房産公證:房産交易的程序-中文百科頻道

主要内容

房産公證内容十分廣泛，主要包括：房産買賣合同公證、房産租賃合同、房産抵押合同公證、商品房預售合同公證、房産繼承公證、房産贈與公證、房産侵害協議公證、房屋拆遷(補償、安置)協議公證、确認房屋産權公證、涉及房屋的保全證據、以及涉外及涉港澳台的房産事務公證等。

房産屬于不動産，根據《公證暫行條例》和《公證程序規則(試行)》規定，房産公證一般應當由房産所在地的公證處管轄;涉外及涉港澳台的房産公證由司法部批準的辦理涉外公證業務的公證處管轄;涉港澳台房産認由各省、自治區、直轄區司法廳(局)指定的公證處管轄。

《關于房産登記管理中加強公證的聯合通知》是司法部門與建設部于1991年8月31日聯合下發的辦理房産公證的重要法律文件。《通知》規定：

1、繼承、贈與房産，當事人應當先辦理繼承、贈與公證，然後持公證書和有關契證到房地産管理部門辦理房産所有權轉移登記手續;

2、遺囑人為處分房産而設立的遺囑，應當辦理公證。

3、涉外及涉港澳台的房産所有權轉移行為，必須辦理公證，然後由房地産管理部門辦理房産登記等行政手續;

4、各地房地産管理機關與司法公證機關可以根據本地情況，制定本地其他房産事項必須公證的規定;

5、有關辦理公證和房産登記的程序事宜。

除《關于房産登記管理中加強公證的聯合通知》外，國家、地方在一系列法律、法規、規章中規定，如國務院《關于外國人私有房屋管理的若幹規定》規定，辦理涉及房屋所權登記或轉移、變更登記手續的證件必須辦理公證。國務院《城市房屋拆遷管理條例》規定，房屋拆遷的，補償、安置協議必須辦公證。代管房屋、有産權糾紛的房屋、在規定的期限内抵押人與抵押權人達不成新的抵押協議的房屋的拆遷，應當由公證機關辦理證據保全。城建部《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》規定，委托他人代辦房屋所有權登記的，委托書須經公證機關公證。各專業銀行規定，涉及房屋抵押的抵押貸款合同或抵押擔保文件要經公證機關公證。許多地方法規中也規定，私有房屋的繼承、贈與、析産、買賣、轉讓、抵押、租賃、商品房和住房制度改革中的職工住房的預售、買賣、抵押、轉讓、繼承、贈與、互換等，應當辦理公證。

基本作用

将公證納入房産管理活動體系，使公證成為房産交易的必經程序，對房産市場的培育和房産交易活動的健康發展及交易人合法權益的保護具有促進和保障的作用。

（一）公證可确保房産交易行為的真實性

民事行為的真實性包括兩層意思：一是該行為确系行為人所為;二是行為人所為确系本人真實意思的表示。在房産交易中，交易人親自實施交易行為基本上沒有問題，即使出現問題也容易被發現和糾正;問題較多的是交易人的行為基于其對交易物的錯誤認識所為。我國《民法通則》和《合同法》規定，當事人因重大誤解簽訂的合同和因受欺詐而陷于錯誤認識的情況下簽訂的合同為非真實意思表示，屬可撤銷民事行為。據此，房産交易中購房人基于房産商不真實的宣傳而簽訂商品房預售合同和受讓人因對房屋瑕疵不知情而簽訂房屋轉讓合同，均不為真實意思表示。而此類情況在目前房産交易中大量存在，隻是由于大多當事人對法律不熟悉，誤以為自己已在合同上簽名蓋章，就無法改變既成的事實了，因此向法院提起訴訟要求撤銷交易行為的情況還不多。随着社會法律知識的進一步普及和律師業務的進一步拓展，這方面的訴訟必将大量增加。而房産交易如經公證，通過公證機構嚴格、詳細的詢問、告知、審查程序和證據提留措施，使交易人誠實、詳盡地交流相關情況，全面、具體地表達自己的意見，确保意思表示的真實性，能有效地避免此類問題的發生。

