定義
租賃協議是指出租人将租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，并在租賃關系終止後将租賃物返還給出租人的協議。
形式
我國《合同法》第215條規定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”
據此規定，我國租賃合同的形式為：
1.租賃期限為6個月以下的，可以由當事人自由選擇合同的形式。無論采用書面形式還是口頭形式，都不影響合同的效力。2.租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。未采用書面形式的，不論當事人對租賃期限是否做了約定，都視為不定期租賃。
結構
租賃合同的結構：
（1）租賃财産的名稱、數量、質量和用途。
（2）租金和租金的繳納期限。
（3）租賃期限。
（4）租賃期間租賃财産的維修、保養責任。
（5）出租方與承租方的變更。
（6）違約責任。
（7）争議解決的方式。
（8）當事人約定的其他事項。
權利義務
出租人的主要義務
1．按照約定将租賃物交付承租人使用的義務
出租人應按約定将租賃物交付承租人使用。物的使用以交付占有為必要的，出租人應按照約定交付承租人實際占有使用。物的使用不以交付占有為必要的，出租人應使之處于承租人得以使用的狀态。如果合同成立時租賃物已經為承租人直接占有，從合同約定的交付時間時起承租人即對租賃物享有使用收益權。
2．在租賃期間保持租賃物符合約定用途的義務
出租人不僅要保證租賃物在交付時符合約定的用途，而且在整個租賃期間，租賃物亦符合約定的用途。出租人違反此義務的，應承擔違約責任，承租人亦可行使同時履行抗辯權。
3．維修義務
我國《合同法》第220條規定：“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。”
4．瑕疵擔保義務
當租賃物有瑕疵或存在權利瑕疵緻使承租人不能依約使用收益時，承租人有權解除合同，承租人因此所受損失，出租人應負賠償責任，但承租人訂約時明知有瑕疵的除外。
5．出賣出租房屋時通知承租人的義務
我國《合同法》第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”這是法定義務。
優先購買權的實現需要具備下列條件：
1．在租賃合同的存續期間。
2．在同等的條件下購買。在非同等條件下，承租人不能享有優先購買權。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等等。
3．必須在一定期限内行使。如果出租人通知承租人将要出賣租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内沒有購買的意思表示，優先購買權喪失。這說明承租人并不想購買該房屋，也就沒有保護的必要了。
承租人享有優先購買權就要求出租人在出賣租賃房屋時應當在出賣之前的合理期限内通知承租人。給承租人考慮是否購買該房屋的時間。隻要承租人未作出放棄優先購買權的表示，出租人不得在這個期限内将該房屋賣給他人。如果出租人違反了該項規定，承租人可以請求人民法院确認該買賣合同不能生效。
承租人的主要義務
1．合理使用租賃物的義務
承租人應按照約定的方法使用租賃物；無約定的或約定不明确的，可以由當事人事後達成補充協議來确定；不能達成協議的，按合同的有關條款或交易習慣确定；仍不能确定的，應根據租賃物的性質使用。承租人按照約定的方法或者按租賃物的性質使用緻使租賃物受到損耗的，因屬于正常損耗，不承擔損害賠償責任。承租人不按照約定的方法或者按租賃物的性質使用緻使租賃物受到損耗的，實為承租人違約，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
2．妥善保管租賃物的義務
承租人應以善良管理人的注意妥善保管租賃物，未盡妥善保管義務，造成租賃物毀損滅失的，應當承擔損害賠償責任。
3．按期支付租金的義務
承租人應當按照約定的期限支付租金。承租人無正當理由未支付租金或延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
4．不得擅自改善和增設他物的義務
承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善和增設他物。承租人未經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的，出租人可以請求承租人恢複原狀或賠償損失。
5．通知義務
在租賃關系存續期間，出現以下情形之一的，承租人應當及時通知出租人：(1)租賃物有修理、防止危害的必要；(2)其他依誠實信用原則應該通知的事由。承租人怠于通知，緻出租人不能及時救濟而受到損害的，承租人應負賠償責任。
6．期滿返還租賃物的義務
租賃合同終止時，承租人應将租賃物返還出租人。逾期不返還，即構成違約，須給付違約金或逾期租金，并須負擔逾期中的風險。經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的，承租人可以請求出租人償還租賃物增值部分的費用。
