概念特性
概念定義：
不動産是指實物形态的。土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附屬物。不動産不一定是實物形态的，如探礦權和采礦權。如建築物及土地上生長的植物。依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定着物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括物質實體和依托于物質實體上的權益。
房地産估價規範：房地産（real estate，real property），土地、建築物及其他地上定着物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。
自然特性：
不動産作為自然物的特性有：
1、不可移動性：又稱位置固定性，即地理位置固定。
2、個别性：也稱獨特性、異質性、獨一無二，包括位置差異、利用程度差異、權利差異 。
3、耐久性：又稱壽命長久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值。我國土地有使用年限。
4、數量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限 ，經濟供給有彈性。
社會經濟特性：
體現人們之間的社會關系和經濟關系的特性。
1、價值量大：與一般物品相比，不動産不僅單價高，而且總價大。
2、用途多樣性：也稱用途的競争、轉化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。從經濟角度土地利用的優先順序：商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。
3、涉及廣泛性：又稱相互影響，不動産涉及社會多方面，容易對外界産生影響。在經濟學中稱為外部性，分為正的外部性、負的外部性。
4、權益受限性：由涉及廣泛性引起。政府主要通過設置管制權、征收權、征稅權和充公權四種特權進行管理。
5、難以變現性：也稱為變現力弱、流動性差，主要由價值高、不可移動、易受限制性等造成。影響變現的因素主要有不動産的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發程度、區位市場狀況等。
6、保值增值性：增值指不動産由于面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值随着時間推移而增加。保值是指不動産能抵禦通貨膨脹。
性質類型
最核心的不動産類型就是土地。而以土地為基礎再進行擴展，有其他的類型。在法律上有分離說與吸收說之分。根據吸收說，房屋被土地吸收，成為土地的組成部分，不能成為獨立的不動産；同理，莊稼等土地上的附着物也被土地吸收，也成為土地的組成部分，也不能成為獨立的不動産。所以根據不動産的定義以及吸收說的理論，在實體上隻有土地為不動産。
吸收說可以說是傳統法理，但是這種制度随着現代經濟的發展，也有了發展。比如德國為了突顯房屋的價值，使其與土地在價值上分開，但又不違背傳統法理，就提出了地上權制度，然後根據吸收說，讓地上權吸收房屋，這樣也就符合吸收說的理論了。而另一些國家卻與此相反提出了分離說。根據分離說，土地與附着于土地的物（特别是價值明顯的物如房屋）分離為不同的不動産。如土地上建立一個房屋，此時土地與房屋為不同的不動産，但是一般情況下會産生與之相一緻或協調的制度，如日本因此提出了法定租賃權與法定地上權，這樣土地為獨立的不動産，法定租賃權或法定地上權與房屋合并成為獨立的不動産，然後就符合了傳統法理。
一般國家都規定不動産的類型，如我國規定不動産的類型有如下：土地、建築物、構築物以及添附于土地和建（構）築物的物。
與動産的界定
比較法研究：各國對動産與不動産的界定也是不同的。國際上并不是單純地把是否能移動及如移動是否造成價值的貶損作為界定動産與不動産的唯一标準，而是綜合考慮物的價值大小、物權變動的法定要件等因素。例如，飛機、船隻等，國際上通行将其界定為不動産。因為其價值較大、辦理物權變動時要到行政機關進行登記等。
民法學上的物，是指存在于人身之外，能夠滿足人們的社會需要而又能為人所實際控制或支配的物質客體。按照不同的标準，物可分為動産與不動産、流通物與限制流通物、特定物與種類物、主物與從物、可分物與不可分物、原物與孳生物、有主物與無主物等。
劃分标準：其中，動産與不動産的劃分，是以物是否能夠移動并且是否因移動而損壞其價值作為劃分标準的。動産是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。不動産是指不能移動或者若移動則損害其價值或用途的物。
電腦、電視、書桌這樣子的東西平時是不動的，但這并不是不動産。因為這些東西都是可以移動并且不會因移動而造成價值上的貶損。這些東西在現實中不移動，是因為你不想移動，而不是不能移動。所以，你的電腦電視書桌等都是動産。
動産和不動産有時是可以互變的。例如，果園中果樹上的果實，挂在果樹上時是不動産，但是如果采摘了下來，那就變成了動産。鋼材水泥等是動産，但是用其做成了房屋，就變成了不動産。
