内容
物業服務合同是規範物業管理各當事人之間權利和義務關系的文件。
通常，物業服務合同的主要内容如下。
總則
總則是對物業服務合同的總的說明。總則中，一般應當載明下列主要内容。
①合同當事人，包括委托方(一般簡稱為甲方)和受托方(一般簡稱為乙方)的名稱、住所和其他簡要情況介紹。
②簽訂本物業服務合同的依據，即主要依據哪些法律法規和政策規定。
③委托物業的基本情況，包括物業的建成年月、類型、功能布局、坐落、四至、占地面積和建築面積概況等。
委托管理事項
委托管理事項，也就是具體負責哪些方面的具體内容，有哪些管理畫任務等。委托管理事項主要闡述管理項目的性質、管理項目由哪幾部分組成等。
一般來說，物業委托管理的管理事項應主要有以下若幹内容。
①建築物本體建築的維修養護與更新改造。
②物業公用設備、設施(如公用照明、中央空調的使用管理、維修、養護和更新。
③物業區域内市政公用設施和附屬建築物、構築物的使用管理、維修、養護與更新。
④附屬配套建築和設施，包括商業網點等的維修、養護與管理。
⑤環境衛生管理與服務。
⑥安全管理與服務(如治安管理、消防管理和車輛道路安全管理等)。
⑦物業檔案資料管理。
⑧環境的美化與綠化管理，如公共綠地、花木、建築小品等的養護、營造與管理。
⑨供暖管理。
⑩社區文化建設。
管理服務費用
物業服務合同中的管理費用應主要包括如下内容。
①管理費用的構成，即物業管理服務費用包括哪些項目。
②管理費用的标準，即每個收費項目收費的标準。
③管理費用的總額，即合計每建築面積或每戶每月(或每年)應繳納的費用總計。
④管理費用的繳納方式與時間，即是按年繳納，按季繳納，還是按月繳納；是分别還是彙總繳納；繳納的日期等。
⑤管理費用的結算，即繳納的費用以人民币結算，還是以某一種外币結算。
⑥管理費标準的調整規定，即管理費調整的辦法與依據等。
⑦逾期繳納管理費用的處理辦法，如處罰标準與額度等。
⑧專項服務和特約服務收費的标準。
⑨公共設備維修基金的管理辦法等。
合同雙方的權利與義務
不同的物業，其物業管理的項目和具體的内容也不同，物業管理服務的需求和雙方的權利與義務也不可能完全一緻。所以，對于不同類型的物業，合同雙方都要根據該物業的性質和特點，在物業服務合同中制訂出有針對性的、适宜的權利與義務關系。
管理服務質量
明确物業管理服務的要求和标準，對于合同雙方來說都是有益無害的。它既有利于物業管理企業提高管理效率和管理水平，從而增強市場競争力，也有利于業主做到心中有數，針對明确的監督參考标準，更好地實施對物業管理企業的監督、檢查。
合同期限
合同期限是指當事人履行合同和接受履行的時間。物業服務合同期限一般應根據各地的實踐經驗以及具體的實際情況而定，但一定要明确合同的起止時間。當然，這個起止時間一定要具體。實際中經常規定到某日的24時止。另外，還要規定管理合同終止時物業及物業資料如何交接等問題。
違約責任
所謂違約責任，是指合同一方或雙方當事人違反合同規定的義務，依照法律規定或合同約定由過錯一方當事人所應承擔的以經濟補償為内容的責任。違約責任應盡可能制訂得具體明确。
附則
附則一般記錄合同雙方對合同生效、變更、續約和解除的約定。通常應注明以下内容。
①合同何時生效，即合同的生效日期。
②合同期滿後，是否續約的約定。
③對合同變更的約定。
④合同争議解決辦法的約定。
⑤當事人雙方約定的其他事項。
形式
雖然《中華人民共和國合同法》規定合同可以采取書面形式、口頭形式和其他形式，但由于物業服務合同與人民工作、生活密切相關，涉及的權利義務關系複雜，合同履行期間長，因此有關物業管理法律法規都規定，物業服務合同應采取書面形式。書面形式是指合同書、信件和數據電文(包括電報、傳真、電子數據交換和電子郵件)等可以有形地表現所載内容的形式。
此外，物業服務合同應當報有關物業管理行政主管部門備案，以便行政部門更好地監督和指導。
基本原則
1．主體平等原則
合同當事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志強加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨立人格，不受他人的支配、幹涉和控制。隻有合同當事人的人格平等，才能實現合同當事人的法律地位平等。合同當事人平等是商品經濟的必然前提和必然産物，也是社會主義市場經濟對交易秩序和經濟秩序的基本要求。
2．合同自願(自由)原則
當事人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法幹預。合同自願原則又叫合同自由原則，其意思就在于締結合同、選擇合同方式、決定合同内容、變更和解釋合同的自願或自由。實行合同自願原則，并不排除國家對合同的适當限制。
3．權利義務公平原則
公平原則規範合同當事人之間的利益關系，制約濫用合同自願(自由)原則，要求形式的公平和實質的公平。合同的實質公平，是指雙方當事人的權利、義務必須大體相當的對等。對于顯失公平的“霸王合同”和不利對方權益的“格式合同”，當事人有權要求法院或仲裁機關予以撤銷或變更。
4．誠實信用原則
又叫誠信原則，是民法、合同法最基本的原則，它是指民事主體在從事包括合同行為在内的民事活動時，應誠實守信，以善意的方式行使自己的權利和履行自己的義務，不得有欺詐行為。該原則具有确定行為規則、平衡利益沖突、解釋法律和合同三大功能。