承租人的轉租權
我國《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以将租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”承租人轉租租賃物須經出租人同意。轉租與債的轉移不同。轉租期間，承租人與出租人的租賃合同繼續有效，第三人不履行對租賃物妥善保管義務造成損失的，由承租人向出租人負賠償責任。承租人未經同意而轉租的，出租人可終止合同。
買賣不破租賃
合同法第229條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。據此，在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權發生變更的，租賃合同對新所有權人仍然有效，新所有權人不履行租賃義務時，承租人得以租賃權對抗新所有權人，這在學理上稱之為“買賣不破租賃”。
收益歸屬
《合同法》第225條規定：“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。”
收益是指承租人因占有、使用租賃物而獲得的效益。收益包括兩類：一類是因為占有租賃物而産生的收益；一類是使用租賃物而産生的收益，如承租人從房屋租賃的轉租中收取的超額租金，承租人租用汽車經營貨物運輸獲得的收益等等。除當事人在合同中另有約定外，租賃期間承租人占有使用租賃物獲得的收益歸承租人所有。這樣規定是由租賃合同的性質決定的。租賃合同是出租人将租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這裡不僅是使用還包括收益。在有些情況下，承租人重視的是租賃物的使用，租賃本身并不産生收益，如承租人為居住而租賃房屋、家具等；而在有些情況下，承租人租賃的直接目的就是為了收益，如為生産經營租賃機器設備、租賃房屋等。在意大利民法中專門規定了一類叫做産生孳息的物品租賃，即是以動産或不動産生孳息的物品為租賃的标的物的。承租人對租賃物的使用是以支付租金為代價的，所以就其租賃物的占有、使用而獲得的收益，應當享有所有權。
主要條款
租賃協議的主要條款有：
⒈租金。
⒉租賃的期限。
⒊租賃物的購買和交貨條件。
⒋租賃物的滅失與損毀。
⒌保證金與違約條款。
⒍選擇權條款。
⒎分租條款。
證券化
租賃協議和租賃資産證券化是這樣的一種證券化，其中的應收款來自一個或多個租賃協議和租賃資産。來自某個租賃協議和租賃資産組合的現金流可能有兩類。一類現金流由在證券化開始時在該組合中的各租賃協議項下的應付款(租金)組成。這些現金流通常代表在一個已知期間内将要到期的、固定的或可以确定的現金數額。另一類現金流由在該組合内的初始的租賃協議屆滿時再處置該租賃資産所得的進款組成。這裡說的“租賃協議”是對各類租賃合同，包括融資租賃合同和其它租賃合同的統稱。這裡說的“初始的”租賃協議，是指被證券化的這些租賃協議，不包括以這些租賃資産為标的物的此後又訂立的租賃協議。這裡說的“再處置”是指這些租賃資産的出售、由該承租人續租或再出租給另一承租人。
顯然，租賃協議和租賃資産組合證券化，是租賃公司為了不斷地取得購置租賃資産所需的資金，而進入資本市場進行有别于上述傳統的籌資方式的一種債務融資手段。
租賃協議和租賃資産組合的證券化，涉及以下基本要素：
要有某個發起人，即某個擁有适宜于進行證券化的租賃協議及租賃資産組合(以下簡稱“組合”)的出租人。要有一個“不易破産”的專設實體。它的職能是為了籌集到收購該組合所需的資金，而以無論是對特定對象直接出售還是在資本市場上公開發售的方式，發行可以用來自這些組合的現金流來還本付息的證券。要設計出一種證券。該證券由該專設實體發行，其結構為該專設實體在這些組合中的直接權益，其形式為該專設實體的債務證券。這種證券将以某種價格出售，該價格主要取決于該組合的特性。要有某個服務者。它多半是出租人自己或是其附屬機構，它将為該專設實體管理該組合以及收取和支付來自該組合的進款；在許多證券化中，現金管理的職責由某個單獨的、獨立的契約受托人或副代理人代表該專設實體證券的持有人的利益而承擔，要設計出某種将該組合轉讓給該專設實體的方式。這種方式将把該專設實體以及該專設實體的證券的持有人同該出租人的破産隔絕開來，并将給予此種持有人以對于任何别的可能在該組合中主張權益的人而言的優先權。在需要時，可以對該轉讓作某種會計處理。所謂處理，就是将該組合中的租賃協議及租賃資産從該出租人的資産負債表及利潤表中移出。在适當情況下的，需要對來自該組合的租賃付款以及/或者對該專設實體證券的付款的信譽或流動性進行信用增級。在多數情況下的，要有由一個或多個評級代理機構針對将被該專設實體發行的證券的信譽所作的信用評級。至少不能有将會對該債務證券的支付産生負面影響的任何不利的稅收後果，以及，在某些情況下，還要設法轉讓與該組合有關的稅收利益。在發售将由該專設實體發行的證券時，必需遵循任何适用的證券法律。在整個證券化的過程中，都必需遵循适用于該出租人以及/或者該證券的買入人的任何監管法律。
