基本定義
個人在購買售房人具有房屋産權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例首付款，其餘部分以要購買的房産作為抵押，向有關金融機構（銀行或其他非銀行金融公司）申請的貸款。
适用對象
18-60周歲，具備完全民事行為能力的自然人；
具有穩定的職業與收入，具備還款能力，信用記錄良好；
自籌購房款（首付款）不低于房屋購買價格的20%。
貸款額度
貸款金額不高于房産實際交易價格與銀行認可評估價格孰低的一定比例。具體比例由當地郵儲銀行分支機構根據國家住房信貸政策和借款申請人資信狀況綜合确定。
貸款期限
貸款期限不超過30年，且與借款人年齡之和不超過65年。
貸款利率
貸款利率在中國人民銀行公布的同期同檔次商業貸款利率基礎上，按比例進行浮動。具體浮動比例由當地郵儲銀行分支機構根據國家住房信貸政策和借款申請人資信狀況綜合确定。
貸款申請
申請條件
1、借款人合法的身份證件；
2、借款人經濟收入證明或職業證明；
3、借款人家庭戶口登記簿；
4、有配偶的借款人需提供夫妻關系證明；
5、有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明确共同還款責任的書面承諾；
6、所購二手房的房産權利證明；
7、與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬号；
8、如抵押物須評估的，須由貸款人認可的評估機構出具的抵押物評估報告；
9、所購房屋産權共有人同意出售房屋的書面授權文件；
10、貸款人要求提供的其他文件或資料。
申請資料
買方需要提供的資料
1、身份證（夫妻雙方）、暫住證（外地人口）
2、戶口本（夫妻雙方）
3、婚姻證明（結婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明）
4、收入證明或償債能力證明（單位出示）
5、所在單位加蓋公章的營業執照副本複印件（單位出示）
6、學曆證明（大專以上提供）
7、申請人的貸款銀行活期存折
8、銀行要求提供的其他材料
賣方需要提供的資料
1、身份證（夫妻雙方）、暫住證（外地人口）
2、戶口本（夫妻雙方）
3、婚姻證明（結婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明）
4、配偶、共有人同意出售證明（固定格式）
5、房屋産權證
6、出售已購公房、央産房、經濟适用房、回遷房須提供原購房合同、協議及有關批準文件
7、銀行要求提供的其他材料
貸款流程
1、确定按揭服務公司和貸款方案
借款人在辦理貸款前首先需要與中介确定按揭服務公司，并向按揭服務公司提出貸款咨詢，确定貸款方案。
2、查詢公積金（如需公積金貸款）
與賣方确定購房意向後，借款人提供公積金帳号，由按揭服務公司進行公積金查詢，确定可貸款的金額和貸款年限。
3、簽定房屋買賣合同
借款人與賣方簽定房屋買賣合同。
4、準備貸款資料，審核貸款資質
按揭服務公司協助借款人按照銀行要求準備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估;并且由按揭服務公司進行初步審核。
5、簽貸款協議，公證，保險
按揭服務公司将初審後的貸款資料交貸款銀行審核，通過後，按揭服務公司将安排借款人與銀行簽定貸款協議和辦理協議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。
6、辦理房屋過戶和抵押手續
借款人到房屋所在區的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續，并将抵押收件收據通過按揭服務公司交貸款銀行。
7、辦理房産證和抵押證明
貸款人的房産證和他項權利證明辦出後，按揭服務公司将您的産證複印件和他項權利證明原件交銀行。
8、銀行放款
銀行在收到借款人的以上兩證後，按揭服務公司将所貸金額發放給借款人。
注意事項
1、産權清晰
産權證上的房主是否與賣房人為一個人；搞清楚所賣房屋的性質；産權證所确認的面積與實際面積是否不符；驗看産權證的正本而且到市房管局查詢此産權證的合法性。
2、房屋結構
是否有私搭私建部分；是否有占用屋頂的平台、走廊的情況；屋内是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的内外部結構；如将陽台改成卧室或廚房、将一間分隔成兩間；陽台是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽台面積應該怎麼算的問題。
3、居住空間
觀察房屋的内部結構戶型是否合理，有沒有特别不适合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花闆是否有滲水的痕迹?牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。
4、房屋配套
打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚；确認房子的供電容量；觀察戶内外電線是否有老化的現象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；煤氣的接通情況；小區有無熱水供應，或者房屋本身帶有熱水器。
5、裝修狀況
原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何；是不是需要全部打掉；了解住宅的内部結構圖，包括管線的走向、承重牆的位置等，以便重新裝修。
6、物業管理
水、電、煤的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數量和責任心，小區綠化工作如何，物業管理公司提供哪些服務。
7、居住費用
水、電、煤、暖的價格；物業管理費的收取标準；車位的費用。
8、舊房曆史
哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限，哪些人住過，什麼背景，是哪種用途，是否發生過不好的事情，是否欠人錢，或者發生過盜竊案，是否欠物業管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。
9、鄰裡情況
好鄰居會讓你生活愉快；在不同的時間在社區内看人來人往，通過衣着和生活規律判斷人的社會層次；拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心；與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。
10、房屋價值
自己通過對市場上的公房的反複比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估；銀行提供按揭時會做價值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。
11、貸款條件
二手房按揭的條件是：滿18歲，有城鎮戶口，本市、外地均可；能提供穩定的收入支付本息的證明；願意将所賣的房子作為抵押，或者能提供其他符合條件的抵押；所購房屋産權所屬真實可靠；支付有關手續費。
12、産權的完整性
确認産權的完整性，有沒有抵押?包括私下抵押?、共有人等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現這樣的糾紛；隻可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以後才能将房款轉移到原戶主手上。
13、産權交接
找個雙方都信得過的單位，如信譽較好的擔保公司，等過戶完成後，再将房款轉入賣方的賬戶。
14、産權的過戶
必須要經市房産管理局辦理産權變更手續後才算完成過戶手續，有中介公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定要産權過完戶以後這套房才真正屬于你，在此之前，賣方随時可以毀約。
15、應不應該找中介公司
公房上市采取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由中介公司來操作；中介公司的二手房信息要比個人更全面，但是信息的準确程度還需要驗證；在把你的業務交給中介公司之前應該了解：中介公司提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發生了問題，中介公司是否有義務、有能力負責賠償損失；中介公司的服務收費标準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?
16、了解中介公司誠信
中介公司應該提供兩證：有效的工商局頒發的營業執照，市房産管理局頒發的中介代理行證書；資質證書是行業管理部門頒發的，對保證中介公司的可靠性更有作用。
申請因素
1、評估價與最高貸款額
二手房貸款銀行放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數，即為房産的最高貸款額度。
2、竣工年代與貸款年限
銀行審批貸款過程中，通常會把房産證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。
3、貸款銀行的選擇
各商業銀行服務特色不盡相同，貸款品種也有所差别。如果借款人選擇常見的房貸産品，就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇。
4、還款方式的選擇
銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者适合教師、公務員等收入穩定的工薪階層；後者适合前期能夠承擔較大還款壓力的貸款人群。
5、收入證明與還款能力
收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明。如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房産等也可以作為收入證明。
6、貸款的成數和利率
各銀行對首套住房的首付成數和貸款利率，第二套房的首付成數和貸款利率等都做出了具體的規定。
7、借款人自身相關情況
個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。信用檔案主要包括：信用卡、房産抵押貸款和其他各類貸款。
