫明“全裝修房”字樣的商品房，才是“全裝修房”。因此，提醒廣大業主在簽訂購房合同前，一定要先去當地房産交易部門查詢，明确欲購房屋的類型等信息。如果遇到房産商在合同中強行規定不合理條款時，業主要及時提出異議，以維護自身的合法權益。

驗收方法

市場上的精裝修房越來越多，能夠直接入住是他們的宣傳口号，也是最吸引消費者的地方。與毛坯房相比，精裝修房可為業主節省大量的時間和精力，但由于不能全

程監控裝修過程，且不時爆出精裝修房的質量存在問題，不少業主對裝修工程質量感到心裡沒底。對于一些缺乏專業知識的業主來說，在精裝修房交房時該如何驗收，應該注意些什麼？記者請教了相關專家。

空氣檢測

随着觀念的更新，環保成為消費者在居室裝修中最重視的環節，而空氣污染正是裝修污染中最突出的問題，是造成多種身心疾病的主因。由于精裝修房使用的材料都是開發商購買的，業主對材料的質量無法把控。因此，在交房時，業主第一件事就是要确認空氣質量達标。

首先，業主必須确定開發商購買的材料符合國家标準，有害物質不超标；其次，根據國家标準，工程竣工以後，開發商要請權威機構進行室内環境檢測，并且必須向購房者出具檢測報告。現行的空氣質量檢測标準是GB50325-2001，對甲醛、苯、TVOC、氡以及氨5種主要的有害物質在空氣中的限量進行了嚴格的規定。專家提醒，需要注意的是，隻有帶有“CMA”标識的報告才是國家認可的經最權威檢測機構檢測的報告，否則是無效的。

消費者買到房子，若開發商或物業不能提供合格的報告，視為房屋質量不合格，站在維權的角度，業主是可以退房的。

國家頒布的《住宅設計規範》（GB50096-2011）規定：

7.5.3住宅室内空氣污染物的活度和濃度應符合表7.5.3的規定。

表7.5.3住宅室内空氣污染物限值

污染物名稱活度、濃度限值

氡≤200(Bq/m3)

遊離甲醛≤0.08(mg/m3)

苯≤0.09(mg/m3)

氨≤0.2(mg/m3)

TVOC≤0.5（mg/m3）

隐蔽工程

隐蔽工程包括水路改造、電路改造、吊頂結構。

和衛生間防水工程這些項目。業主對隐蔽工程使用的材料，水路的布管、電路的走向，還有功能性插座的位置等等是不了解的，因為交房之後這些工程都埋在牆體裡了。但業主至少有以下情況是必須要了解的。鑒于隐蔽工程對專業的要求比較高，如果消費者自己不太了解的話，建議請了解相關知識的朋友或專業人士陪同看房。

水路

普通的樓盤水路通常是三種，自來水、熱水和中水。中水是非飲用水，是收集利用的雨水，一般用來沖馬桶或澆花。消費者需要知道熱水和中水是否具備，以及是否接錯管道。還要檢查水表的位置，應該在廚房或衛生間的出水口。另外，水管的材料與生活直接相關，要确定是國家指定的合格材料。如果水管材料太差，後期很容易漏水。最好的水管材料是銅管，北京市使用銅管的項目；德國原裝進口的PPR管材也不錯。

電路

電路是指插座的位置和匹配，電線的型号和最大耗電設備的容

量。這需要消費者向所在小區的物業管理公司或開發商索要基本的水、電等隐蔽工程布局的竣工圖紙。在今後的使用過程中，如果出現短路、斷水的情況，可以根據圖紙的标注由專業人員進行維修。另外還要注意觀察配電箱的漏電保護開關是否有照明；普通插座、大功率插座等有明确的分路，面闆開關的安裝是否平整，同時，還要測試開關是否有效。

吊頂

吊頂的結構在竣工圖紙上不顯示，但精裝房的側面、燈位或中央空調的通風口能看到結構。普通業主從吊頂的觀察口可以肉眼判斷，按照相關規定，隐蔽工程吊頂必須使用輕鋼龍骨。以前常用的木質龍骨本身含水，在四季變化尤其是冬季供暖之後可能發生收縮變化，已經被淘汰，輕鋼龍骨性能非常穩定，使用壽命也相對較長。

防水

在衛生間倒清水試驗一下，查驗下水是否通暢。如最低點的地漏不能有積水，各下水處應該流水通暢。

細節體現品質

除了上面一些影響居住的方面外，一些細節問題也很能體現精裝修房的施工水平。業主可以從這些地方考察房屋的裝修質量。

牆漆：牆面應該使用耐水膩子，牆漆的塗刷應該均勻，漆膜一緻。

牆地磚：顔色一緻。目測就可以，一般來說如果有很明顯的問題，開發商在驗收的時候就不會通過。用小錘敲擊地磚和牆磚，如果有空洞的聲音，說明瓷磚沒鋪好，時間久了可能會出現瓷磚開裂和脫落。空鼓率超過5%即可判為不合格。