研究情況
法國、日本等未承認不動産的善意取得，實與其不動産登記的形式審查主義有關。中國實行實質審查主義，因此不動産善意取得在中國有其制度基礎。善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對于保護善意取得财産的第三人的合法權益，維護交易活動的動态安全，具有重要的意義。保護由所謂無權利者善意取得動産的制度乃是伴随着财貨流通的擴大，因此應流通安全的經濟要求，而生成和發展起來的。由經濟生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手護手原則，曆經了由古代，中世紀而近代乃至現代的漫長歲月，其制度創造、判例、學說屢經變遷，在諸多市場經濟國家确立起來，發揮着保障流通安全的功能。然而，善意取得制度是否亦适用于不動産領域，各國立法規定不一，并且在理論研究方面，學者亦存不同見解。
抵押
不動産抵押的程序較為複雜，通常的情況是抵押人一方面是借款人，同時又是抵押擔保人。即借款人向金融機構借款，為了表示能夠按期履行債務，借款人将自己合法擁有的不動産作為擔保抵押給金融機構。也有情況是借款人向金融機構借款，請第三人為其作擔保并将第三人合法擁有的不動産抵押給金融機構。
在整個抵押擔保貸款中的主要法律要件是，首先借款人與金融機構建立借貸關系，簽訂借款合同(也稱主合同);其次是抵押擔保人将其不動産抵押給金融機構，簽定不動産抵押擔保合同(附屬合同)，建立抵押關系。最後抵押雙方持主合同(借貸合同)和抵押合同一同到不動産所在地的房屋土地管理部門，申請辦理不動産抵押登記，完成抵押活動的全部法律手續。
在抵押活動過程中，首先要審查借款人身份，資信及商業證明，其次審查抵押擔保人所提供的抵押物的法律狀況，檢查抵押物是否屬于不能抵押的範疇之列，确定抵押物的合法性。如果抵押物确屬抵押人合法擁有，并且不存在任何法律上的瑕疵，應當請由房屋土地管理部門認可的土地評估機構予以評估，并作出評估報告。接着根據評估報告所确定的價值，确定抵押率。在決定要貸款和簽訂抵押合同之前，金融機構一般要到抵押物所在地的房屋土地部門進行咨詢調查，以免在簽完了貸款合同和抵押擔保合同之後辦不下來抵押登記。
贈與
不動産贈與合同
贈與人：(以下簡稱甲方)
住所：
有效證件号碼：
受贈人：(以下簡稱乙方)
住所：
有效證件号碼：
受贈人為法人或其他組織的：
受贈人：(以下簡稱乙方)
住所：
負責人：
職務：
甲方自願将其下所有的不動産贈與乙方。按照有關法律定，雙方達成贈與協議如下：
第一條不動産的坐落位置及其他自然情況
本合同所指不動産位置于：其他自然情況，如面積，戶型，建築時間等等。
第二條贈與人的權利與義務
(一)贈與人的權利
1.不動産所有權轉移于乙方前，甲方有權使用該不動産或将其出租給第三人且有權獲取因出租該不動産所産生的收益;
2.甲方可根據需要要求乙方在合同生效且接受贈與之同時履行一定的義務(如：扶養甲方夫妻);
3.乙方有下列情形之一時，甲方可以撤銷贈與：
(1)嚴重侵害贈與人或贈與人的近親屬;
(2)不履行對贈與人的扶養義務。
(二)贈與人的義務
1.按合同約定轉移不動産所有權于乙方;
2.附義務贈與中，贈與财産有瑕疵的，應在附義務限度内承擔與出賣人相同的責任;
3.故意或重大過失導緻合同所指不動産毀損、滅失的，應承擔損害賠償責任。
第三條受贈人的權利與義務
(一)受贈人的權利
本合同生效後，乙方依法取得合同項下不動産之所有權。
(二)受贈人的義務
1.若贈與合同附義務，乙方應按合同約定履行所附義務。
2.甲方依合同約定撤銷贈與時，乙方應向甲方返還不動産。
第四條贈與标的登記
甲乙雙方應按有關法律規定共同辦理不動産轉移登記手續。
第五條本合同一式兩份，甲、乙雙方各持一份。兩份文本具有同等法律效力。
甲方(簽章)：乙方(簽章)：
簽約時間：
契約書
不動産贈與契約書 贈與者(以下簡稱甲方)、受贈者(以下簡稱乙方)雙方締結如下贈與契約：
第一條甲方将後記的不動産依以下各條約定贈與對方。
第二條甲方會同乙方于 年 月 日進行後記的不動産移轉登記及轉讓手續。
第三條前條的轉讓系以現有狀況下交付乙方。而自簽約日始至年月日止，乙方得繼承為後記不動産建築物的出租人。甲方須将前述房屋租賃契約書交付予乙方。
第四條乙方受贈後記的不動産後，應負撫養甲方夫妻之責。但，乙方應自後記不動産租賃所得租金x元于每月前交付與甲方。但，當甲方夫妻之一生病時，或乙方生子時，雙方可重新酌商前述的約定。
第五條乙方如有下列情形之一時，甲方可撤銷本契約：(1) 無法履行前述的撫養義務時。(2) 對甲方犯下重大罪行。
第六條乙方若因前條任一事由遭緻撤銷契約時，不得将後記的不動産轉讓，并應立即将之歸還甲方。第七條根據第二條所述後記不動産于辦理移轉登記或交付日之前損壞時，則撤銷後記不動産建築物的贈與，而僅贈與土地。乙方可不支付第四條但書中的撫養費。
不動産标示：(1) 土地：坐落于市街号，面積：畝。(2) 建築物：木造房屋二層，面積：一樓畝;二樓 畝;建築物正租賃中。本契約一式兩份，甲、乙雙方各執一份為憑。立契約人贈與人(甲方)：住址：身份證統一号碼：受贈人(乙方)：住址：身份證統一号碼：
年 月 日