（二）公證可确保房産交易行為的合法性

房産交易涉及的法律較多，其行為不僅為專門的房地産法律、法規和規章所規範，同時也為我國民法通則、合同法、擔保法、繼承法、婚姻法和公司法等法律所調整。确保房産交易行為合法，難度最大的是保證交易行為不與任何法律規定相抵觸。而絕大多數交易人不可能具有這樣高的法律水平。把公證作為房産交易的必經程序，讓具有全面掌握并正确理解相關法律規定能力的專業法律人對交易行為進行審查，可确保交易行為的合法性。

法律常識

房屋是重要的生産、生活資料，對老百姓的生活和社會生産都具有極為重要的意義。為規範涉及房産的法律行為，預防房産糾紛，減少訴訟，不少法律法規都規定涉及房屋産權變更、形态改變等法律行為必須辦理公證。近年來，南京公證處立足民生，服務市民，每年辦理的房産買賣合同、房産贈與、房産轉讓協議、房屋拆遷(補償、安置)協議等公證都達數千件。

對于每一個想要安居的人來說購房無疑是必由之路，但要将這一理想變為現實，您還有一段路要走，要完成買、賣的各項程序和手續，這中間您會遇到許多法律問題，需要您處理好與各方面的關系，在這過程中，公證可以提供必要的法律服務。

一、處理好買賣雙方的關系

二手房大多不是空置房，買賣發生在不同的個體之間，而且房屋的狀況各不相同，這些都增加了買賣的複雜性，其中購房款的支付和房屋的交付則是更突出的問題：因為購房合同的簽訂到産權證的變更尚需一段時間，交房等不等産權證下來?很多問題如無法律專業人士的幫助，買賣合同很難圓滿實現。公證可以為您提供法律程序上的保障。如購房人怕房子不能如期騰出而不願先交出房款，那麼配合買賣合同公證，您可以辦提存公證，将房款提存公證處。這在法律上視為您已履行了交款義務，售房人可在此基礎上按合同實施騰房、交房義務;若雙方均按合同履行則公證處會根據雙方的指示将房款移交給售房人，否則仍可退還購房者;您也可以在條款中約定，移交房款之日為入住之日，在公證員監督下完成交接手續。

二、處理好與銀行的關系

在購房時，您還很可能會申請貸款。在貸款的一二十年時間内，您購置的房屋要抵押給銀行做擔保，如果發生再轉讓，如贈予、繼承、變賣等，根據銀行有關規定，抵押貸款合同必須進行公證。這就能證明合同的真實性、合法性，保護合同雙方的合法權益，減少合同履行的糾紛。此外，若借款人委托他人，如委托律師辦理房産過戶、抵押登記等手續，按規定也必須對《授權委托書》辦理公證。

三、處理好與中介機構的關系

買賣房屋中介機構的搭橋引線不可少，許多具體的程序也要他們幫您完成，因此買賣雙方都會與中介機構發生關系。這種關系一方面體現在您與中介機構之間要簽訂協議，明确雙方的權利、義務;同時買賣中需要您簽署對中介機構的委托書;持委托書中介機構才能為您進行各方面的聯系。委托書經公證是房管部門的要求，同時也可以取信于買賣雙方和有可能涉及到的銀行等各個方面，否則中介公司的代理很難進行。

另外，買賣二手房情況十分複雜，公證機構還能在産權人變更、抵押登記方面提供系列法律服務。

類型信息

房産公證的類型：

一、房産繼承公證，也就是繼承權公證。

繼承權公證是公證機關根據法定繼承權,遺囑繼承權和協議繼承權等國家法律所承認的繼承權，對繼承死者生前私有财産者，進行身份确定，材料核實等一系列工作後，所出具的公證書。

繼承權公證根據被繼承人生前有無遺囑分為依遺囑繼承、依法定順序繼承。根據中國繼承法的規定：第一順序繼承人為被繼承人的父母、配偶、子女、在沒有第一順序繼承人時由第二順序繼承人祖父母、外祖父母、兄弟姐妹繼承。

也就是說，對于子女或家屬要辦理繼承房産的話，必須要有公證處辦理的公證書;

二、遺囑公證。

1、遺囑公證是指公民生前對自己的财産作出安排，并經國家公證機關公證，于死亡時立即發生法律效力的法律行為。為此，立遺囑的内容必須符合以下條件：

(1)神志清楚，有行為能力.