廚衛：試驗水龍頭的開關是否靈活有效，包括沖水馬桶、淋浴房、面盆。另外，需要檢查下水是否通暢，可以在現場往洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然後排出去，檢查一下排水速度；檢查馬桶的下水時，則要反複多次地進行排水試驗，看看排水效果。

門窗：用手推拉開門，檢查居室門開關是否順暢，門鎖合頁是否靈活有效；室外門窗尤其是封閉陽台的門窗密封是否合格，開啟是否靈活。

暖氣：消費者可以檢測一下暖氣，看管路是否暢通，溫度是否達到标準，是否存在漏水現象。

通風：測試排風口是否通風順暢，廚房和衛生間還要測試回風閥是否有效。如果自己廚房總有别人家飄來的味道或衛生間有異味倒灌，可能就是回風閥失靈了。

核實建材型号

精裝修房屋工程使用的各種主要材料在合同當中應該準确無誤地标明，特别是品牌含金量較高的設備，如衛生潔具、燈具、廚房設備、家具五金、潔具五金，以及具備防盜、防火、隔音功能的多功能門等；除了品牌外，還需要明确設備的型号，有些與産地有關的設備還應該明确産地。

業主在驗房時要與配置單一一對照，避免被劣質産品調包，降低裝修的檔次。專家表示，由于很多工程問題與建材質量有關，把好這一關的話，就可以避免很多後續問題的出現，因此建議業主多多留心。

多觀察

由于一些工程項目一次完成後質量不到位，或者很多工程項目是需要長時間觀察的，因此在竣工驗收時不一定能夠檢查出來它是否存在質量問題，而必須通過使用才能發現。國家規定的住宅裝修保修期是兩年，廚衛防水工程保修期是五年。業主要注意仔細觀察房屋出現的各種質量問題，及時與開發商或物業協商，盡量在保修期内予以解決。

發展趨勢

随着住房和城鄉建設部《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》的發布，成品房精裝修問題再次成為全社會讨論和關注的熱點。事實上，國家建設部門早在2005年就頒布了《商品住宅裝修一次到位實施細則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》，對市場上不斷增多的精裝修房作出了一定的行業性規範。在南方一些大中城市，精裝修房已全面取代毛坯房進入了人們的生活；但是，在其他大部分地區，一邊奔波上班一邊坐鎮裝修現場、無不感歎此中辛勞的房主，面對可以省心省力省時間的精裝修成品房，還是持觀望甚至否定的态度。對此，中國房地産及住宅研究會副會長童悅仲指出，普及精裝修房是時代的進步和現代生活的要求，是體現住宅内在品質非常重要的内容，而粗裝修會引起居民之間的幹擾和糾紛，帶來環境的污染、居住環境的健康性和安全性等一系列問題，精裝修才是現代建築性能的重要表現。

市場發展

家裝市場出現的問題很多，從房主方看，裝修過程中的環境污染、用電安全、擅改房屋結構等隐患以及由此出現諸多鄰裡矛盾；從承擔裝修的工程方看，“散兵遊将”的施工質量和監管力度仍然堪憂，工程質量問題不斷；從材料市場看，裝飾材料質量良莠不齊，很多難以過關，百姓防不勝防，為換料來回奔波難免影響工作。而面對如此諸多困擾，大多數人在精裝房和毛坯房面前，還是會毅然站在後者一方。“這是百姓對毛坯和精裝房存在誤解造成的。”童悅仲說，“其實，傳統住宅的生産方式是手工作坊式的，而全裝修房的生産方式是科技密集型的規模化工業生産，也就是開發公司、建築公司、設計單位、部品生産企業、家具生産企業和建材品牌連鎖店可以形成一條有規模的産業鍊，體現出規模化和産業化的優勢，并且省時、環保。”另外，童悅仲指出，房主對房屋質量投訴無門的難題，也會在精裝房推廣後得到相應的解決。“對毛坯房大加裝修，有的房主甚至改動了房屋結構，開發商當然不會對這些所帶來的質量問題承擔責任，”童悅仲說，“精裝房就大不一樣，關于房屋的各環節問題會全部歸到開發商那裡，開發商将必須直接對業主負責，我相信業主們都會推崇這一點的。”

