基本概念
房地産營業稅是指針對企業出售和個人轉讓房地産的稅收。
自2009年1月1日起，采取預收款方式銷售開發産品的，應當于收到預收款的當天繳納營業稅（《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條）。所以，此種情形不是預繳，而是實際發生的營業稅。
營業稅是對在中國境内提供應稅勞務、轉讓無形資産或銷售不動産的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。企業出售和個人轉讓房地産一樣要繳納營業稅即房地産營業稅。
預收款方式
自2009年1月1日起，采取預收款方式銷售開發産品的，應當于收到預收款的當天繳納營業稅（《營業稅暫行條例》第25條）。所以，此種情形不是預繳，而是實際發生的營業稅。
相關内容
二手房營業稅政策調整在市場預期之内。2008年，國務院常務會議在研究部署促進房地産市場健康發展的政策措施時，提出将個人轉讓住房營業稅的免征時限從五年降低到兩年，以鼓勵普通住房消費，政策期限是2009年1月1日至12月31日。從政策實施效果來看，寬松的貨币政策和營業稅的減免，确實帶來了房地産二三級市場的強勁複蘇，下半年來投資投機需求的快速上升，也導緻了一、二線城市房價飙升。一方面極度寬松的行業政策帶來了房産價格泡沫的膨脹，另一方面國内經濟回升内在動力仍然不足、需要進一步鞏固和加強。全面收緊房地産信貸政策的殺傷力太大，管理層不會輕易出手。而二手房營業稅優惠政策的取消，使得個人購買兩年以上不足五年的二手房，交易成本提高了相當于購房合同款的5.55%，能在一定程度上抑制投機需求，對首次臵業和改善性需求的影響有限，是政府合理的選擇，因此也在市場的預期之内，四季度以來一線城市二手房交易量激增就是很好的證明。
中國投資咨詢網訊國務院常務會議研究部署的三大穩定房地産市場措施于12月17日公布，但一石激起千層浪，有人樂觀評價這一業内渴望已久的中央層面舉措出台衆望所歸，也有人表示“很失望”。盡管衆說紛纭，多數專家仍表示，與以往的房地産政策相比，昨日公布的樓市新政确實亮點頗多，必将穩定樓市，達到促進房地産市場健康發展的目的。
“國務院常務會議提出的措施力度很大，将對房地産行業帶來十分積極的影響。”SOHO中國董事長潘石屹如此評價。
一、關于房地産業營業稅的征稅範圍
房地産業，是指轉讓境内土地使用權和銷售境内不動産的業務。轉讓土地使用權，是指土地使用者有償轉讓土地使用權的行為；銷售不動産，是指不動産産權人有償轉讓不動産所有權的行為，包括：銷售建築物或構築物、銷售其他土地附着物；不動産所占土地的使用權随同不動産一并轉讓的行為，比照為銷售不動産。
二、關于房地産企業适用稅目、稅率
房地産企業有償轉讓不動産所有權的行為，适用“銷售不動産”稅目；房地産企業有償轉讓土地使用權的行為，适用“轉讓無形資産”稅目。銷售不動産、轉讓無形資産，稅率為5%。
三、關于納稅義務發生時間
房地産業營業稅的納稅義務發生時間，原則上為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。但下列情況除外：
1、納稅人發生房地産業應稅行為，采用預收款（預收定金）方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款（預收定金）的當天；
2、納稅人将不動産無償贈與他人的，其納稅義務發生時間為不動産所有權轉移的當天；
3、一方提供土地，一方提供資金，共同立項建造不動産，并按一定方式分配所建不動産的，其納稅義務發生時間為不動産分配的當天。
會計處理
銷售不動産相關的營業稅的會計處理：企業銷售不動産，應當向不動産所在地主管稅務機關申報交納營業稅。銷售不動産按規定應交的營業稅，在“固定資産清理”科目核算。
全額征收
2006年6月1日後，個人将購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人将購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅；個人将購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款後的餘額征收營業稅。
在上述政策中，普通住房及非普通住房的标準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26号)、《國家稅務總局财政部建設部關于加強房地産稅收管理的通知》(國稅發[2005]89号)和《國家稅務總局關于房地産稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發[2005]172号)的有關規定執行。
計算方法
1.購入住房２年内售出：
稅額=售價×稅率（5％）
2.購買非普通住房超過２年後售出：
稅額=（售價－買入價）×稅率（5％）
3.購買普通住房超過２年（含２年）時售出：
免征營業稅
實例：二手房屋一套購入50萬，賣出55萬
購入支付費用：契稅（評估價的1．5％）＋印花稅（合同價的0．05％）＋過戶登記費（50元）＋查檔費（50元）＋貼花費（5元）＋中介費2％左右＋不用做按揭的話＝17855元
轉讓成本（6.1之後）：
繳納營業稅（55萬元×5％＝27500元）＋手續費（3元/平方米）＋印花稅萬分之五＋繳納個人所得稅（目前的實際操作中基本沒有落實這項政策，所以可以忽略不計）＝28000元
淨利潤：收入（55萬-50萬＝5萬）－付出（17855＋28000＝45855元）＝4145元
相關政策
财稅[2000]125号
《财政部國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》（财稅[2000]125号）
1、對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發還産權并以政府規定租金标準向居民出租的私有住房等，暫免征收房産稅、營業稅。
2、對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業稅暫減按3%的稅率征收，房産稅暫減按4%的稅率征收。
國稅函[2002]74号
《國家稅務總局關于個人出租商住兩用房征稅問題的批複》（國稅函[2002]74号）