(2)遺囑的内容要合法，不能剝奪無行為能力或無獨立生活能力的人的繼承權;

(3)遺囑中的财産是個人合法财産.

2、遺囑應包括以下内容

(1)遺囑人的姓名、性别、出生日期、住址;

(2)遺囑處分的财産狀況(名稱、數量、所在地點以及是否共有、抵押等。)

(3)對财産和其他事務的具體處理意見;

(4)有遺囑執行人的，應當寫明執行人的姓名、性别、年齡、住址等;

(5)遺囑制作的日期以及遺囑人的簽名遺囑公證

處分房産的遺囑未經公證，在遺囑生效後其法定繼承和遺囑受益人可根據遺囑内容協商簽訂遺産分割協議，經公證證明後到房地産管理部門辦理房産所有權的轉移登記手續;

三、贈與房産公證

房産贈與，應當辦理贈與人的“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”，或雙方共同辦理“贈與合同公證書”;

贈與公證應提交的材料：

1、申請人的身份證、戶口簿;

2、所贈與财産的所有權證明;

3、贈與财産屬于共有的，應提供共有權證明及共有人同意贈與的意見;

4、贈與合同或贈與書原件;

5、公證員認為其他應當提供的材料。

注：(1)申請人在贈與合同公證中指贈與人與受贈人雙方，在贈與書公證中僅指贈與方。

(2)申請人申請此項公證應當親自到公證處來辦理。

四、有關房産所有權轉移的涉外和港澳台的法律事務，必須辦理公證證明。

基本流程

婚前房産公證流程及材料

第一步：當事人準備材料。應攜帶以下資料：

1、個人的身份證明，如身份證、戶口簿等。

2、與約定内容有關的财産所有權證明，如房産證、未拿到産權證的購房合同和付款發票等。

3、雙方已經草拟好的協議書。

關鍵提示：協議書中雙方當事人的簽名和訂約日期一般要求空缺，待公證員對協議進行審查和修改後，再在公證員面前簽字。

第二步：親自到公證處填寫有關表格。準備好上述材料後，雙方必須親自到公證處提出公證申請，填寫公證的申請表格。

關鍵提示：委托他人代理或是一個人來辦婚前财産公證，是不會被受理的。

第三步：公證人員核對相關信息。公證申請被接待公證員受理後，公證員就财産協議的内容、審查财産的權利證明、查問當事人的訂約是否受到欺騙或誤導，當事人配合公證員做完公證談話筆錄後，在筆錄上簽字确認。

關鍵提示：當事人應如實回答公證員的提問，公證員也會告訴當事人簽訂财産協議後承擔的法律義務和法律後果。

第四步：在公證人核對完信息之後，雙方當事人當着公證員的面在婚前财産協議書上簽名。

所需材料

在辦理商品房買賣合同公證時，申請公證雙方需要向公證處提交相關的資料，這些資料包括：

出售方

1、企業營業執照(居民身份證)

2、房屋所有權證或土地使用證

3、商品房銷售許可證及買賣房屋合同文本。

購買方

1、居民身份證

2、戶口簿或法人資格證書。

此外，公證處需要對所出售房屋的具體情況作詳細了解。比如合同中買賣房屋的産權狀況、坐落位置、數量、質量及附屬設施情況和使用面積;房屋買賣價款數額、付款日期、付款方式;被買賣房屋交付使用時間;辦理房屋産權過戶及有關手續的約定;雙方違約責任;雙方當事人認為應當約定的其他内容;合同雙方當事人簽字、蓋章及簽約時間等，包括所要購買的房屋是否有銀行抵押負擔，都是審查的内容。