精裝房得以推廣的主體是開發商，除利好于消費者之外，開發商似乎要為精裝房付出更多資金，承擔更大風險和責任，但對于整個市場來說，這不僅是必然趨勢也是利于他們的。童悅仲說，事實上，做精裝房，開發商的利潤空間還是有很大的。“批量采購，敢于做精裝修的開發商，都有戰略同盟，質量肯定有保證；另一方面，因為是批量銷售，工廠也最喜歡這樣的客戶，肯定提供最優質量的貨品，而裝修施工隊，也會按照統一規格和标準進行施工，不僅減少了所謂個性要求帶來的一些麻煩，使進度更快之外，統一完成的裝修質量也會更有保障。這些都要比住戶自己裝修劃算很多。”

據童悅仲介紹，他走訪過些一些購房者，發現他們大多認為精裝修房是市場的必然方向，也認為精裝修房能夠使自己省時省力，免去與裝修市場打交道的煩惱，大家的普遍心态是願意購買信得過的精裝修房，但關鍵是對精裝修房的品質信心不足，突出表現在擔心開發商為了賺取更多的利潤借精裝修提高房價，而不是真正走精裝修路線。

與國外幾乎沒有出現過“毛坯房”相比，我國在此中可算是“獨步世界”。如今，方方面面都在與國際逐漸接軌的我國市場，勢必會把精裝房從概念層面引入到實際操作之中，當然，房屋品質與政策規範必與其同行。

市場需求巨大

樂豪斯拎包入住家裝是指為毛坯房客戶提供“從裝修到電器”整體解決方案的家裝裝修模式。最快可在50天内實現裝修、主材、家具、軟裝、廚衛家電真正一站式、系統化購齊所有家居必需品，達到真正拎包入住的标準，為消費者提供省心、省時、省力、省錢的裝修體驗。

1.基礎裝修：含水電、防水、牆漆等等全部基本裝修項目；

2.主材：地闆、瓷磚、潔具、五金、集成吊頂、門、櫥櫃、浴室櫃等；

3.家具：衣櫃、電視櫃、玄關櫃、餐桌、餐椅、沙發、茶幾、床及床頭櫃、邊櫃、書桌、梳妝台、梳妝凳、兒童家具等；

4.軟裝：窗簾、地毯、挂畫、燈具、壁紙、擺件、創意家居用品、裝飾品等；

5.家電：吸油煙機、打火竈、熱水器、淨水器、空調等。

樂豪斯集十二年行業經驗傾情打造了3000平米的體驗賣場，是全國第一家一站式自有品牌體驗式家居裝飾賣場，由體驗賣場、家居用品超市、家具賣場、軟裝工作室以及咖啡廳組成。它為消費者提供從裝修、主材、家具、軟裝、直到家電的一站式的服務。

樂豪斯作為家居裝飾行業的革命者，為消費者提供全國最具創新的模式，打造真正的拎包入住家裝，徹底節省了客戶的時間成本、精力成本、售後成本，讓客戶體驗到了省心、省時、省力、省錢的樂活裝修。

萬科、萬達、中海等地産巨頭都已經開始與樂豪斯這樣的精裝修綜合服務商進行服務，這也預示着精裝修樓盤在未來主流地位的确定。同樣市民居住毛坯房改造過程中，也對省時省力的拎包入住模式需求巨大！

家裝市場發展

精裝修在國外市場已經趨于成熟，在國内精裝修正處于發展階段，部分需要裝修的業主還不能接受這種精裝修方式，主要是擔心裝修過程中的一些材料和價格上不能接受，尤其是在個性化需求方面更是無法滿足購房子者對于設計一套屬于自己特有住房的要求！

在這種情勢下中國精裝修市場凸顯出不同的發展模式，家裝市場在迎合裝修業主個性化需求的同時推出精裝修模式，把基礎裝修項目、主材、家具、軟包、部分家電納入裝修中，在整個裝修中既能滿足裝修業主個性化需求又能夠讓裝修業主省時、省心、省力，材料質量也得到了保障。

家裝行業各大裝飾龍頭企業紛紛走上精裝修模式，沿海地區有不少裝飾公司已經具備了一定的精裝修規模。在内地重慶、成都地區初步發展，2012重慶宏偉裝飾公司首推入住式精裝修，從整體設計、整體施工、整體主材、整體配飾、整體服務全方位滿足精裝修業主需求！

質量與規範

從市場反饋和消費者的心态來看，精裝修房一經市場推出就被一些消費者看成是開發商玩的賺錢把戲，認為開發商在裝修材料選取上會做很多文章，往往是中看不中用，甚至少數樓盤以次充好、以假充真來欺騙消費者，而精裝修房在交付使用後的投訴率也的确比較高。據相關機構統計分析，精裝修房消費者的投訴主要集中在精裝修房缺乏法律及合同方面的保障、精裝修不到位、家具闆材質量不好、售後服務不健全等方面。質量無疑已成為困擾精裝修房市場進一步發展的一大障礙。