5．守法和維護社會公益原則
當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會公共秩序，損害社會公共利益。它是社會公共生活的基本原則。
簽訂
對于新竣工的物業而言，一般委托管理合同先由房地産開發商與物業管理企業簽訂前期物業服務合同，然後在成立業主大會、業主委員會後由業主委員會與物業管理企業簽訂《物業服務合同》。
如果業主大會決定選聘新的物業管理企業，業主委員會就不會與前期介入的物業管理企業續簽委托合同；即使業主大會同意與原來的由房地産開發商選聘的、前期已介入的物業管理企業續簽委托管理合同，它也可能會對原委托管理合同做出一定的修改，即對《前期物業服務合同》修改後形成新的《物業服務合同》。
由此可見，房地産開發商的最初委托隻是一種臨時性的安排，而業主大會的委托才是最終的決定。若招标物業是已使用過的物業，則委托管理合同将直接由業主委員會與中标的物業管理企業簽訂。
(1)物業服務合同的簽訂
按照國際慣例，物業委托合同的簽訂大緻應當經曆以下幾個程序。
①招标人與中标的物業管理企業談判。談判重點應放在一些不清晰、不完備的條款之上，其主要内容包括：讨論中标企業的改進意見；變更局部條件；完善不規範條款；修改報價。
②簽訂諒解備忘錄。
③發送中标函或簽發意向書。
④拟定并簽訂合同協議書。
(2)專項服務分包合同的簽訂
①專項服務分包合同的内容。專項服務分包合同主要包括以下内容：企業類型，基本管理項目、内容，管理要求，專項管理要求，管理費用，雙方權利義務，合同期限，違約責任以及其他條款。
②簽訂專項服務分包合同應注意的問題。對于投标企業而言，應注意：分包價格确定，違約風險防範，部分風險轉移以及獎懲措施等問題。
履行
合同的履行，是指合同雙方當事人正确、适當、全面地完成合同中規定的各項義務的行為。物業服務合同的履行不僅是指簽訂合同雙方最後的交付行為，而且還包括雙方一系列行為及其結果的總和。物業服務合同的履行通常在法律上規定為全部履行，即當事人必須按照合同規定的标的及其質量、數量，由适當的主體在适當的履行期限、履行地點，以适當的履行方式，全面完成合同中規定的各項義務。它實際上包含兩方面的含義。
(1)實際履行。實際履行是指按照合同規定的标的履行。按照實際履行的定義，如果一方發生違約，其違約責任不能以其他财物或賠償金代替。即使違約方支付了違約金或賠償金，如果一方要求繼續履行的，仍應繼續履行合同。隻有在實際履行已成為不可能或不必要時，才允許不實際履行。
(2)适當履行。适當履行是指履行物業服務合同時，在合同标的(物業服務)的種類、數量、質量及主體、時間、地點、方式等方面都必須适當。按照适當履行的定義，如果不履行或不适當履行，有過錯的一方應及時向對方說明情況，以避免或減少損失，同時賠償責任。
當締約一方隻履行合同的部分義務時，另一方有權拒絕，并可就因一方部分義務導緻其費用增加要求賠償，但部分履行不損壞當事人利益的除外。當事人一方如果一方不能履行合同的确切證據時，可以暫時中止合同，但應立即通知另一方。如果另一，履行合同提供了充分的保證，則應繼續履行合同。
變更
在物業管理企業接管物業之後，可能會由于業主的其他要求或環境的變化，導緻合部分内容不再符合實際，此時應由物業管理企業與業主委員會商議，對委托服務合同的及時進行修改。
(1)物業服務合同變更的特點
①協商一緻性。即合同的修改須經雙方當事人協商一緻，并在原有合同基礎之上達成新的的協議。
②局部變更性。即委托服務合同的變更隻能是對原有合同内容的局部修改和補充。
③相對消滅性。合同的變更必然意味着有新的内容産生，它的履行相應不能再按照原有合同進行，而應按變更後的權利和義務關系履行。
(2)物業服務合同變更的要件
要構成委托管理合同的變更，還必須具有以下一些形式要件。
①已存在合同關系基礎。合同的變更必須建立在已有合同基礎之上，否則就不可能發生變更問題。
②具有法律依據或當事人約定。物業服務合同的變更可以依據法律規定産生，也可通過當事人雙方協商産生。
③具備法定形式合同的變更。應當從形式和實質上符合法律規定。
④非實質性條款發生變化。非實質性條款是指不會導緻原合同關系破滅和新合同關系産生的合同條款，即除合同标的之外的其他條款。
(3)物業服務合同變更的效力
物業服務合同的當事人應當就合同變更的内容做出明确的規定，若變更内容不明确，則從法律上可推定為未變更。委托服務合同一旦發生變化，當事人就應當按照變更後的内容履行合同，任何一方違反變更後的合同内容都将構成違約。如果合同的變更對一方當事人造成了損害，則另一方當事人應付相應的賠償責任。
解除
合同的解除是指由于發生法律規定或當事人約定的情況，使得當事人之間的權利和義務消滅，從而使合同終止法律效力。
導緻物業服務合同解除的事項主要如下。
(1)合同規定的期限屆滿。
(2)當事人一方違約，經法院判決解除合同。
(3)當事人一方侵害另一方權益，經協商或法院判決解除合同。
(4)當事人雙方商定解除合同。
合同的解除，無論是當事人雙方協議解除還是依據法律規定解除，均須遵照一定程序。協議解除，應在雙方達成一緻協議的基礎上經過簽約和承諾兩個階段，方可使解除行為效力。若法律規定了特别程序的，則應遵守特别程序規定。合同解除後，尚未履行合同終止履行；已經履行的，根據履行情況，當事人可以要求采取補救措施，并有權要求賠失。