為了配合住房制度改革，建立和管理好我國住房租賃市場秩序，鼓勵個人将多餘住房出租，以滿足一部分人特别是中低收入者對住房需求，财政部和總局聯合下發的《關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》中第二條：“對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業稅暫減按3%的稅率征收，房産稅暫減按4%的稅率征收”的規定，具體含義是：對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，其應繳納的營業稅暫按3%的稅率征收，房産稅暫按4%的稅率征收；對于居民住房出租後用于生産經營的，其繳納的營業稅仍應按5%的稅率征收，房産稅按12%的稅率征收。你局應按上述政策規定解釋，對個人出租商住兩用房的，根據出租後房屋的實際用途确定相應的房産稅、營業稅稅率計征房産稅、營業稅。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定，銷售不動産營業稅适用稅率5%。
應納稅額=（銷售收入-購買房屋的價款）*适用稅率。
财稅〔2008〕174号
《财政部、國家稅務總局關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》（财稅〔2008〕174号）
自2009年1月1日～12月31日，個人将購買不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人将購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定，銷售不動産營業稅适用稅率5%。
應納稅額=（銷售收入-購買房屋的價款）*适用稅率。
國稅函[2008]277号
《國家稅務總局關于土地使用者将土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277号）
納稅人将土地使用權歸還給土地所有者時，隻要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府财政資金，該行為均屬于土地使用者将土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149号）規定，不征收營業稅。
國稅函[2009]520号
《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520号）
1、《國家稅務總局關于土地使用者将土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277号）中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意後由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。
2、納稅人受托進行建築物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建築物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建築業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業—代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費後的餘額為營業額計算繳納營業稅。
國稅函[2009]630号
《關于進一步落實不動産、建築業營業稅項目管理及發票使用管理辦法的通知》（國稅函[2009]630号）按照“以票控稅、網絡比對、稅源監控、綜合管理”的要求，統一開發了建築業、房地産業營業稅項目管理軟件。近年來，廣西、甘肅、福建等省、區、市稅務機關積極貫徹落實不動産、建築業營業稅項目管理及發票使用管理辦法，取得了以票控稅、綜合管理、稅收增收的顯著成效。
為深入貫徹中央經濟工作會議關于“依法加強稅收征管，做到應收盡收”的要求，加強建築業、房地産業兩個重點稅源行業的營業稅征收管理，不斷提高稅收征管質量和效率,保證營業稅收入的持續穩定增長，總局要求各地稅務機關要認真貫徹落實國稅發〔2006〕128号文件要求，繼續深入推進不動産、建築業營業稅項目管理及發票使用管理辦法，2011年底前所有地區必須将不動産、建築業營業稅項目管理及發票使用管理辦法落實到位。總局将在适當的時候組織檢查落實情況，并适時進行督導，以保證辦法落實到位。
《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》自2010年1月1日起，個人将購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人将購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人将購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。這也意味着，個人銷售購買不足5年的普通住房，也要按照其銷售收入征收營業稅。按照調整前的營業稅政策，個人銷售購買不足5年的普通住房，按照其銷售收入減除購房價款以後的差額征收營業稅。
而對于個人銷售購買5年以上的非普通住房，按照其銷售收入減除購房價款以後的差額征收營業稅;個人銷售購買5年以上的普通住房，免征營業稅，“國八條”則未做調整。
财稅[2011]12号
财政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》規定，自2011年1月28日起，個人将購買不足5年的住房對外銷售，全額征收營業稅。個人将購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅。個人将購買不足5年的住房對外銷售，不必區分普通住宅和非普通住宅，均應全額征收營業稅。
個人将購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，繼續按照原來的其銷售收入減去購買房屋的價款後差額的規定征收營業稅。
新老政策不一緻，從新政策，所以概括說來：
一、個人将購買不足5年的住房對外銷售，不再區分普通住宅和非普通住宅，均要全額征收營業稅。
二、個人銷售購買超過5年（含5年）的非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅。
三、個人銷售購買超過5年（含5年）的普通住房，免征營業稅。