據浙江省的一項調查顯示，在已購精裝修房的消費者中，表示滿意、基本滿意和不滿意的比例分别為14%、57%、29%。根據調查發現，一些高檔樓盤已看出消費者對質量的擔心，采用品牌化的方式來打消消費者的顧慮，但由于消費者在裝修過程中沒有監督的渠道，所以難以做到真正放心。“我看了很多樓盤，和開發商聊，他們有的确實是想建一個品質高的樓盤，而且會請較好的設計師對房屋進行設計，材料也會選用質量過關的産品。但由于各家開發商的管理水平不同，最容易出現的問題就在裝修施工環節，這些不屬于裝修質量問題，而屬于裝修工程質量問題。設想一下，一個小區有幾百套房子要同時裝修，在工程質量上确實有難度。”童仲悅說。此外，在建材質量上，也存在着比較多的問題，譬如使用高端品牌中的低端貨充數。這些都讓消費者對精裝房望而卻步。

那麼如何解決這些問題呢？“精裝修質量是否能過消費者的心理門檻，是決定這一政策推行成功與否的關鍵。”童悅仲說。“應該說，除行業自律外，制定嚴格有效的法規和監管體制是保證質量的基石。”據了解，我國精裝修房市場起步較晚，與國外精裝修房達到70%以上的市場份額相比，國内的精裝修房才剛剛興起。而這個階段的市場特征是：缺乏嚴格的行業标準和行業誠信自律，缺乏權威監督機構對裝修材料和質量進行把關。此外，對精裝修房的驗房和毛坯房完全不同，還缺乏精裝修房的驗房标準。業内人士普遍認為，精裝修房必須注重對細節的追求，細分消費群體，根據特定群體的消費習慣和欣賞習慣來确定标準。

而這種細分又并非是普通大衆理解層面的所謂個性化表達，需要在滿足共性需求上追求個性化。“實際上，精裝修相比毛坯房而言，是一種非常先進的生産方式，對私人的個性化發展也留有充分的餘地，而且空間也是靈活的，我們可以通過精緻的裝飾和家具或一些後期的配式設計出個性化的居住空間。目前國家的政策标準還相對比較簡單，但相信一定會在未來出台更細化的精裝修房建設标準和交付使用标準，從而保證市場的健康發展。”童悅仲說。

業主裝修需要避免錯誤的心态

首先，很多業主在考慮裝修的時候，會同時找3 4家裝修公司同時做預算，然後選擇價格最便宜的公司。殊不知，現在的裝修都是手工活，其實每個公司不論大小耗費的單位時間和成本都差不多，小的公司雖然運營、管理成本總額較低，他們的價格預算之所以會低，并不是因為這一點，而是他選擇的材料以次充好，減少施工的程序，或者找些臨時工充當施工的精英隊伍，最後再追加部分預算，表面看來便宜了一部分，但是一旦處理不好，住一段時間就出現漏水、漏電、牆面脫色或者地闆凹凸，實際算下來的價格就可想而知了，切記不能貪小便宜，買了那麼多品牌家電、家居，最後在水管、電線、馬桶或者開關上缺想省一筆，是很容易得不償失的。

第二點，一定要有自己的主見，不能盲目喜歡，有的業主會告訴我，我喜歡某某雜志上的這種裝修風格，你幫我裝成這樣吧！完全沒有估計自己的房子實際情況，戶型結構和大小都完全不同，有的業主看中了某某家具，喜歡木工這邊通過圖片模仿制作一模一樣家具，是的，樣子做出來了，可是細節呢？油漆工藝、手感等方面完全不同，這類業主似懂非懂，容易自以為是很容易吃虧的，很喜歡一意孤行，當然，要是在有的資料中看中了某個案例中的部分内容，覺得很有特點希望能借鑒，我們可以根據自身的具體情況局部借鑒，這樣有能體現出業主獨具匠心的裝修特點。

第三點，有的業主把裝修的事看的過于的重了，一些很不起眼的工作，比如做一個書架，木工按照業主的意思做了好幾種款式都得不到業主的認可，精益求精是好事，但是總是這樣患得患失，恨不得所有事都自己來做，容易把自己搞的很累很操勞，時代在進步，無論怎樣的風格加上歲月的洗禮都會過時的，要擺正自己的心态，裝修出适合自己品位的風格，雞毛蒜皮的小事是永遠處理不完的。我們總是糾結在顔色和大小上面，何不把時間用在其他地方？

最後，作為業主切記不能言聽計從，很容易相信設計師他們的意見，我在這裡不是批判設計師怎麼樣，隻是需要排除個别設計師盲目推薦不切實際的材料，看上去高端大氣上檔次，卻根本沒有實際用途，這種情況我們要結合自身實際，是否真的有必要使用這類高端産品，不計成本，多上網了解這類産品有些什麼實質性的用途。